房地产行业研究周报：销售维持低位复苏趋势 “保交楼”政策再发力

申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业研究周报 销售维持低位复苏趋势 “保交楼”政策再发力 ——房地产行业研究周报 投资摘要： 每周一谈： 销售维持低位复苏趋势 “保交楼”政策再发力 本周地产板块大幅反弹，周内申万房地产指数上涨7.51%，位列申万31个板块中第一位，我们将从基本面、政策面对行业进行梳理。 基本面：销售低位复苏趋势延续  从高频30城数据观察，商品房市场修复过程有反复，但趋势延续。进入7月受房企交付压力影响，商品房销售同比增速回落，8-9月期间，尽管8月初销售数据处于低位，但在相关方对“保交楼”积极回应以及冲击性的悲观情绪释放后，商品房销售回升趋势得以修复延续。  具体数据观察，尽管近期同比口径数据有小幅回落，但从趋势来看，在8月初的低位后，商品房销售同比增速地府回升趋势仍在；从环比变化观察，8月下旬至9月上旬，30城销售持续保持在正增速；分城市来看，近期一二三线城市销售均有一定热度，尽管尚未出现根本性扭转，但较4-5月期间的市场底部而言，销售同比增速已有了较稳定的改善。  从8月金融数据观察，居民中长期贷款同比少增较7月有修复。8月居民中长期贷款新增2658亿，同比少增1601亿，可以预见即将公布的商品房销售数据仍不会出现根本性扭转。但从边际观察，8月增幅缺口较7月收窄887亿，居民中长期贷款正逐步向历史平均区间靠拢。此外从商品房销售和居民中长期贷款的关系观察，尽管二者在变化斜率上并不会完全一致，但方向性基本同向，也预示着8月商品房销售数据将较7月有所修复。 政策面：郑州推动“保交楼”全复工 行业纾困执行力加强  9月6日，河南省郑州市印发《“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》，该方案明确要求在10月6日前，实现全市所有停工问题楼攀项目全面持续实质性复工，同时方案还要求压实各方责任，尽快全面复工。  从郑州的方案来看存在几个亮点：①时间点明确，体现政府的重视程度及执行力度；②执行路径清晰：压实各方责任，要求房企通过多渠道筹集资金，承担自救主体责任；要求政府全力纾困，用好保交楼专项款，加强资金监管，同时对不同资金状况的房企明确了项目纾困路径；③严肃追究责任，对各负有责任的相关方追责；此外“保交楼”工作将采取“领导分包，主管兜底”的形式。  回顾本轮地产周期，郑州的政策变动具有一定风向标意味：①3月1日，郑州市人民政府办公厅发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，共推出19条房地产行业呵护政策，随后时隔半个月3月16日，六部门齐发生，从不同角度发出了稳定房地产行业，控制风险的声音，“因城施策”空间在各城市陆续打开；②6月8日，郑州推出《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法 (暂行)》，随后房票政策也逐步在各城市间推广。  本次郑州在“保交楼”层面再度发力，或意味着全国层面的“保交楼”的执行力度或将再提升，同时也利好行业基本面企稳回升。解决“保交楼”将改善行业的资金状况，通过外部注入与疏通部分项目的资金，房企在供给端的施工资金压力将有所缓解，同时需求端对出险房企项目的顾虑也将有所降低，从而实现纾困项目层面的销售回暖，现金流改善，从而缓解扭转在供应与需求两端的困境。 数据追踪（8月29日-9月4日）：  新房市场： 30城成交面积单周同比及累计同比分别为-21 PCT、-31 PCT，一线城市-19 PCT，-28 PCT，二线城市-25 PCT，-28 PCT，三线城市-11 PCT，-43 PCT。  二手房市场：13城二手房成交面积单周同比-27 PCT，累计同比-16 PCT。  土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-16 PCT，成交建筑面积累计同比-21 PCT，成交金额累计同比-41 PCT，土地成交溢价率为1.63%。  城市行情环比：北京（+5 PCT），上海（-8 PCT），广州（+32 PCT），深圳（+159 PCT），南京（+82 PCT），杭州（+20 PCT），武汉（-26 PCT） 评级 增持 2022年9月12日 曹旭特 分析师 SAC执业证书编号：S1660519040001 翟苏宁 研究助理 SAC执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料 股票家数 115 行业平均市盈率 13.61 市场平均市盈率 11.87 行业表现走势图 资料来源：wind 申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：2022半年报点评：行业基本面仍承压 下行趋势缓解》2022-09-05 2、《房地产行业研究周报：居民中长期贷款低迷 行业政策持续宽松》2022-08-14 3、《房地产行业研究周报：地产纾困进行时 郑州设立纾困基金》2022-08-08 -40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%房地产(申万)沪深300 房地产行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2 / 13 证券研究报告 投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。代建行业推荐龙头绿城管理控股。 风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 房地产行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 3 / 13 证券研究报告 内容目录 1. 每周一谈：销售维持低位复苏趋势 “保交楼”政策再发力 ................................................................................................... 4 1.1 基本面：销售数据慢速回温趋势延续 ........................................................................................................................... 4 1.2 政策面：郑州推动“保交楼”全复工 行业纾困执行力加强 ......................................................................................... 5 1.3 投资策略 ...................................................................................................................................................................... 6 2. 本周行情回顾 ......................................................................................................................................................................... 6 3. 行业动态 ................................................................................................................................................................................ 8 4. 数据追踪 ................................................................................................................................................................................ 9 4.1 新房成交数据 ............................................................................................................................................................... 9 4.2 二手房成交数据 ......................................................................................................................................................... 10 4.3 土地成交数据 ............................................................................................................................................................. 10 4.4 部分重点城市周度销售数据 ......................................................................................................................................... 11 5. 风险提示 ............................................................................................................................................................................... 11 图表目录 图1： 30城商品房销售面积当周同比 ......................................................................................................................................... 4 图2： 30城商品房销售面积累计同比 ......................................................................................................................................... 4 图3： 30城商品房销售面积环比 ................................................................................................................................................ 4 图4： 近五年居民中长期贷款 .................................................................................................................................................... 5 图5： 近五年商品房销售面积 ...................................