【深度】重庆商圈“江湖”： 三峡广场将变天街 老商圈的转型之路怎么走

华龙网6月24日6时讯（记者 荚天宇 首席记者 佘振芳）近日，人气逐渐没落的重庆三峡广场再次吸引了人们的关注，龙湖宣称将在此打造一座高铁站上的天街。解放碑、南坪、观音桥、三峡广场……重庆这些商圈跟每个市民的生活息息相关，它们除了满足市民休闲购物所需，也极大地带动着区域经济的发展。面对电商和新兴商圈的频频挑战，商圈“老前辈”们显露出些许颓势，未来，老商圈们该如何见招拆招、突出重围？

现状：新商圈后来居上 老商圈日趋没落

“读书时，拿着零花钱去逛地下商场，去女人街买各种小玩意儿，红着脸砍价成交是当时的一大乐趣。”晏小姐高中就读于重庆八中，印象中，热闹的三峡广场就是附近学校学生们的“乐土”。周末约上同学逛街、看书，还能品尝各式各样的美味小吃，很惬意。

三峡广场是重庆的一大老牌商圈，历史仅次于解放碑商圈，其周边拥有多所中学、高校，庞大的学生群体是不可忽视的消费群体，在一定程度上助推了商圈发展。

这样一个老牌商圈也曾有过“黄金年代”。据市商务委统计，2013年，三峡商圈地均零售额为1.39亿元/万平方米，仅次于解放碑商圈。据不完全统计，三峡商圈辐射人口约110 万人，人流量日均达30 万人次，重大节日人口流动量达50 万人次，是重庆人流量最大的地区之一。

然而，随着城市发展，以三峡广场、解放碑为代表的一批老牌商圈却被日益成熟的消费者冷落。

“三峡广场的东西很实惠，也很接地气，但不得不说，也有点过时了。”随着消费能力的提高和各种选择的出现，晏小姐已不再钟爱三峡广场。工作后家住渝北，周末逛街，她选择去中渝广场、奥特莱斯等，如果要跟朋友聚会，新兴的星汇两江也是个不错的选择。

截至2015年，全市100亿级商圈达到10 个，凭借地理优势，老商圈的地位暂时无可撼动，解放碑、三峡广场等5大核心商圈每天人流量超过 120 万人，占全市社零总额的25.3%。但它们正在走下坡路，也是不争的事实，这从近年来社零总额增速下降中可见一斑。

根据市商务委数据，三峡广场商圈2013年社零总额增速为11.2%，2014年增速为8.5%，2015年略有好转，为10.9%，解放碑商圈则更“恼火”，三年的增速分别为10.6%、11.4%、5.9%。

与此同时，新兴商圈正快速崛起。近年来，重庆市新增商圈有三个，分别为渝中区大石化商圈（大坪、化龙桥和石油路）、九龙坡区石桥铺商圈和北碚区缙云商圈。

凭借着周边上班族多、停车方便、商业布局特色鲜明等优势，它们收获了不少消费者青睐，其中，渝中区大石化商圈和九龙坡区石桥铺商圈均跨入百亿级商圈，大有后来居上的势头。大石化商圈表现尤为亮眼，2014年，其社零总额增速25.1%，2015年达到36.8%。

问题：品牌同质化、停车困难 老商圈暴露出共性问题

老商圈日趋没落，问题出在哪里？发展滞缓、交通拥堵、停车困难、环境恶化、商业业态档次不高……在市商务委今年初发布的《重庆商圈发展报告》中，曾列举三峡广场商圈的弊病。其实，这也是老商圈普遍存在的问题。

■规划布局落后 削减顾客购物欲

因为建设得早，很多老商圈在规划布局方面难以赶上城市发展速度。

从三峡广场商圈内部来看，与卜蜂莲花几乎一墙之隔的是重庆本土超市巨头新世纪，周边不到500 米的地方还扎堆聚集着沃尔玛、家乐福、永辉、重百等大型超市门店。据统计，三峡广场商圈百货店、超市业态占比达到53%，商业业态构成属于传统较低层级。

此外，由于缺乏土地资源，老商圈整体布局较为稠密，空间饱和度高，很多网点都设在商住一体的建筑中，楼上住房，楼下商场。随着规模的扩大，带来了一系列环境问题，如通道狭窄、购物环境不佳，削减了顾客的购物欲望，造成居住环境不理想，商业发展环境也较差的现象，阻隔了商圈的进一步优化升级。

■品牌同质化 商圈特色不明显

组团式的发展使重庆形成的各个商圈更多为一种综合性、地域性的商业中心，因此，同质化竞争在所难免。

纵观解放碑等几大商圈，几乎都是“购物中心+商务办公+休闲娱乐”的功能。无论是商家档次、品牌种类、消费价格还是消费人群，都比较雷同。

消费者对此或许更有感触，同一个品牌去哪个商圈都能买到，甚至在同一商圈内的不同百货商场都有，即便是业态业种最齐全、商品丰富度最高的解放碑商圈也不例外。换句话说，顾客在各个商圈的购物体验基本相同，无法凸显商圈的各自魅力。

■交通拥堵 进不来停不下出不去

“每次去三峡广场堵车不说，还根本找不到停车位。”晏小姐吐槽，有一次光是在车库门口排队等车位就排了半个小时，好心情一扫而空。

相较于重视停车场规划建设的新建商圈，一些老商圈没有或很少把停车场纳入规划之列，有的停车设施建设还是按早年的相关规定执行。随着重庆市机动车保有量的逐渐攀升，商圈停车难问题逐步升温，“进不来、停不下、出不去”，已成为老商圈面临的普遍问题。

根据市商务委统计，三峡广场商圈约有2000余个车位。然而，一般情况下每100 平米的商业设施应设立1.1--1.2 个停车位，按照三峡广场商圈而言，应该需要6600--7200 个停车位，这个缺口是巨大的。

突围：扩容、升级、建环道 老商圈有了新规划

在商圈“江湖”中，“新人”不断涌现，不想“前浪死在沙滩上”，必须适时而变。面对这些问题，各大老牌商圈并没有“坐以待毙”，纷纷寻求突围。

■解放碑商圈

为解决交通问题，解放碑商圈花大力气修建了全国首个高密度商业街下的地下交通环道。

解放碑地下环道于2016年开通，工程共分为三期，将解放碑商圈附近约30个地下停车库共约1.5万个停车位串联起来，分流地面交通流量，有效缓解交通压力。

此外，依托八一路好吃街，解放碑还在大力发展夜市经济。目前，较场口区域的夜市消费商家总量超过400家，消费业态更加丰富。

城市更新也是解放碑转型的一大亮点，鲁祖庙、十八梯等山城老街区建设正在加快，不少人期许曾经的“商圈之王”实现复兴。

■三峡广场商圈

在渝洽会沙坪坝区重点签约项目中，龙湖投资34亿入驻三峡广场，未来将在高铁车站上盖城市综合体。据知情人士透露，双方的接洽早在几年前就开始了。

这将是重庆首个基于公共交通优先发展的商业体，根据其规划，届时，市民可在三峡广场实现高铁、轨道交通、公交、出租车等多种交通工具零换乘。

除了引进天街，三峡广场的转型早已经启动。2016年初，三峡广场商圈曾召开“扩容•提质•上档”规划专题研究会议，宣布启动商圈扩容工程。按照规划，三峡广场商圈将把东北至沙滨路，南至天梨路—天马路—平顶山文化公园，西至内环快速路的用地作为扩容单位，总面积为831.70公顷，还将构建平顶山文化公园和沙坪公园之间的生态廊带，并预留重庆八中绿廊，借此次扩容实现由“圈”到“城”的转变。

停车难问题也被提上了日程，据了解，三峡广场核心商圈500米范围内将修建新停车场，可提供停车位数千个。

■南坪商圈

面对消费者需求的升级，另一老牌商圈南坪商圈的做法也有可圈可点之处。

苏宁易购云店落地，万达广场去百货重装开业，百联上海城购物中心的主力百货店东方商厦转型，南坪商圈各大传统商场纷纷求变。

2015年，南坪万达广场率先开始转型升级，进行业态结构调整，压缩零售业态比重，加码体验业态。同时，放弃传统的由商场统一设计装修，改由各品牌商家自主对店面进行装修设计。去年，万达广场新馆亮相，还将陆续推出实体书店、进口商超等。

升级后的东方商厦一楼将改造为“高端优质生活”体验馆，在保留部分鞋、包、珠宝等老品牌的基础上，引进时尚潮牌和国际经典大牌，吸引中高端消费群体。随着餐饮、电竞等不同业态的入驻，这里还将打造成“娱乐休闲综合体验中心”。

■杨家坪商圈

大型购物中心万象城的入驻，明显提升了杨家坪商圈的档次。除引进万象城和培育特色街区，杨家坪商圈还利用原有老旧街道、废弃厂房，打造文创产业。

去年，梅堡公园正式开放，通过新增28组当代艺术类的雕塑和绘画等作品，打造成当代艺术主题公园。

扩容后的杨家坪商圈内布局了8个博物馆，有钢琴博物馆、沉香博物馆以及防空洞抗战文化博物馆。

探讨：各大商圈如何实现共赢？ 得走差异化

随着城市格局的变化，新老商圈该如何发展，实现共赢？

重庆工商大学经济学院院长李敬认为，商圈发展要把握高端化、综合化和一定程度的差异化。

“传统商场和商圈要实现发展，要么走高端路线，要么跟购物中心组合。”李敬说，近年来，人们的消费习惯已发生了巨大变化，体验式购物日渐兴起，原有的百货商场模式受到了极大挑战，加之电商等冲击，百货商场的日子越来越难过。在中低端业态方面，电子商务优势很大，所以高端化就成了商圈发展转型的方向。

在李敬看来，组团式的发展使各个商圈成为一种综合性、地域性的商业中心，而综合化对满足所在区域市民的需求来说很重要，所以传统商圈的发展需要从单一的传统卖场式商贸集聚，转向涵盖商贸、商务、文化、旅游、餐饮等多业态复合化、联动式发展。

同时，为避免同质化竞争，各大商圈也应保持一定的差异化。“这就需要各个商圈结合自身实际。”李敬建议，比如三峡广场附近高校云集，可发展文化教育相关业态，杨家坪商圈可结合重庆自贸试验区发展，走国际化路线等。

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