招商1872。花园坊项目是招商蛇口在宁波湾头板块开发的一个商业综合体项目。基地共有相邻两个地块，西边2#地块和东边临星湖4#地块，中间有城市道路贯穿而过。地块周边都是新建住宅小区，东南边紧邻华润置业即将建造的大型商城万象城。

△ 基地周边物业

商业地产开发属于资金密集型行业，需要一套非常细致且多方位，多渠道，多阶段的操作流程，用以把控每一阶段的质量和成果。招商蛇口是一家非常成熟的房地产公司，前期委托专业商业策划公司进行了详细的项目研究。从资金控制，建设标准，到业态定位、比例，市场招商、广告，以及最后的运营管理模式都给出了非常详细的项目建议。

△ 策划页面

我们在充分理解业主开发意图后进行准确方案创意和施工图技术落位。方案过程中遵循区域城市设计规划，同时进行各方关系协调，在缝隙中抓住契机进行个性塑造创造，体现设计价值。

在项目开始阶段，根据策划的体积布局原则，一直是高低拉开清晰距离，低层尽可能全方位铺开，高层区域尽可能集中，以减少运营建造成本。但这和此地块城市形态规划是相矛盾的，规划希望这是一片低矮的整体板块商业中心。城市道路界面，以及东面星湖界面都需要这样的尺度。最后我们采用高层逐级退层和底层板块融为一体的方式来解决了这一问题。

△ 星湖角度鸟瞰

△ 大闸北路鸟瞰

业种业态的规划定位是商业地产的灵魂。业态的选择，需根据市场资源和业态资源来设定。必须与项目周边相吻合和互补而不要形成竞争。考虑周边密集的居民住宅区和大体量的华润万象城，策划定位2号地块为儿童主题区，有亲子教育、艺术培训、儿童用品零售以及局部酒店式公寓。定位4号地块体验式零售、休闲餐饮和特色娱乐。

△ 卫星俯视图

体验式销售需要顾客的主动参与，需要一种过程。需要阳光，需要兼具室内外气质的购物享受。它不仅仅是单一的购物或者饮食或者娱乐，还需要过程中随时产生的其他生理需求，产生连贯消费，满足尽可能多的愿望。所以设计需要考虑更丰富的空间形态和界面，更温馨的环境，更有趣的体验路线。

△ 2#地块东入口

△ 2#地块沿街

△ 2#地块沿街

追求有效商业面积的同时，必须要考虑提供主题活动，参与性活动，体验式活动的建筑空间，并结合室外广场节点进行互动，产生很好的商业推广作用。

△ 2#地块儿童角

围合，围合才会形成场所感，营造舒适的室外环境和休息空间，大家在里面有一种很温暖的感觉，愿意在这个地方停留。

△ 儿童角俯视

△ 登湖滨屋顶花园楼梯

消费体验动线应该是非常精彩有起伏，使人走在里面就感觉不疲劳，动线结合湖景资源和城市绿轴，内外空间界面相互渗透，激活滨水休闲商业空间，从而提升地块附加值。最终购物、餐饮、娱乐、公园、湖景，融为一体。

△ 2#地块西南角

△ 4#地块西南角

△ 2#地块东南角

技术图纸

△ 总平面图

△ 4#地块一层平面

△ 4#地块二层平面

△ 4#地块三层平面

△ 2#地块一层平面

△ 2号地块二层平面

△ 2#4#地块剖面

项目信息

项目名称：宁波招商1872.花园坊

项目类型：建筑

项目地点：宁波市江北湾头

方案设计：洪伟工作室

方案主创建筑师: 洪伟

方案团队：洪伟 王佳燕 王存 何沈阳 赵丹 王未奇

业主：招商蛇口集团

建成状态：建成      

设计时间（起迄年月）：2017

建设时间（起迄年月）：2020

用地面积（平方米）：32400平方米

建筑面积（平方米）：地上49000平方米 地下22790平方米

施工图设计：宁波市建筑设计研究院有限公司

建筑：洪伟 何沈阳 赵丹

结构：苏擎柱 马晓东 李玮峰 许杰 曾艳霞 毛侃侃

暖通：朱立丰

电气：李楠 张贤东 石之雨

给排水：陈和苗 李江波 张连军

摄影师：孙福恩