玩转产业地产 头部企业有哪些独门秘籍？

“产业地产看上去是个平静的湖面，踏进去之后却发现是万丈深渊。”这是不少产业地产人的切身体会。

相比住宅地产的高利润、快周转，产业地产利润薄、回款慢、招商难、产业运营更难，稍有不慎就会成为“沉淀资产”;即便是打出一片天地的佼佼者，其经验积累也往往局限于某时某地某个特定领域，对行业头部企业的运营模式也只是浮光掠影。

4月14日，曾服务于华侨城集团，清华大学深圳研究院产业地产总裁班特聘讲师 、北大地产总裁班讲师刘玲琳来到豫发大讲堂，为170余位河南产业地产高管论道剖析产业园区发展的内在逻辑。

河南商报首席记者 高瞻展

讲 座

“产业地产是泛房地产领域内的最难做的一类，其难度高于文旅地产、商业地产、住宅地产。”刘玲琳认为，产业地产的核心是为城市服务，在某地行之有效产业模式，不一定能全国推广覆盖。例如有些尖端行业在北上广深发展的很好，复制到二三线城市就难以存活;而在郑州做的不错的产业，也不一定能复制到其他二线城市。想异地扩展或引入产业，城市能级必须平行，降维打击可以，向上跨级非常难。

刘玲琳曾为多家上市公司提供战略转型顶层框架设计或战略资源整合服务，从过往对商业模式的梳理中，她总结出产业园区的四种关键能力：城市力、区域力、产品力、服务力。“选址正确，成功一半”，如果企业在产品功能、增值服务上有特色，赢面会更大。

要构建“建链、强链、补链、抢链、聚链” 的5链产业链体系，或依托已有的产业基础、或依托产业龙头企业、或依托特色资源、或依托产学研资源、或依托产业促进平台、使主导产业和重点发展方向既具备实操性，又具备比较优势。

平衡产、商、住比例，对人、企、产服务。最终通过土地、物业租售获得房地产开发收益;通过园区服务以及政府产业奖励政策，获取发展性收益;通过产业投资、资本运作，获得金融运作收益。

根据产业地产商的操盘模式，能细分为以租售厂房、产品开发、标准复制为主的园区开发商，如临联东、天安、亿达;强调土地获取、城市规划、产城一体的土地运营商，如普洛斯;还有以华夏幸福、宏泰发展为代表的，注重金融运作能力的资本运作商;以及注重产业孵化和培育的产业运营商，如张江高科、东湖高新等。

高科技产业应该如何引入、发展?北京、上海、广州高校云集、科研资源丰富、政府科研充足，高科技产业集聚理所应当，但反观深圳市，一个高校资源远不如北上广的地方，高科技产业也能蓬勃发展，背后又是怎样的逻辑呢?

刘玲琳总结说，所谓创新基地、科技园、孵化器，只是创新的载体和支撑;要有创投基金、产业投资基金、新三板加速基金等科技创投资源驱动;吸引企业研发、科研院所落地，吸引国际跨境科技资源落地，吸引高校孵化项目落地;通过科技产业服务、管理咨询等，让专家教授们的科技发明变成产品，转化为经济效益。

以时下某大型家电制造企业的阿米巴变革模式为例，把企业庞大的研发部门拆解成一个个小单元，企业最大的优势就是制造和销售，专家教授则擅长研发。要么，科研专家做出科技成果，企业负责制造和销售，按比例分红;要么，企业公布技术难点，由一个个技术团队去承揽任务攻克难点。

收 获

厘清产业地产发展路径

剖析头部企业发展逻辑

从早上9点到下午5点，刘玲琳老师的讲座持续了一整天，从高新技术产业发展的关键因素、产业地产的开发模式、盈利组合，到十多年来国家产业地产的调整变化以及在新旧动能转换、深化改革节点下行业未来前景都进行了仔细梳理。在展望产业地产未来发展时，她总结：“人指挥资本、资源决定地位、顶层设计决定生死。”

讲座中提到，科创产业要关注核心技术和金融资源，豫发集团新密片区总经理常好炜认为，即便在服装产业，服装的设计制版、生产运营的资金保障也十分重要，作为产业园行业从业者，要根据自身行业特点，对产业发展的规律再进行细分，才能学以致用。

产业园投资回报周期长，郑州产业地产人才储备少，人才流动性也挺大，能力水平参差不齐。常好炜希望，能通过这样的活动，增进从业者才对产业发展规律的理解，增加创业成功概率，对河南产业园区的发展很有帮助。

多位前来听课的产业地产同行说，华夏幸福、宏泰、普洛斯等产业地产巨头，虽平时也有耳闻，但对其了解总是浮于表面，此次听老师系统剖析、对比各家头部企业的运营思路和盈利逻辑，对一线企业的操盘模式有了更清晰的认识，自己此前在工作中积累的感性经验，也得以梳理、总结。

互 动

邀请同行参会，开放式办讲座

虽然是周末，但原计划130人参加的讲座，最终有170多人参加，数百平的报告厅座无虚席。除了豫发集团的高管团队和相关业务板块的中层干部之外，数十位产业地产同行也应邀出席。

常好炜介绍，锦荣衣天下此前也多次举办“米兰学院”，邀请业内专家对园区企业进行小规模培训交流，而此次请一线城市产业地产知名研究专家来到园区，实地走访、调研、做客豫发大讲堂，并邀请同行参与，还是头一次。

“对于这样的活动形式，不少同行也很感兴趣，不少人放弃周末，主动要求参会学习。”主办活动的豫发集团人力资源负责人蔡树瑞介绍，豫发集团很重视对员工的技能培训，日常开展的有新经理人培训、项目总培训、管培生培训，以及营销工程开发等条线的业务培训等。这次产业地产讲座主要聚焦战略层面，希望能过通过集中学习提升团队对产业地产的理解，产业思维。

讲座结束后，就产业园区运营发展战略等问题，河南商报记者与豫发集团副总经理王建勋进行了一番对话。

河南商报记者：一场内部培训变成豫发大讲堂，邀请同行前来听课，是出于什么考量?

王建勋：知识是开放的，信息是开放的，希望能和同行共同探讨河南的产业发展，交流、学习、碰撞。老王卖瓜，自卖自夸不行。优秀不优秀，要看你是不是在第一梯队的圈子里，有没有被边缘化、故步自封，对于自身所处的发展阶段和对标一线产业园区的差距，我们有清醒的认识，从产业地产开发向产业运营，要不断深入。将来希望能有更多的参观、交流活动，向老师学习、向同行学习、向服务链上下游学习、向金融界设计界的大咖学习。

河南商报记者：豫发集团在新密重仓布局锦荣衣天下和豫发米兰小镇，打造服装产业链，同时在薛店、港区等地围绕郑州市区多点布局产业园区，有怎样的布局思路?

王建勋：做一行，就要做强一行。做服装产业，豫发有资源优势，就要做透做深，积极扩链、补链、强链，把产业生态做完善。另一方面，也要积极探索新的优势产业。今天老师谈到产业园区成功的4个关键因素：城市力、区域力、产品力、服务力，郑州作为河南的省会，经济总量、产业基础和影响辐射力很好，我们就围绕郑州周边布局产业项目，至于在什么地方发展什么样的产业，要看豫发手里的产业资源，以及卫星城镇的要素禀赋。

河南商报记者：前几天您也与豫发集团考察团去云南德宏州芒市考察投资合作，豫发走出郑州扩展产业地产版图，是出于怎样的考虑?

王建勋：“走出郑州”的前提是，要把郑州市场做透，多余的精力和财力，在其他城市开拓合作领域，比如，豫发在商丘做了双创产业园，今年又与德宏州芒市政府达成合作意向。目前，中国通往印度洋的海上航运要通过马六甲海峡，航线一拐弯就是两三千公里，而若经由缅甸皎漂港，从走陆路运输到云南芒市，这个距离就是900多公里。目前皎漂港是有央企在做前期开发，日后陆上上述大动脉打通，运输距离大大缩短，贸易安全也更有保证，芒市的外贸口岸价值也将更加凸显。

河南商报记者：作为产业园区运营商，期待政府给予怎样的产业政策和支持互动?

王建勋：政府对产业的互动和支持很重要，比如新密当地政府带我们外出考察服装产业，引导服装产业集聚。这次又牵头组织大学生时装周，并发布了支持服装产业的14条。新密把服装产业作为重要的经济引擎，真金白银的支持服装产业发展，让生产企业有信心、有期待，产业园区运营商与政府节奏合拍、方向一致，发展顺应经济规律。当然，政府给政策、给支持，也得考察园区运营企业的决心和能力，如果企业拿着土地变相搞房地产或卖地，就像家庭条件优渥的孩子不刻苦学习，到最后成绩搞不好，而豫发就像是发愤图强的孩子，作为一个有产业情怀的企业，是扎扎实实做厂房、给生产企业提供服务，整合企业资源、政府资源、社会资源，用产业集聚的成绩赢得认可。

手 记

产业地产的魅力在于它操盘模式的“非标准化”：住宅地产的开发流程和产品条线可以大规模快速复制，但每个产业的集聚，都和其所在城市的要素禀赋、其所在行业的迭代周期密不可分。

沿海地区的产业园区，直接照搬到内地，不一定能办得成功;而河南本土的产业园区，即便在当下摸爬滚打找出了出路，但若跟不上时代发展的脚步，也会随时遭遇发展瓶颈。

既要脚踏实地求生存、谋发展，更要了解行业发展的大势，知其然更知其所以然。

感谢豫发大讲堂能提供这样一个机会，让大家聆听专家剖析不同一线园区的驱动逻辑，认清自家产业园区所处的发展阶段，认清郑州在全国范围的比较优势，时刻保持敬畏。

希望河南产业地产从业者能更多“请进来、走出去”，聆听一线操盘手分享、解剖行业失败案例，彼此交流互动，共同打造河南产业地产新名片。