珠海房地产市场分析

　　珠海地区当地经济情况良好，地理位置优越，当地楼市也呈现持续上升的势头。随着土地拍卖的火热情况，各房企十分看好珠海的发展前景。以下对珠海房地产 市场分析。

　　 2018-2023年房地产市场行情监测及投资可行性研究报告表明，2017年11月珠海二手房住宅均价为19883元/㎡，环比上升1.05%，相比上月有所回暖。目前珠海成交量虽然有所增加，但价格依然居于高位，短期内不会有太大的波动。

　　近几年珠海房价呈现持续较快增长的势头，在全国各大中城市中处于涨幅领先的城市队列。随着横琴大开发、港珠澳大桥、十字门商务区的落成，对于珠海来说将是一个利好声音，同时也预示着珠海 商业地产的春天即将来临。现从三点来了解珠海房地产市场分析。

　　1 土地市场基本情况

　　2013年土地成交93宗，相比2012年增加了66%;总土地规模491.89万m2，同比下降了10.73%。2013年土地总供应102宗，同比上升52.2%;总推地规模587.29万m2，同比上升29%;前三季度较为平均，四季度稍有爆发之势，占全年规模36.6%。2013年全年土地成交93宗，其中第四季度成交宗数占整体的40%，规模占43.7%。相比2012年，2013年西区土地成交规模下降幅度较大，主要 工业用地减少供应，横琴异军突起，成交规模涨幅最大。

　　珠海房地产市场分析，2013年横琴成交地王频出，主要以口岸服务区、十字门商务服务区的综合用地成交为主。2013年成交宗数以工业用地最高，35宗占38%，成交规模以商住用地最大，142.39平米占29.4%，其中综合用地成交亦有所增加。2013年成交商/住性质用地18宗，总土地规模142.39万m2，其中第四季度成交规模比重41.9%。2013年高溢价与高流拍并存，溢价率波动较大，但基本保持在较高水平;政策慢慢淡化，横琴逐渐开发，更多外地房企愿意进入珠海拍地，竞争比较激烈，容易产出溢价较高地块。

　　2013年土地总成交总数同比下降23.2%;全年仍以工业用地为主，第4季度商/住用地成交大爆发。2013年土地供应同比上升52.2%，且供应集中在第四季度，规模占36.6%;土地成交93宗，相比2012年上升了66%，总土地规模491.89万m2，同比上升10.7%。2013年全市成交宗数最高为工业用地，占整体38%，规模最大为商住用地，站整体29.4%;成交规模同比西区与市区均有下降，但横琴今年地块有大幅度提高，成交规模同比增加66.5%，横琴开发及关注热情最高。2013年一级 土地市场整体呈现“高流拍、高溢价”;横琴成为土地供应及及成交的热点。2014年土地预算收入目标较2013年平稳增长，且横琴发展热度在2014年将得以延续，预计2014年珠海土地市场仍将较为活跃，特别是横琴片区。

　　2 住宅商品房市场基本情况

　　2013年主城区新增房源约12228套，同比增加23.8%;总规模154.81万m2，同比增加38.3%，新增供应恢复历年中位水平。2013年主城区新增房源同比大幅增加，全年供应波动较大。2013年珠海没有进一步调控楼市，之前被压抑的改善及部分刚需需求得到集中释放，2013年销售规模，自08年6年以来首次突破300万m2，达到历史最高位。2013年成交价格稳中有升，全市商品 住宅均价12440元/m2，商品房成交规模342.25万m2，全年波动上扬，全年市场表现较为活跃，预计2014年量价稳步攀升。

　　珠海房地产市场分析，2013年新推面市房源约13813套，同比大幅上涨248%;开盘当日平均解筹率48.27%，同比上升12.47%;今年整体开盘当日消化率一路走高，市场明显回暖。2013年珠海市区网签共7917套，网签面积98.38万m2;今年上半年稳步增长，7月到达顶峰后快速下滑，下半年11月跌至谷底后年末大幅反弹。项目网签排行榜：2013年市区有网签的项目共46个，共7917套，华发占总套数16.58%;平均个盘年均网签172套。2013年末整体存量17842套环比小幅增加4.3%，两端户型存量增加，中间段户型存量均有不同程度下降。2013年末网签存量17842套，库存同比小幅增加。180m2以上，60m2以下两端户型环比激增，分别增加29.97%、23.61%;中间各户型存量均有不同程度的减少;本月库存各面积段表现比较平均，中间段户型存量较其他户型少。

　　2013年1月至12月累计去化率为63.89%，同比下降11.41%，环比下降1.22%，去化率保持在中等偏上水平。各区存量去化：去化期约12个月的区域有唐家、吉大，这两区域表现为去化慢;去化期小于6个月的有前山、南湾、斗门、金湾，表现为新货进入频繁，消化速度快。2014年供应分析：2014年总供应量约357.75万m2，其中市区占56.43%，西区占43.57%;根据2013年的消化进度估算，2014年总供应量去化期约13.4个月。2014年各区域成交量最为活跃的区域金湾区占成交量32.4%;其次是斗门区，比重为18.4%;区域平均销售最高为前山，达627套/项目，共有4个项目整年超越1000套。

　　3 商业地产基本情况

　　近年，随着横琴大开发、港珠澳大桥、十字门商务区的落成，对于珠海来说将是一个利好声音，同时也预示着珠海商业地产的春天即将来临。据粗略统计，近两年珠海以年均2-3万平米的商业体出现。随着几大综合体的落成，珠海的商业地产于2013年迎来大跨越。目前珠海写字楼每年的销售量约在2.5-3万平米之间，随着横琴新区和十字门中央商务区开发建设的实施，珠海未来写字楼市场将进入上行通道。

　　珠海房地产市场分析，从政策层面来说，珠海对未来商业的规划比较明晰，特别是从近期的拍地来看，商业用地规模比较大，给人的感觉就是商业地产的前景较为明朗。另外，珠海作为沿海城市，旅游资源比较丰富，这将对未来商业地产的发展有着重要的拉动。

　　预计未来珠海楼市在限购政策调控之下，成交量上会有所回调，但在刚性需求旺盛的情况下，仍然呈现量价涨幅较低的稳步齐升态势，成交主力逐渐转移至西区。珠海房地产市场分析指出，随着保利、碧桂园、时代等品牌开发商进一步入驻珠海，各房企十分看好珠海的发展前景。