2019年中国产业园开发运营模式分析概览

1www.leadleo.com2019年中国产业园开发运营模式分析概览概览标签：产业园、区域发展规划、园区运营、产业发展报告提供的任何内容（包括但不限于数据、文字、图表、图像等）均系头豹研究院独有的高度机密性文件（在报告中另行标明出处者除外）。未经头豹研究院事先书面许可，任何人不得以任何方式擅自复制、再造、传播、出版、引用、改编、汇编本报告内容，若有违反上述约定的行为发生，头豹研究院保留采取法律措施，追究相关人员责任的权利。头豹研究院开展的所有商业活动均使用“头豹研究院”或“头豹”的商号、商标，头豹研究院无任何前述名称之外的其他分支机构，也未授权或聘用其他任何第三方代表头豹研究院开展商业活动。报告主要作者：郑敏仪2020/01 2©2020 LeadLeowww.leadleo.com400-072-5588头豹研究院简介头豹研究院是中国大陆地区首家B2B模式人工智能技术的互联网商业咨询平台，已形成集行业研究、政企咨询、产业规划、会展会议行业服务等业务为一体的一站式行业服务体系，整合多方资源，致力于为用户提供最专业、最完整、最省时的行业和企业数据库服务，帮助用户实现知识共建，产权共享公司致力于以优质商业资源共享为基础，利用大数据、区块链和人工智能等技术，围绕产业焦点、热点问题，基于丰富案例和海量数据，通过开放合作的研究平台，汇集各界智慧，推动产业健康、有序、可持续发展300+50万+行业专家库1万+注册机构用户公司目标客户群体覆盖率高，PE/VC、投行覆盖率达80%资深分析师和研究员2,500+细分行业进行深入研究25万+数据元素企业服务为企业提供定制化报告服务、管理咨询、战略调整等服务提供行业分析师外派驻场服务，平台数据库、报告库及内部研究团队提供技术支持服务地方产业规划，园区企业孵化服务行业峰会策划、奖项评选、行业白皮书等服务云研究院服务行业排名、展会宣传 园区规划、产业规划四大核心服务： 3©2020 LeadLeowww.leadleo.com400-072-5588报告阅读渠道头豹科技创新网 —— www.leadleo.com PC端阅读全行业、千本研报头豹小程序 —— 微信小程序搜索“头豹”、手机扫右侧二维码阅读研报图说表说专家说数说详情请咨询 4©2020 LeadLeowww.leadleo.com400-072-5588产业园区属于产业地产范畴，是由政府或企业为了促进某一产业发展为目标而创立的特殊区位环境，是一种区域经济发展、产业调整升级的空间聚集形式，促进创新资源汇聚、新兴产业发展及城市化建设。伴随中国经济发展，中国产业园区数量和规模持续增长，各类产业园区总数超15,000个。本报告主要针对产业园的开发与运营模式进行案例分析，主要包含四大模块（1）开发模式分析；（2）产业园运营模式分析；（3）产业园盈利模式分析；（4）产业园创新型招商模式分析。企业主导模式以市场化方式推动产业园发展，提升园区开发、运营效率政企联合模式是政府与企业联合设立产业园开发公司负责产业园开发建设，并设立管委会负责行政事务管理。该模式结合政府的土地管理优势和企业开发运营优势，促进土地资源充分有效利用和产业园项目市场化运营，其中以华夏幸福与地方政府合作的PPP模式为代表。产业园盈利来源多样化产业园的主要盈利来源于产业载体构建、产业发展、金融运作三方面。（1）产业载体构建是以土地与物业为载体，通过区域基础建设开发、土地增值收益、房地产开发等方面获取收益；（2）产业发展是通过产业政策扶持、产业增值服务、园区配套综合服务等方式获取收益；（3）金融运作是通过产业投资、物业资本化运作方式获取收益。其中，物业出售、产业增值服务、政策扶持的潜在盈利能力最强。产业园招商加剧，运营商逐渐往创新型招商模式转变园区运营商逐步从传统招商方式途径向业务招商方式（如减免税收、降低租金、财政补贴等）转变为创新型招商方式（如基金招商、双向对流、联合招商等），通过了解园区主导产业的业务和运作方式，强化园区的产业资源整合能力，进而提升园区招商竞争力。概览摘要 5©2020 LeadLeowww.leadleo.com400-072-5588名词解释---------------------------------------------------------------06中国产业园定义---------------------------------------------------------------07中国产业园开发运营关键要素---------------------------------------------------------------08中国产业园开发模式---------------------------------------------------------------09•政府主导模式---------------------------------------------------------------09•政府主导模式案例分析---------------------------------------------------------------10•企业主导模式---------------------------------------------------------------11•企业主导之产业地产商模式案例分析---------------------------------------------------------------12•企业主导之实体产业企业模式案例分析---------------------------------------------------------------13•政企联合模式---------------------------------------------------------------14•政企联合模式案例分析15中国产业园运营模式---------------------------------------------------------------17中国产业园盈利模式---------------------------------------------------------------19中国产业园招商引资现状与痛点---------------------------------------------------------------22中国产业园招商模式---------------------------------------------------------------23方法论---------------------------------------------------------------27法律声明---------------------------------------------------------------28目录 6©2020 LeadLeowww.leadleo.com400-072-5588产业地产：由地方政府或开发商主导的对片区内的土地进行整体开发和运营，以工业厂房、商业楼宇、研发实验室等地产为载体，提供产业孵化、载体租售、园区营运、配套商业等服务的新型地产形式。PPP模式：政府和社会资本合作模式（ Public-Private Partnership ），是公共基础设施中的一种项目运作模式。该模式基于提供产品和服务出发点，达成特许权协议，形成“利益共享、风险共担、全程合作”伙伴合作关系，PPP优势在于使合作各方达到比单独行动预期更为有利的结果：政府的财政支出更少，企业的投资风险更轻。要素驱动型：依靠各种生产要素的投入，如土地、资源、劳动力等，促进国家经济增长的发展方式。集约化：通过经营要素质量的提高、要素含量的增加、要素投入的集中以及要素组合方式的调整来增进效益的经营方式。土地一级开发：由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或“九通一平”的建设条件（熟地），再进行有偿出让或转让的过程。土地二级开发：土地使用者将达到规定并可转让的土地通过流通领域进行交易的过程，如房地产开发商完成土地开发建设后，将建成的房地产进行出售和出租。BOT：“建设－经营－转让”模式（Build－Operate－Transfer），由政府向私人机构颁布特许，允许企业在一定期间内筹集资金对某一基础设施进行建设、管理、经营。TOT：“移交-经营-移交”模式（Transfer-Operate-Transfer），指政府或国有企业将建设好的项目的一定期限的产权或经营权，有偿转让给投资人，由其进行运营管理；投资人在约定的期限内通过经营收回全部投资并得到合理回报，双方合约期满之后，投资人再将该项目交还政府部门或原企业的一种融资方式。产业新城：在新型城镇化背景下，一个将城市与产业功能相互融合，打造产业高度聚集与城市功能完善的新城区。中试：中试就是产品正式投产前的试验，是产品在大规模量产前的较小规模试验。产品上行：指利用互联网技术把农产品从农村生产地销售到全国各地。名词解释 7©2020 LeadLeowww.leadleo.com400-072-5588产业园属于产业地产范畴，是由政府或企业为了促进某一产业发展为目标而创立的特殊区位环境，是一种推动区域经济发展、产业调整升级的空间聚集形式，有利于促进创新资源汇聚、新兴产业发展及城市化建设。伴随各个产业集聚化发展，产业园种类逐步多元化，主要包括高新技术产业开发区、经济技术开发区、特色小镇、以某一主导产业而建立的产业园区（如文化创意产业园、物流产业园等）、产业新城等。中国产业园行业——定义及分类经济或高新技术开发区特色小镇产业园区产业新城定义地方政府为促进区域经济发展而规划的专门区域，集中发展一至两项产业依赖某特色产业或地域环境因素打造具有明确产业定位、文化内涵、旅游的综合开发项目为促进某产业发展而创立的特殊区位环境，主要集中发展某产业将城市与产业功能相互融合，打造产业高度聚集与城市功能完善的新城区核心管理模式•管委会体制•开发区域行政区合一的管理体制•管委会模式•PPP模式•行政主导型•公司治理型•混合型•政府行政管理模式•PPP模式主导方•政府主导•管委会模式：政府主导•PPP模式：地产商主导•政府主导•企业主导•政企业联合主导•政府行政区管理模式：政府主导•PPP模式：市场化运营商主导典型案例•中关村国家自主创新示范区•上海张江国家自主创新示范区•苏州工业园区•玉皇山南基金小镇（管委会模式）•浙江青瓷小镇•华夏幸福南京空港会展小镇（PPP模式）•杭州电子商务产业园•中关村生命科学园•深圳机器人产业园•上海浦东新区（政府行政管理模式）•嘉善高铁新城•固安产业新城（PPP模式）开发区、特色小镇、产业园区、产业新城的区别来源：头豹研究院编辑整理产业园是一种推动区域经济发展、产业调整升级的空间汇聚形式,有利于促进创新资源汇聚，新兴产业发展 8©2020 LeadLeowww.leadleo.com400-072-5588来源：头豹研究院编辑整理中国产业园开发运营关键要素根据开发与运营主体的不同，产业园可分为政府主导模式、企业主导模式、政府与企业联合模式，这三种模式的差异贯穿于产业园的开发、运营管理、盈利整个过程中。其中，产业园开发和运营的参与者众多，包括政府下设的园区平台企业（如张江高科、中关村发展集团）、专业产业地产开发商（如华夏幸福、亿达中国）、传统房地产商（如恒大、绿地）、制造型实体企业（三一重工、海尔集团）、互联网巨头企业（阿里巴巴、京东集团）、金融类企业（复兴集团、天赋