2023年洛阳楼市总结，用一个关键字来总结，会是哪个字呢？

再有4天2023年就要彻底过去了，适逢各行各业都在年终大盘点，神仙打架的节奏，如果用一个关键字来总结洛阳楼市2023年，你认为会是哪个字呢？难？惨？冷？跌？救？

12月28日 星期四

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再有4天2023年就要彻底过去了，适逢各行各业都在年终大盘点，神仙打架的节奏，如果用一个关键字来总结洛阳楼市2023年，你认为会是哪个字呢？

难？2023大家都很难，刘润老师在年度演讲中说了，不是难，是复杂。你现在做不到，但通过努力，几乎一定可以做到的事，就叫：难。被混乱封印住的问题，就叫做：复杂。难和复杂本质上不一样。

惨？大多楼盘月均销售个位数，真的很惨。但是，君不见国资拿地风光无限，一部分人的凄惨，正是另一部分人的狂欢。

冷？行情遇冷，房子都卖不动吧？君不见1万元购房热度空前，这个冬天不太冷。

跌？房价都在跌？呵呵，看不上的都在跌，看得上的依然价格坚挺让你高攀不起。

救？史诗级政策救市接踵而至，暴雷房企命悬一线呼救，各楼盘销量断崖式下跌，买房人王顾左右，见死不救。

似乎，以上字眼都不能全面概括洛阳楼市跌宕下行的纷繁现象。当看到B站弹幕关键字出炉，一个“啊”，让人发现了新大陆。一个字，生动而周到地总结2023年洛阳楼市，就它了！

一个关键字来总结洛阳楼市2023年

土拍大戏：惊奇之“啊”

1月，洛阳挂拍土地 7 宗，包含住宅用地 5 宗，全部挂拍土地均已成交。除瀛海19城二期地块被东展地产毫无悬念拿下外，其余住宅用地均被国资摘得。

2月，洛阳城区挂拍土地 3 宗，均已成交。三块土地皆为居住兼商业用地，同在伊滨区，摘地单位都是洛阳城投。

3月，洛阳城区挂拍土地 2 宗，一宗地块是居住用地，位于伊滨区，同样是被国资拿下。

5月，土地市场共挂拍 11 宗地块，成交 8 宗。本月摘地不再是央国企，民营开发商终于出手。高铁核芯万众瞩目的黄金地块经过 62 轮竞拍，被洛阳联袂置业以5.25亿拿下。

8月，洛阳城区土地市场供应8宗地块，其中成交 3宗，暂停5宗。

11月，土地市场成交土地14 宗，包含居住用地10 宗。成交的 10宗住宅用地位于老城区，建筑面积达到100万方，成交单价最低500万/亩，最高561 万/亩，令人惊讶的是，该批住宅用地成交单位皆是国有独资企业——河南豫资建设发展有限公司百分之百控股。

土拍之惊奇拍案，从今年成交的住宅用地来看，除了瀛海19城二期和格润华府地块为民企拿地外，其他地块几乎全部国资收入囊中。

根据12月份的中央金融工作会议提出的三大工程建设：加快保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施，这些国资拿的地块会不会被开发成保障房呢？大概率不会，因为保障房用地基本是划拨土地。

开盘之举：无奈之“啊”

一个楼盘的集中开盘就像一个人生命中的大日子结婚。奔不奔赴人间疾苦，都要做到盛装出席；能不能开盘大卖，都要全城告知。但是，就像一夜之间年轻人突然不结婚了，楼盘也都心照不宣，不再举行场面宏大的集中开盘了。

1月，宝龙天地首开。该项目于 2021年6月摘地，但其后一年多的时间里一直按兵不动。2022年9月才迎来营销中心的盛大开放，在2023年春节前夕，低调开盘。首开仅36套，开盘当天去化28套，开盘均价12000元/m² 。

7月，香栀雅园开盘，共计 97套，开盘去化51%，小高层约12500 元/m²，洋房约14500元/m² ，作为主城核心品质改善盘，开创了洛阳楼市单盘连续三天的最长开盘记录。

9月，同晟建业龙城三期开盘，推出154套，去化52%，均价12200元 /m²，虽然开盘去化仅过半，但再现了洛阳楼市暌违已久的开盘盛况，成为萎靡市场中的一道亮光。

除了以上三个“婚礼”还算风光的开盘项目外，大部分楼盘开盘都选择了“不举行婚礼”， “裸婚”实属无奈之举，就像明知道来参加婚礼捧场的人不多，为了面子去大操大办，最后反而冷场。

市场下行，大多楼盘一方面蓄客不易，取证即售，以便最快时间转化客户；另一方面，往年开盘即清盘的盛况不再，面对普遍不高的去化率，打击了项目集中开盘的积极性。

交房大考：割裂之“啊”

在今年的交房大考中，楼市呈现两极分化的割裂现象。一方面，以国宝红瞰、绿都青云赋和河风雅叙、格润小镇、万科西园甲第为代表的提前交付遥遥领先派，做到了实力交付，提振了市场信心。

另一方面，以正商城、旭辉时代天际、碧桂园玖玺台为代表的降标减配派，遭遇到了业主花式维权，落得个声名狼藉。

出乎意料的是，地王碧桂园玖锦台交房没有上演业主维权的戏码，虽然精装房被业主吐槽质量不咋样，但在这年头，业主不集中维权的交房已经是功德圆满的交房了。

房价涨跌：魔幻之“啊”

市场持续下行，洛阳房价到底跌成了什么样？

1月份，洛阳中心和西园甲第分别打出单月劲销1亿的单页广告;伊滨区的中梁百悦府则号称1月销量突破100套。随着疫情放开楼市回暖，随之流出的是各项目内部销售群宣称价格上调的截图。

但是好景不长，小阳春之后，各项目都出现了销量下滑，不再蠢蠢欲动要涨价。

价格上，尽管今年下半年以来，城区市场价格一直处于缓慢上升的状态，但销量上呈现却与之成反比的态势。其原因在于市场项目分化现象。市场上销售排行榜靠前的项目，集中在西园甲第、格润小镇、洛阳中心等高品质或者地段好的项目，而这些项目成交均价大概在万元左右，降价幅度并不大。这一方面说明目前市场上的主要购买力在于改善型客户，另一方面说明洛阳市场的这部分客群无法带动整体市场销售数据的回升。

年底，部分房企为冲刺业绩开启让利促销模式，首付1万元买房于是横空出世，成为一些刚需盘的促销利器。

得不到客户眷顾的刚需盘永远在骚动，被偏爱的改善盘有恃无恐。魔幻的是，12月24日，君兰江山竟然出现了每平米上调200元的通知。无独有偶，同晟建业龙城也在今天发出了元旦每平米降上调100元的海报。

政策利好：赞叹之“啊”

重磅！洛阳首套房利率降至4.0%，1月份，洛阳部分银行首套房按揭贷款年利率降至 4.0%的消息引发买房人集体沸腾。本次调整之前，洛阳首套房按揭贷款年利率普遍执行的是4.1%的标准。 而在半年前，洛阳的首套房贷利率还高达6.37%。

那些高位站岗的买房人，在看到房贷新政后，更加痛心疾首，“恨不相逢未嫁时”，在苦闷了几个月之后，迎来了柳暗花明。8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平。

这一从天而降的天大利好，让背负着沉重房贷的存量房房奴们喜大普奔，啊，轻舟已过万重山。紧接着，洛阳首套房贷利率已低至3.7，政策之利好就像一把双刃剑，一方面刺激购买，另一方面却也让买房人心存顾虑：今天买了房，明天房贷利率会不会再降？

这就是2023年的洛阳楼市真实现状，2024市场会筑底回升吗？团长感觉只要M2持续增长，RMB持续BZ，楼市回暖是早晚的事。

2023年楼市到底有多差？

再过4天，2023年就过去了，这一年楼市到底有多差？

12月份数据还没出，看下今年前11个月，基本就能总结出来了。

1、销售数据，不管是量还是价，都很一般。

粗略的一个数据统计，今年销售额大概是11万亿左右，21年是18.2万亿，22年是13.3万亿。

相比前年高点，一下降了七万多亿。

这个销售规模是啥概念呢？可以说，短期没有任何高科技行业可以接替，汽车行业也没可能。

不过，从商品房成交价看，不管是新房还是二手房，目前都还在跌。

国家统计局的数据，从2022年开始，新房和二手房的同环比都开始往下跌

今年的话，1-5月份价格有反弹，但是6月之后，又继续开始往下跌。

现在70个城市里面，二手房在跌的城市有68个，新房在跌的城市有48个。数据样本扩大的话，这个数据估计更难看。

2、楼市库存短期有降，但是依然在高点位置。

最新的数据，百城商品房的库存（截止到11月）同比去年降了，降幅达到13%，但是从过往走势来看，楼市库存还在高点上。

短期降是因为很多城市以销定产，房子卖不出去，供应就不增加那么多，前11个月，商品住宅的新增供应已经降了14%。

但现在各地方的压力还是很大，一线库存已经18.8个月，二线19.9个月，三四线36.6个月，而且这还只是狭义库存。

狭义库存就是待售的，再加上现房库存的话，很多城市光卖库存都要卖好几年。

3、土地出让金腰斩，地方财政收入已经受到不小的影响。

今年各地的卖地收入又降了不少，合计300个城市，卖地收入3.75万亿，降幅达到18%，连2020年的一半都不到。

即使是算上最后一个月的成绩，估计也要创下近7年的新低了。

综合前11个月来看，卖地收入最多的是上海，共计出让72块地，收入2200多亿，不过还是比去年少了600多亿。

一系列的数据，说明的是一个全局都在收缩的2023年。

但实际上，2023年不缺救市政策，自媒体大伟看楼市统计的数据，截止到11月，今年的楼市调控放松共计930次，去年是1120次，前年是651次。

从数字上，今年的调控松绑不及去年，但从力度上，今年却要比去年猛的多。

粗分的话，今年的救市政策可以分为两个阶段：

上半年，很平静。ZY层面没什么实质性的重磅刺激政策，很多都是地方上的，比如放松一下购房门槛，让大家可以买多套；再比如提高一下公积金的贷款额度、发一些购房补贴等等。

看上去是救，但实际上就是托着楼市，也就是现在很多人说的托而不举。

下半年，大招就来了，主要是724经济工作会议室一个转折点。

实质性的政策在一个月后就全面铺开来了，第一枪就是8月底的认房不认贷，然后紧接着就是降存量房贷利率，再到降首付、强二线取消限购、一线调整普宅标准/降首付成数……

不仅是托，还是要举的意思。

但救市的结果呢？

顶多只是点状、局部效果，没有形成燎原之势。

而且这些点状、局部的效果，有一种药效越退越快的趋势，市场好转一两个月又冷淡下来了。

今年政策最集中的一波轰炸是在8月底、9月初的时候，当时政治局定调“适应我国房地产市场供求关系发重大变化形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”。

之后各地的大政策就像泄了洪一样，喷涌而出。

但这一波轰炸也仅仅是抬起了9月份的成交数据，也就1个月的时间，市场又跟之前一样一片冷寂了。

数据是不会说谎的，克尔瑞统计数据显示，今年9月份全国商品房成交销售面积确实冲了一波高，但是这波高点还不及没什么实质性政策的6月。

具体到各城市也是一样的，典型例子比如北京，认房不认贷政策之后，北京成交翻倍的数据，连3天都没有维持到。

近期北京普宅调整、降首付成数的政策效果也差不多，两周不到的时间，前期火热的市场成交已经降下来了。

北京的调整期肯定还没有结束，房价该跌的还会继续下跌。2024年必然还会继续放松调控。

为什么是这个结果？问题又出在哪里呢？

我们的楼市为什么会陷入今日这种螺旋式下跌的被动局面？

房企以前想降价的时候，很多地方不让他们降价回笼资金，到了今日，允许开发商降价了，购房者又不想买了。

当市场在等待08年，2015年那种大力度救市时，调控政策显然还是在慢慢吞吞的放松，这早已经把市场的信心消耗完了，大家干脆躺平。

很多人总说经济不好，大家收入不断下滑，市场有效需求不足，更加没信心。

但我们去想过没有，是什么原因导致了收入不断下滑？

有多少人是突然因为房地产行业直接或者间接造成的工资收入下滑的 ？

又有多少人间接的受到了房地产下行，造成的以理财为首的资产性收入下滑的？

过去中国房地产市场对GDP的贡献率超过23.4%，现在市场预计明年房地产对经济的贡献会降到5.5%，你想想这会是多少就业岗位？

不知道这句话能不能讲，我认为，房地产要好起来，中国的经济才会全面复苏.....