2023热点楼市盘点 | 深圳二手房议价空间明显增加 专家：买存量房的机会来了

每经记者：陈荣浩 每经编辑：魏文艺

“从成交数据来看，深圳市场从去年四季度以来有回暖趋势，但目前成交的房源，多数为降价较为厉害的楼盘，一般我们同行喜欢把这些盘称为笋盘，推的力度也会更大。”深圳当地房产中介卢鹏飞告诉《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）。

乐有家研究中心最新公布的数据显示，2023年深圳共网签31621套一手住宅，同比下跌8.2%，这也是近5年来深圳新房市场成交的最低点；二手住宅过户32768套，同比上涨51%，整体成交量依然处于历史低位，为近20年第二低，仅高于2022年。

1月17日下午，美联物业全国研究中心总监何倩茹通过微信接受每经记者采访时表示：“长期来讲，深圳是一个存量房市场，所以二手房的成交总量比新房多应该是常态。在深圳房地产市场，在过去十多年里，深圳二手房交易量都是超过新房的，因为深圳很早就进入了存量房时代。”

深圳龙华区某在售楼盘 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

新房市场低迷，二手房回暖明显

1月17日，国家统计局公布的70城最新房价数据显示，2023年12月深圳新房价格环比和同分别下降0.9%和3.6%，二手房价格环比和同比分别下降1.1%和3.1%。

2023年，深圳新房市场表现持续低迷，二手房市场则回暖明显。乐有家研究中心最新公布的数据显示，2023年深圳共网签31621套一手住宅，同比下跌8.2%，这也是近五年来深圳新房市场成交的最低点；二手住宅过户32768套，同比上涨51%，整体成交量依然处于历史低位，为近20年第二低，仅高于2022年。

卢鹏飞提到，目前中介推售的房源中，不少房源是降价比较厉害的次新房，二手房成交之所以成交回暖明显，不是市场好了，而是很多业主着急出手，导致让利幅度较大。

每经记者在深圳实地走访了解到，不少二手楼盘业主的房源挂牌价相比两年前已经出现了明显下调。如位于龙华中心区的悠山美地项目，一套86.44平方米的3室1厅房源，业主售价455万元，折合单价5.26万元/平方米。

“这个盘放在2022年以前，业主挂牌单价基本很少有低于5.8万元的，现在整体已经回调不少了。如果诚心要的话，还可以再与业主讲下价格。”卢鹏飞告诉每经记者。

据卢鹏飞介绍，近些年，深圳市场去化困难已成为常态，虽然在数据上二手房市场有所回暖，但这种回暖表现到中介客户成交上并不明显。“现在中介推盘主要还是以价格让利为主导，比如哪个新盘让利大，一般同行就更愿意力推。二手房也是一样，只要业主肯让利，市场潜在买家还是有不少。不过随着市场下行，买家会更加谨慎。”

深圳龙华房产中介挂出的新房源 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

目前，卢鹏飞所在中介门店经营业绩表现并不乐观。“现在门店平均每月的业绩情况，跟过去两年相比只有六成左右，而且每月的成交情况也没以前稳定，所以在获客上公司也开始要求直播引流了。”

“长期来讲，深圳是一个存量房市场，所以二手房的成交总量比新房多应该是常态。”何倩茹表示，在深圳房地产市场，在过去十多年里，深圳二手房交易量都是超过新房的，因为深圳很早就进入了存量房时代。“导致二手房成交最高于新房有两个重要原因：一是新房备案价格受到限制，之前一段时间里很多新房的备案价远低于周边同品质的二手房价格；二是过去两三年，二手房市场受参考价影响较大，所以新房比较受欢迎。”

“从2023年四季度开始，深圳住房交易量出现明显上涨态势，如果这个态势能持续的话，我认为房价下跌的可能性就会缩小，那么迎来的就是价格平稳且回升的状态。所以2024年，对于开发企业来讲是一个去库存的好时机，对于购房者来讲是一个买房的好时机。”何倩茹表示。

值得一提的是，进入2024年以来，深圳楼市的成交量显著回升，一手二手成交均有回暖。据深圳市房地产中介协会数据，2024年第二周（1月8日-14日）深圳二手房成交1032套，环比增长6.4%，这也是深圳二手房成交量连续第二周上涨；在新房市场，深圳中原数据显示，上周深圳全市新房住宅成交488套，环比上涨34.4%。

议价空间变大，买存量房的机会来了

据深圳中原研究中心数据，截至2023年，深圳二手房成交较为热门的区域，主要集中在龙岗、福田和南山，2023年的成交套数分别为7441套、6491套和5570套。

从房子的成交价段来看，350万-500万元房源是二手房成交主力，成交套数占比为25.4%；其次为1000万元以上房源，成交占比为17.7%。

每经记者实地走访发现，目前深圳二手房市场的议价空间有所增加。以前房地产行业上行时，市场属于卖方市场。但如今，潜在买家则更受欢迎。

福田的房产中介杜欣告诉每经记者：“不同二手房的议价率存在明显差异，不好一概而论。比如有的业主不愿意降价，你也没办法。目前市场上多数业主的议价空间约为3%-5%，小部分着急卖房的业主，议价空间甚至能谈到10%以上。”

去年10月，每经记者曾看过一套位于福田赤尾片区京基御景华城的32平方米小户型，当时业主的挂牌价为252万元。据中介介绍，该房源于去年12月卖出，成交价为234万元，相比之前的挂牌价降了18万元，议价率约7.1%。

“从深圳的二手房市场来看，包括‘老破小’房源、楼龄在20年以上的小区以及边缘地段的房源，业主通常会处于被动位置，可能实际成交价会比挂牌价有5%左右的议价空间。”

在深圳中原董事总经理郑叔伦看来，“深圳存量房市场在2024年将持续发展，而之前的存量房因为价格调整幅度大，现在已经跌到了一个相对合理的水平了，对购房者反而是一个机会。市场上很多存量房的地段比较好，相对原来的价格有较大折让，相对新房，存量房调价的压力也没那么大。”

郑叔伦预测，2024年深圳的存量房增长势头将会好于新房。过去几年，深圳无论是土拍也好，城市更新也罢，很多开发商不敢拿地，也不愿意增加库存，存量土地开发意愿也不强。“新房不但受市场影响，还受供应影响，2024年预计深圳的新房供应量不增反降。另外，2024年开发商可能会扭转以价换量的方向，促销力度减少，短期内对销售量也会有所影响。”