香港施政报告：促进增长的政策还不够

2019年10月17日香港施政报告促进增长的政策还不够香港行政长官林郑月娥昨天公布了《 2019年施政报告》。它提出了一些政策来帮助本地公司减轻经济下滑的影响，但是这些措施似乎不足以阻止经济进一步萎缩。专注于本地市场的中小企业将继续遭受悲观的前景。住房政策是另一个重点。放宽抵押贷款可能会适度促进房地产交易，但所有其他政策只是新瓶装旧酒。GDP可能在2019年萎缩。在中美贸易战，全球贸易萎缩以及当地社会事件的冲击下，香港正面临十年来的首次经济衰退。在19年第二季度，受社会事件影响有限，香港GDP环比下降0.4％。预计19年第三季度将进一步放缓。政府已将其全年GDP增长预期从2-3％下调至0-1％。国际货币基金组织还将本周香港的GDP预测从1月19日的2.9％初调至0.3％。随着城市经济形势的持续恶化，我们预计2019年经济将萎缩0.1％。如果社会秩序在2020年恢复正轨，则经济有望同比反弹0.6％。零售额跌幅创历史新高。由于旅游业和本地消费的中断，香港零售业表现最差。 2019年8月的零售额同比下降23％，将下降趋势延伸至连续七个月。这种情况甚至比1998年和2003年更糟。前景仍然黯淡，因为要平息社会动荡并重建城市作为国际贸易和商业中心的形象还需要时间。就业市场在某些领域感到痛苦。尽管香港的失业率在6月8日至6月19日保持在2.9％的十年来最低水平，但某些行业的就业市场仍感到经济恶化和面临裁员压力的痛苦，包括零售，住宿，餐饮服务和旅游业。施政报告中的促增长措施。通过提供税收优惠和简化程序，以及在“一带一路倡议”和“大湾区”计划中抓住更多机会，来帮助当地公司扩大跨境机会的政策。提供支持以减轻经济衰退对小企业和民生的影响。但是，这些措施似乎不足以阻止经济进一步萎缩。投资者情绪很难恢复，需要时间来确定和发展新的增长动力。住房政策–放宽抵押贷款规则。放宽1000万港元以下房屋的抵押限制。首次购房者现在可以借90％的房屋<800万港元。我们相信这可以帮助首次购房者，但他们的家庭收入必须超过每月7万港元。房地产交易可能会改善，但程度有限。土地供应–旧瓶装新酒。土地供应的主要计划是长期的，以前已经听过有关政策。除非香港政府为土地所有者提供具有吸引力的价格，否则土地恢复计划在短期内不会增加供应，他们可能会对该计划采取法律行动。将公共/私人住房供应的比例从60/40更改为70/30将减少私人住房的供应，从而推高房价。最后，将征收空置税，但它将主要影响高端市场。页1招银国际证券|经济研究|经济观点郑安琪（Angela Cheng）博士(852) 3900 0868终审法院首席法官(852) 3900 0853CFA Daniel So(852) 3900 0857 2019年10月17日2焦点图图1：香港正走向十年来的首次衰退资料来源：CEIC，CMBIS图2：香港零售额跌幅创历史新高资料来源：CEIC，CMBIS图3：香港整体经济PMI跌至历史新低资料来源：CEIC，CMBIS图4：香港整体失业率维持低位，部分行业面临裁员压力资料来源：CEIC，CMBIS图5：香港住宅物业交易资料来源：美联物业数据和研究中心图6：十年来房价第五次调整资料来源：美联物业数据和研究中心 2019年10月17日3对香港股市的影响恒生指数中性由于施政报告没有解决当前社会动荡的有意义政策，而美中贸易战是影响香港股市的关键因素，因此我们认为施政报告对恒生指数的影响很小。香港地产及建筑股中性至中性放宽抵押贷款规则将为房价提供一定的支持，并在一定程度上增加房屋交易，这对房地产行业略有正面影响。另一方面，增加土地供应将需要数年时间，而对公共住房的关注将减少开发商的潜在项目并带来更多竞争。我们在下面的施政报告中概述了一些关键的土地/房屋政策及其对相关股票的影响：放松抵押限制提高按揭证券公司按揭保险计划下物业价值的上限。对于首次购房者（即，在申请时在香港没有任何住宅财产的人），符合抵押贷款条件的财产的价值上限为贷款价值的90％（LTV） ）比率将从现有的400万港元提高到800万港元。对于符合最高按揭比率80％的按揭贷款的物业（可能包括自用“单位作单位”的按揭贷款），其价值上限将从600万港元提高至1000万港元。：未来12个月内潜在回报率从+ 15％到-10％的股票对房地产产生正面影响– Midland Holdings（1200 HK）–对于更高的交易。对房地产开发商有利：提高买家的承受能力，但请注意：1）开发商甚至可以在此抵押规定放松之前，向买家提供第二按揭； 2）大部分新单位均> 800万港元。增加公共住房供应预留50亿港元以增加过渡性住房项目的数量，从而在未来三年内提供10,000个单位。邀请香港房屋委员会探讨为公共房屋重建其工业区的可行性。：未来12个月内潜在回报率从+ 15％到-10％的股票对建筑公司有利.对房地产开发商不利：增加来自公共住房的竞争。加快住房供应（不改变总供应量）建议房委会根据租者置其屋计划，积极准备加速出售屋村现有的42,000个未售单位。居者有其屋计划和绿表资助居者有其屋计划下的约12,000个单位将于明年预售。提议立法对空置的第一手私人住宅单元征收“特别费率”，以鼓励开发商加快供应已建成的公寓，以减少ho积。库存含义：对房地产开发商不利：来自公共住房的竞争加剧；未售出单位的成本增加。增加住房土地供应加快规划工作，然后援引《收回土地条例》，恢复三种类型的私有土地，用于开发公共住房和原型住房：新界的私人棕地，可能具有发展潜力；根据法定的分区计划大纲图已划作高密度房屋发展用地的私人土地，但尚未有任何发展计划；和位于柴角岭村，牛池湾村和竹园联合村的城市私人土地即将公布土地共享试验计划的详细信息。 所获得的额外总建筑面积中至少有70％应该分配给公共住房或新房。因此，土地所有者必须掏出部分土地并将其交给政府进行上述住房开发，而其余的土地则可以保留用于私人住房开发。 2019年10月17日4库存含义：对房地产开发商而言中性：：未来12个月内潜在回报率从+ 15％到-10％的股票披露与免责声明分析师认证负责本研究报告全部或部分内容的研究分析师，应就其在本报告中涵盖的证券或发行人进行证明：（1）所表达的所有观点均准确反映了其观点或观点。她对标的证券或发行人的个人看法； （2）他或她的报酬的任何部分均与该分析师在本报告中表达的具体意见没有，直接或间接相关。此外，分析师确认，分析师及其联系人（由香港证券及期货事务监察委员会发布的行为守则所定义）（1）均未买卖本研究项目所涉及的股票或进行过交易。在本报告发布之日前30个日历日内进行报告； （2）将在本报告发布之日后3个工作日内交易或交易本研究报告所涵盖的股票； （3）担任本报告所述任何香港上市公司的高级管理人员； （4）在本报告所涵盖的香港上市公司中拥有任何财务利益。CMBIS评分购买：未来12个月内潜在回报率超过15％的股票保持：未来12个月内潜在回报率从+ 15％到-10％的股票卖：未来12个月内潜在亏损超过10％的股票 2019年10月17日5不额定：股票未通过CMBIS评级跑赢大市：预计行业将在未来12个月内超越相关的广泛市场基准市场表现：预计行业将在未来12个月内与相关的广泛市场基准保持一致跑输大市：预计未来12个月该行业的表现将不及相关的广泛市场基准招银国际证券有限公司地址：香港花园道3号冠军大厦45楼，电话：（852）3900 0888传真：（852）3900 0800招银国际证券有限公司（“招银国际”）是招银国际金融有限公司（招商银行的全资子公司）的全资子公司重要披露买卖任何证券均涉及风险。本报告中包含的信息可能并不适合所有投资者。 CMBIS不提供个性化的投资建议。本报告在编写时未考虑个人投资目标，财务状况或特殊要求。过去的表现并不能预示未来的表现，实际事件可能与报告中包含的内容存在重大差异。任何投资的价值和回报是不确定的，不能保证，并且可能会由于其对基础资产的表现或其他可变市场因素的依赖而波动。 CMBIS建议投资者应独立评估特定的投资和策略，并鼓励投资者咨询专业的财务顾问以制定自己的投资决策。本报告或本文包含的任何信息，均由CMBIS编写，仅用于向CMBIS或其分发对象的客户提供信息。本报告不是也不应该被解释为要约或邀请，以购买或出售任何证券或任何证券权益或进行任何交易。 CMBIS或其任何关联公司，股东，代理商，顾问，董事，高级管理人员或雇员均不对依赖于本报告中所包含的任何直接或间接的损失，损害或费用负责。任何使用本报告中包含的信息的人均自行承担风险。本报告中包含的信息和内容基于对被认为可公开获得和可靠的信息的分析和解释。 CMBIS已尽一切努力确保但不保证其准确性，完整性，及时性或正确性。 CMBIS按“原样”提供信息，建议和预测。信息和内容如有更改，恕不另行通知。 CMBIS可能会发行其他出版物，其信息和/或结论与本报告有所不同。这些出版物在编制时反映了不同的假设，观点和分析方法。 CMBIS可能做出与本报告中的建议或观点不一致的投资决策或担任专有职位。CMBIS可能会不时为自己和/或代表其客户在本报告中提及的公司中担任头寸，做市或担任委托人或从事证券交易。投资者应在本报告中假设CMBIS确实或试图与这些公司建立投资银行业务或其他业务关系。因此，接收者应意识到CMBIS可能存在利益冲突，可能会影响本报告的客观性，因此CMBIS将不承担任何责任。本报告仅供预期的接收者使用，未经CMBIS事先书面许可，不得出于任何目的全部或部分复制，转载，出售，再分发或发行本出版物。可根据要求提供有关推荐证券的更多信息。对于本文档在英国的收件人本报告仅提供给（I）属于《 2000年金融服务和市场法2000年（金融促进）令》（不时修订）（以下称“命令”）或（II）是指该命令第49条第2款（a）项至（d）项中的人（“高净值公司，非法人协会等），并且未经CMBIS事先书面同意不得提供给任何其他人。对于在美国本文档的收件人本报告旨在根据1934年美国《证券交易法》第15a-6条的规定，在美国分发给“美国主要机构投资者”，不得在美国提供给任何其他人。通过接受本研究报告而收到本研究报告副本的每个美国主要机构投资者均表示并同意，不得将本研究报告分发或提供给任何其他人。对于本文件在新加坡的收件人该报告由CMBI（新加坡）Pte在新加坡分发。 Limited（CMBISG）（公司注册号：201731928D），是新加坡《金融顾问法》（第110章）所定义且由新加坡金融管理局监管的免税财务顾问。 CMBISG可以根据《财务顾问条例》第32C条的安排，分发其各自的外国实体，分支机构或其他外国研究机构制作的报告。如果报告在新加坡分发给不是《新加坡证券和期货法》（第289章）所定义的认可投资者，专家投资者或机构投资者的人士，则CMBISG对报告内容承担法律责任仅在法律要求的范围内。新加坡受助人应致电+65 6350 4400与CMBISG联系，以应对由报告引起的或与报告有关的事项。买卖任何证券均涉及风险。本报告中包含的信息可能并不适合所有投资者。 CMBIS不提供个性化的投资建议。本报告在编写时未考虑个人投资目标，财务状况或特殊要求。过去的表现并不能预示未来的表现，实际事件可能与报告中包含的内容存在重大差异。任何投资的价值和回报是不确定的，不能保证，并且可能会由于其对基础资产的表现或其他可变市场因素的依赖而波动。 CMBIS建议投资者应独立评估特定的投资和策略，并鼓励投资者咨询专业的财务顾问以制定自己的投资决策。本报告或本文包含的任何信息，均由CMBIS编写，仅用于向CMBIS或其分发对象的客户提供信息。本报告不是也不应该被解释为要约或邀请，以购买或出售任何证券或任何证券权益或进行任何交易。 CMBIS或其任何关联公司，股东，代理商，顾问，董事，高级管理人员或雇员均不对依赖于本报告中所包含的任何直接或间接的损失，损害或费用负责。任何使用本报告中包含的信息的人均自行承担风险。本报告中包含