福建省2023年房地产估价师之估价原理与方法通关题库(附答案).doc
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1、福建省福建省 20232023 年房地产估价师之估价原理与方法通关年房地产估价师之估价原理与方法通关题库题库(附答案附答案)单选题(共单选题(共 5050 题)题)1、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中,错误的是()。A.估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别B.建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额C.建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失D.建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建成本与市场价值之间的差额【答案】B2、由土地净收益求取土地价值时,土地价值等于土地净收益与()的比值。A.综合资本化率B.土地资本化率C.报酬率D.建筑物资本化率【答案】B3、塞因塞用针对的病机
2、是A.真寒假热B.真热假寒C.真虚假实D.真实假虚【答案】C4、如果一个人用不着做更大的努力就可以完成比别人多的工作,他的收入也会超过其他人,这种超额的收入也被视为()。A.剩余物现象B.地租现象C.高工资现象D.纯粹的剩余物现象【答案】B5、某宗房地产交易,买卖双方约定:买方付给卖方 2385 元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉,该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 6.8%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 3.9%;若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担,并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方的价格约为()元/m2。A.2
3、139B.2146C.2651D.2659【答案】D6、某幢大厦的总建筑面积为 10000m2,房地总价值为 5800 万元,其中土地总价值为 3000 万元。某人购买了其中 250m2,该部分的房地价值为 130 万元。假如按土地价值进行分摊,则此人应占有的土地份额为()。A.2.0%B.2.24%C.2.5%D.4.33%【答案】A7、在房地产权利中,属于用益物权的是()。A.自物权B.地役权C.抵押权D.租赁权【答案】B8、下列对某宗房地产状况的描述中,属于房地产实物状况描述的是()。A.建筑密度大小B.房型设计C.临路状况D.公共配套设施情况【答案】B9、收益递减规律对于一宗土地来说,
4、表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后,收益开始()。A.提高B.下降C.不变D.无法确定【答案】B10、房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格,既有共同之处,又有不同之处。其共同之处不包含()。A.都是价格,用货币来表示B.都有波动,受供求因素的影响C.都是按质论价D.形成的时间都较长【答案】D11、由于房地产的(),使得完全相同的房地产几乎没有,但在同一市场上具有相近效用的房地产,其价格是相近的。A.独一无二性B.不可移动性C.价值高大性D.增值保值性【答案】A12、某宗房地产交易,买卖双方合同约定成交价格为 2385 元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉,该地区房地产买卖中
5、应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 6.8%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的 3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担,并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方的价格约为()元/m2。A.2139B.2146C.2651D.2659【答案】D13、某 10 年前建成的小型办公楼建筑面积为 1500m2,层高 4.1 米,土地剩余使用年限为 30 年,不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为 3.6 米,建筑物重建成本为 2000 元/m2。假定层高每增加 0.1m,建造费用每平米相应增加 10 元。由于层高过大,该办公楼每年要多耗
6、费 2.5 万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值,则应扣除的功能折旧为()万元。(建筑物报酬率为 10%)A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07【答案】D14、在国有土地上房屋征收评估中,对已出租的房地产不考虑租赁因素的影响。这一估价假设属于()。A.未定事项假设B.背离事实假设C.不相一致假设D.依据不足假设【答案】B15、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价,不适用于拆迁补偿估价的是()。A.最高最佳使用原则B.合法原则C.替代原则D.谨慎原则【答案】D16、折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要参数,应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的()
7、,它体现了资金的利率和开发利润两部分。A.平均报酬率B.利润率C.回报率D.报酬率【答案】A17、痨病肺肾阴虚之咳嗽,治以滋养肺肾,属于A.缓则治本B.急则治标C.标本兼治D.未病先防【答案】A18、威廉阿朗索的在任意区位处的地租计算公式 Pc(t)NPcCkc(t)中,N 表示()。A.单位面积土地上农产品的产量B.市场上每单位农产品的价格C.生产每单位农产品的成本D.向市场运输每单位农产品的成本【答案】A19、房地产估价的要求是独立、客观、公正,体现了房地产估价的()。A.根本准则B.最高行为准则C.基本行为准则D.重要准则【答案】B20、有一处住房,以维持现状为前提,经专业估价为 20
8、万元。如果以更新改造为前提,专业估价为 25 万元。如果改造为商店,以改变用途为前提,专业估价为 40 万元。如果以重新开发为前提,专业估价为 30 万元,则这所住房的价值应该为()。A.20 万元B.25 万元C.40 万元D.30 万元【答案】C21、滋阴以制阳的治法属于A.阳病治阴B.阴病治阳C.阴中求阳D.阳中求阴【答案】A22、现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格,直接取决于其()。A.市场价值B.花费的成本C.效用D.投资价值【答案】C23、某套建筑面积为 100m2 的住宅,含家电家具的成交价格为 50 万元,首付40%,余款半年后一次付清,假设年利率为 8%,家电家具价
9、值为 5 万元,现将该交易实例作为可比实例,评估类似住宅不含家电家具的市场价格,可比单价为()元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887【答案】B24、下列不属于导致建筑物外部折旧的因素是()。A.交通拥挤B.建筑技术提高C.城市规划改变D.自然环境恶化【答案】B25、起于四肢肘膝以上部位的是A.十二经脉B.奇经八脉C.十二经别D.十五别络【答案】C26、某公司购买一宗房地产,土地使用期限为 40 年,不可续期,至今已使用了8 年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益 6 万元,以后每年净收益增长 2%,从第 8 年开始,净收益保持稳定,该宗房地产的报酬率为 7%。则该宗
10、房地产的现时收益价格为()万元。A.85.45B.87.16C.88.50D.88.90【答案】B27、气能摄血主要与哪个脏腑有关A.脾B.胃C.肾D.肝【答案】A28、某在建工程于 2014 年 4 月 1 日开工,2015 年 4 月 30 日因故停工,2015 年6 月 1 日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。建设项目正常建设期为 24 个月,假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为 3 个月,则假设开发法估价中后续建设期为()个月。A.10B.11C.13D.14【答案】D29、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时,当房地产价格的变动过程是
11、持续上升的,并且各期上升的幅度大致接近,宜选用()测算。A.指数修匀法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.二次抛物线趋势法【答案】C30、路线价法主要适用于()的估价。A.城镇街道两侧商业用地B.城镇街道两侧居住用地C.乡村街道两侧商业用地D.城镇街道两侧各类用地【答案】A31、下列对房地产的不可移动性的说法,错误的是()。A.不可移动特性是指房地产的位置不可移动B.房地产的不可移动性决定了其受制其所在的空间环境C.房地产市场是一个全球性的市场D.房地产市场按照地域可分为若干个子市场【答案】C32、关于房地产位置固定性的说法,错误的是()。A.房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场
12、B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变C.房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性【答案】B33、有一处住房,以维持现状为前提,经专业估价为 20 万元。如果以更新改造为前提,专业估价为 25 万元。如果改造为商店,以改变用途为前提,专业估价为 40 万元。如果以重新开发为前提,专业估价为 30 万元,则这所住房的价值应该为()。A.20 万元B.25 万元C.40 万元D.30 万元【答案】C34、在计算建筑物的重新购建价格的具体方法中,()最为详细、准确。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指
13、数调整法【答案】C35、津液在体内流注输布的通道是A.经络B.腠理C.三焦D.脉道【答案】C36、确定估价对象及其范围和内容时,应根据(),依据法律法规,并征求委托人同意后综合确定。A.估价原则B.估价目的C.估价方法D.估价程序【答案】B37、当建设用地使用权期限届满时,其土地使用权可以自动续期的是()。A.写字楼B.生产用房C.加油站D.住宅【答案】D38、当房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格,也就是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格,称为()。A.房地产的需求价格B.房地产的供给价格C.房地产的均衡价格D.房地产的市场价格【答案】C39、某建筑物的建筑面积为 200m
14、2,有效经过年数为 12 年,重置价格为 800 元m2,建筑物经济寿命为 40 年,残值率为 2,则运用直线法计算该建筑物的现值为()万元。A.10.2 万元B.11.0 万元C.11.3 万元D.11.5 万元【答案】C40、面色 白,肢冷,倦卧,面红,烦热,口渴,脉大无根的病机是A.阴偏胜B.亡阳C.阳偏衰D.阴阳格拒【答案】D41、某住宅建筑面积为 160m2,土地剩余使用期限为 60 年,以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为 5000/m2 和 3500 元/m2。目前,该房屋门窗、墙面地面等破损引起的折旧为 5 万元,户型设计落后引起的折旧为 8 万元,位于城市
15、衰落地区引起的折旧为 6 万元。若土地报酬率为 6%,则该住宅成本价格为()万元。A.115.91B.117.00C.134.91D.136.00【答案】B42、()是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。A.物权B.债权C.租赁权D.所有权【答案】A43、十二经脉之气“结、聚、散、络”于筋肉、关节的体系是A.十二经脉B.十二经筋C.十二经别D.十二皮部【答案】B44、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为 600 万元、900 万元、50 万元、60 万元、150 万元、120万元,投资利润率为 20%,则成本利润率
16、为()。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%【答案】B45、买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情,卖方惜售,或买方执意要购买,在这种情况下的成交价格往往()。A.偏低B.偏高C.正常D.不正常【答案】B46、某工业用房占地面积为 5000m2,容积率为 1.5,土地单价为 2400 元/m2。现可依法变更为商业用房并增加 2500m2 建筑面积,现时商业用地的楼面地价为5600 元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价()万元。A.1000B.3000C.3800D.4400【答案】D47、()对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。A.区位B.交通
17、C.环境景观D.外部配套设施【答案】A48、下列不属于心与肾之间关系的是A.水火既济B.精神互用C.君相安位D.精血同源【答案】D49、在经济学范畴的价值中,房地产估价通常所讲的价值是指()。A.使用价值B.交换价值C.理论价值D.评估价值【答案】B50、()是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。A.物权B.债权C.租赁权D.所有权【答案】A多选题(共多选题(共 2020 题)题)1、下列存在互补关系的有()。A.经济适用房与普通商品住宅之间B.城市郊区的住宅与高速公路的收费C.宾馆与写字楼之间D.住宅与其配套的商业房地产之间E.住宅与其配套的娱乐房地产之间【答案】BD2、在房地产估价
18、活动中对房地产估价师的要求,正确的有()。A.同一估价项目应至少选派 2 名注册房地产估价师共同进行估价B.估价项目负责人应为注册房地产估价师C.除批量估价外,每个估价项目应至少有 1 名注册房地产估价师全程参与估价工作D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名【答案】ABCD3、关于长期趋势法的功用,下列说法正确的有()。A.长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测B.长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算C.长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整D.长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的
19、缺乏 E 长期趋势法可以用来比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的发展潜力和趋势【答案】ACD4、在审核房地产估价报告中,发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异,其可能的原因有()。A.隐含的估价对象范围不同B.参数选取不合理C.估价作业日期不同D.价值类型选取不合理E.选用的估价方法不切合估价对象【答案】AB5、下列选项中属于构筑物的有()。A.办公楼B.地下室C.道路D.水坝E.隧道【答案】CD6、下列房地产特性中,决定房地产需要专业估价的特性有()。A.独一无二B.寿命长久C.供给有限D.价值量大E.保值增值【答案】AD7、下列建筑物状况中,属于建筑物权益状况的有()。A.租赁期限B
20、.地役权的设立C.建筑结构D.维护情况E.物业管理【答案】AB8、关于路线价法和基准地价修正法相同之处的说法,正确的有()。A.本质上都是比较法B.都需要进行市场状况调整C.都需要进行交易情况修正D.都需要进行土地状况调整E.都是批量估价方法【答案】AD9、在假设开发法估价中,为确定估价对象的最佳开发利用方式,应确定的主要内容有()。A.用途B.区位C.建筑规模D.建筑档次E.房地产开发企业【答案】ACD10、影响房地产价格的区位因素有()。A.建筑规模B.临路状况C.楼层D.繁华程度 E 建筑容积率【答案】BD11、在房地产估价中,下列属于房地产以外的、作为房地产附属财产的价值的有()。A.
21、土地价值B.电器设备价值C.特许经营权D.商誉E.债权债务【答案】BCD12、下列房地产权利中,属于物权的有()。A.所有权B.建设用地使用权C.地役权D.抵押权E.租赁权【答案】ABCD13、在审核房地产估价报告中,发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异,其可能的原因有()。A.隐含的估价对象范围不同B.参数选取不合理C.估价作业日期不同D.价值类型选取不合理E.选用的估价方法不切合估价对象【答案】AB14、下列费用中属于运营费用的有()。A.房地产税、保险费、人员工资、房地产折旧额B.房地产税、人员工资、维修费、所得税C.保险费、办公费用、正常运营成本、房地产税D.为承租人提供服务的费用
22、、人员工资、保险费、维修费E.所得税、房地产抵押贷款还本付息额、为承租人提供服务的费用、房地产折旧额【答案】CD15、甲地块临街深度为 100 英尺,临街宽度为 15 英尺,形状为矩形,总价为100 万元。相邻的乙地块为临街宽度 15 英尺的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”下列关于乙地块价格的表述中,正确的有()。A.若乙地块临街深度为 25 英尺,则其总价为 25 万元B.若乙地块临街深度为 50 英尺,则其总价为 50 万元C.若乙地块临街深度为 75 英尺,则其总价为 90 万元D.若乙地块临街深度为 100 英尺,则其总价为 110 万元E.若乙地块临街深度为 150
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