©智讯财经 作者 | 姜岫 发自深圳
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3月8日，深圳二手房成交参考价新政刚刚满月，但调控威力还在持续落地发酵。
被重点“钳制”住的南山、福田、宝中等热点区域哑火，大多数人保持狐獴姿态亦步亦趋，少有“造次”；
与二手指导价差异不大的龙岗、龙华等地，受调控震幅影响不大，此前的一些慢销项目去化甚至慢慢加速。
多方与空方对未来的预期差异等将成交量直接冰封，一场对“市场价”的博弈开启，一二手市场唱响“冰与火之歌”，分化成为关键词。
根据深圳市房地产中介协会公布的数据统计，2月22日至28日当周深圳二手房网签量为834套，3月1日至7日为991套。新政出台前几周的周网签量在1900到2500套左右，通过对比，市场成交降温明显。此外，2月深圳二手房网签量共计5272套，环比1月的8971套网签数据，近乎腰斩。
调控下的深圳楼市，如不受控制的回南天气候，气温骤降，沉闷压抑，各色情绪也在蠢蠢欲动。深房中协在总结2月楼市的怪象时表示：“28新政后，各大中介带看量不减反增，网签量低迷。”
二手“速冻”超30%业主报价下调
进入冰封期的深圳二手楼市，少了些许汹涌澎湃，买卖双方胶着博弈。
深圳住建局官方数据显示，2月8日-2月14日，深圳二手网签量1671套，环比减少30.5%；2月15日-2月21日，环比减少78.3%，仅成交362套，可以说是跌跌不休。
2月最后一周，情况稍有好转，二手成交回升至1225套（数据来源：深圳中原），但对比1月近2500套/周的强劲表现，逊色不少。
重拳面前，药效立竿见影。
尽管各中介平台在二手报价短暂消失后，以挂出参考价清一色回归，但各中介门店依旧瑟瑟冷清。
南山一中介门店工作人员告诉笔者，“店里每天上门问价的客户门可罗雀，一些同事干脆转行，或者转战新房等其它市场。”
“我们已经有同事被分流到沙井那边做旧改，尽管福田、西乡都有熟人在做，但万事开头难，加上之前也没怎么涉及这个领域，在想要不要尝试，感觉自己除了迷茫还是迷茫”，一熟识中介好友告诉笔者。
面对不明朗的大环境，过着“中间人生”的中介，小心翼翼做着“夹心饼干”，酥脆是奢望，可以“拉丝”才是更高境界，努力安慰自己“剩者为王”。
而相较中介，秉持“万物皆可涨”的深圳业主，也渐放下傲娇姿态，在报价涨跌边缘反复试探。
中原数据显示，2月22日-2月28日，深圳共有20个片区二手业主出现报价下调，其中龙华中心区跌幅最大，达-8.2%，红树湾、后海、南山科技园北片区等“当红辣子鸡”亦榜上有名。
3月首周，报价下调房源虽环比下降0.9%，但占比总挂售房源量32.2%这一数据可见二手新政已影响不少业主心态。
且报价幅度下调最大的布吉南龙珠片区，降幅达13%，相较2月最后一周各片区降幅之首，负值增大4.8%。
虽迟但到的二手新政，为降温楼市注入一剂猛药，目前来看，今年的二手房市场出现“小阳春”可能性不大。
深房中协根据四大中介平台公开挂盘出售数据统计，截至到2021年3月1日，全市共计挂盘出售房源107472套，虽然与新政前1月的112959套在售房源，减少了4.9%，但环比2月19日统计到104186套在售房源则增加了3.2%。
全款抽签买二手首例参考价卖房诞生
3595个小区集体被标价，普遍打7折，部分小区甚至低至5折，对于业主来说，无疑于“血亏”。
也正因此，在二手新政出台的1个月里，捆绑家具、名画等卖房的段子频频刷屏，更有“无价卖房，全靠暗号”的怪象火热出圈，惹眼非常。
而相较于调侃，市场注意力主要还是在银行放贷问题上。
截至2月27日，工农中建四大国有银行均已明确将按照深圳发布的二手参考价作为放贷重要依据。
另外，深圳光大银行、招行深圳分行、平安银行深圳分行等多家银行业也纷纷表态，但具体放贷细则尚待进一步明确。
这一信号的释放，一定程度上也影响了业主的挂牌预期，打破了二手价格信号的“自强化”，有效抑制楼市杠杆率。
就在上周，深圳首例按照参考价成交的二手房诞生了，7位买家全款抽签买房，现场氛围热烈。
被争抢房源为位于龙岗中心城摩尔城小区的一套房源，精装整售486万，折合单价3.36万/㎡，比官方给出的3.38万/㎡指导价还要低0.02万/㎡。
据深圳本地媒体透露，消息一出，业主直接被中介带着11个买家围住，唯有采取全款优先+抽签选房方式卖房。
除摩尔城外，近日，笔者还了解到，南山后海的卓越蔚蓝海岸2期一业主因着急移民，便听中介建议“以比市场价便宜300万的价格割肉放卖成交”；大冲都市花园一业主以参考价13万/㎡出售，80平两房总价1040万。
乍一看，以上案例的买家赚大了，但了解情况后，发现事实并不是。
以摩尔城为例，项目共705户，容积率4.0，无小区环境，噪音扬尘问题较大，从2020年1月开盘到2015年都有房源在售，不折不扣的“剩斗士”。
项目开盘均价1.38万/㎡，2015年1.5万/㎡，5年过去，每平涨了近2万，小区房价上涨幅度也处于中下水平。
且该业主出售的为大户型，常年走量不行，加上该房未满5年，需缴纳增值税，买家只能说是买到了一套指导价=真实价的房子。
二手东热西冷“卖不动”盘强势逆袭
与新房市场西热东冷截然相反，28新政后的二手房市场呈现出西冷东热态势。
主要原因在于，政府公布的参考价重点调控对象为西部过热网红盘，东部的二手市场价与指导价更为贴近，如罗湖、布吉、坪山等地，，买家可据此快速锁定目标。
文章第二部分所提到的摩尔城，就是东部二手成交的一起典型案例。
摩尔城144.58㎡户型卖房现场
此外，笔者注意到，因2月新房市场仅有3盘入市，加上二手市场不明朗，一些之前取得预售还有房源在售的项目悄悄逆袭。
中介反馈，2019年取证的龙华金茂某网红盘，“年后卖了好多，仅有的185㎡和248㎡户型也所剩不多”。
3月7日，位于布吉的某滞销盘“又开盘”，现场人气火爆，网友爆料，项目128套房源共吸引超1000批客户到营销中心，不少客户更是连夜排队“抢房”。
后因人员聚集太多导致现场秩序混乱，被紧急叫停疏散清场。
据悉，推送产品为项目二期位于G栋的剩余单元，现房，毛坯单价5.8-6.2万/㎡，均价约6.1万/㎡，另需加3000元/㎡的精装费用。
2017年，该布吉滞销盘开盘均价5.7万/㎡，但由于交通、车位不足等硬伤，导致项目长期不温不火。
但四年过去，项目二期已是现房状态，买房3个月内就可交房，中介造势+二手市场混沌，造成“哄抢”假象。
喧嚣过后，平静如常，布吉该滞销盘的火爆一现，也只是深圳楼市小小的一个注脚。痴迷于买房的深圳人们已刻不容缓奔向下一个标的，只待风起，便全力出击。
深圳中原董事总经理郑叔伦认为，目前市场还处在观望中，房价走势难测。
值得注意的是，目前二手市场上存在的“笋盘”可分为两类，一为市场价本就与参考价差异不大的楼盘，这些楼盘或楼龄较长、或为双拼、或配套不行、或产品存在瑕疵；另一类则为业主因个人因素急于抛售，如文中出现的卓越蔚蓝海岸2期的业主，但出现可能性微乎其微。
短期来看，无论是中介转换战场，还是业主试探报价，或是购房者打新加码，都是锁死二手房价后的必然结果。在二手细则出台之前，卖卖双方的博弈对垒仍将继续或加剧。