武汉后湖商业下半场：由多向优的提档升级

编者按：伴随着城镇化进展的加速，新兴片区不断涌现，成为产业、办公与人居的聚集地。经历数年乃至数十年的建设，很多新兴片区在政策、消费需求的助推下，已陆续进入商业配套完善、消费升级的关键时期。

片区发展离不开商业，尤其是大型商业的带动作用。商业实力也能直观展现出该板块的活力和潜力。为此，赢商网策划“新兴片区商业观察”专题策划，剖析片区商业发展历程，梳理当下商业格局，挖掘片区演变进程中的全新商业机遇。

往期回顾：【白沙洲片区】、【四新片区】、【梅溪湖片区】、【沌口片区】

武汉有两个后湖，一个是江岸区的后湖街道（现含塔子湖街道），东临长江新区、南临二七滨江，西起姑嫂树路，北至三环线，是著名的“汉口后花园”；另一个是黄陂区的后湖，它是一条四环线下的淡水湖泊。

人们话题里经常出现的后湖，一般指代前者。它以金桥大道为界，分为塔子湖和后湖两个街道，形成了印象中的西后湖与东后湖。

金桥大道以东，是东后湖，里面包含了荣获首届“中国人居环境范例奖”的百步亭社区，该社区占地面积5平方公里，是片区中居住氛围成熟的板块。

金桥大道以西，是西后湖，东以金桥大道与后湖街道相接，南临京广铁路线，西与江汉区接壤，北与东西湖区相邻，面积约9.6平方千米，与汉口主城区距离更近。

无论是东后湖还是西后湖，经过三十年洗礼，交通、人居乃至商贸方面都已成熟。今天，我们将揭开后湖商业发展的面纱，用发展的眼光直视这里的机遇与挑战。

不断进阶的后湖片区

30年前的后湖，原本只是一个以蔬菜、渔业为主的农业乡镇，放眼望去遍布藕塘湖滩。上世纪90年代，武汉规划出台四大新区，后湖与东湖、南湖、四新开始同步建设。

2006年，“后湖新城”再次被纳入武汉市总体规划，计划将后湖改造为基本上无污染、可持续发展、交通便捷、绿色宜居、高度现代化的区域。

但当时的后湖是典型的“城中村”，一条马路挑大梁，区域内没有大型商业中心，出行、上学、就医、购物都不方便，要实现规划的“后湖新城”，就必须对旧村湾进行改造。

史无前例的大拆大建在后湖如火如荼进行，村湾改制，百亿资金投入到基础建设中，奠定下如今主干道“三横五纵”、长达37公里的内部骨架路网。

十余年过去，一波地铁利好兑现，成就四大新区中地铁密度最高的片区，地铁1号线、3号线、8号线、21号线建设成网，地铁12号环线正在建设中，15分钟车程可抵达机场、国际会展中心、主城中心区等城市重要战略区域。

放眼后湖，今非昔比，一座座高楼拔地而起，与百步亭社区连接成片，“后湖产城融合示范区”的战略规划，吸引着全市首批大学生人才公寓、黄浦创立方与全市首个“高校科研成果转化对接服务站”的岱家山科技城落地。

越来越便利的生活配套，也让后湖的宜居指数不断攀升。

后湖商业正悄然崛起

后湖集中式商业的兴起，源于东后湖片区开发。

成片住宅开发，使得后湖居住人口逐步攀升，然而大型商业规划却未能跟上，众多住宅底商、超市及集贸市场，成为解决后湖住户日常需求的重要消费渠道。

2010年，新生活摩尔城作为后湖首个大型综合体开业，打破了后湖长期仅有底商、大型超市、卖场、专业市场等1.0版商业的局面，一度被认为是填补了市场空白的商业标志。后因开发商缺乏商业地产开发经验，项目经历一波三折后，现在仅能勉力经营。

直至 南国置业( 002305)的泛悦MALL（北都店）、汉口城市广场相继开业，方才实现专业商业地产运营商对后湖的扎根，商业也由外行操刀向专业运营过渡。

进入2017年，后湖迎来“商业集中爆发”，网罗家居卖场、社区商业、家庭型购物中心等各种类型的商业形态。其中武汉金桥永旺梦乐城作为永旺梦乐城进军武汉三环内的首秀，携手超市、美食、休闲、娱乐等业态，与体现贴心细节的日式运营，颇受后湖家庭欢迎。

据赢商大数据不完全统计，后湖片区已开业购物中心/商业街共有18个，总商业体量超100万㎡，其中10万㎡以上（含10万㎡）商业项目仅有5个，超过一半数量的项目都在5万㎡以下，且住宅配套的商业街区占比过半。

就现有落位情况来看，商业项目主要分布在两条交通主动脉之上，分别是金桥大道和后湖大道两侧，形成东西两大商圈——石桥商圈和后湖大道商圈，解决后湖住户在地消费，承接新洲、黄陂等临近地区居民入城消费。

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当前的后湖商业数量比之白沙洲、四新都多，看似竞争激烈，却暗藏诸多机遇：

诸如全国性大型商业地产运营商较少，仅有南国置业、永旺、亿事达、绿地等几家商业地产或商业管理企业，这意味着在中高档消费市场，新晋项目仍有竞争机会。

此外商业形态以商业街区为主，前期开发商为卖房不得不“操盘”商业的状态，造成街区业态重复、品牌同质化与档次低，更有部分散售街区缺乏统一业态规划和运营管理，造成大量空铺闲置，亟待提档升级。

由量多到质优

后湖商业有望再进阶

在武汉市新的“一主四副”城市格局下，后湖片区同时具备承接主城功能转移，带动长江新城、临空副城的战略区位优势。

面向“十四五”，江岸区提出，将提质后湖产城融合示范区，优化片区服务功能和产业承载能力，加大教育、交通、医疗、文化等公共服务配套设施建设力度，导入现代商贸、文化体育、科创教育等特色产业，打造宜居宜业新板块。

其中，商业部分加快建设大型商业综合体，支持开展智慧商圈的建设，做优便民商业服务，推动连锁便利店、蔬菜店建设，建设一批品种优的生鲜超市，进一步加强招商引资等等，以助推现代商贸中心打造，使后湖更趋完善。

未来，后湖明确将新增武汉新荣天街、星悦城跃立方2个商业体，新增体量约32万㎡，届时整体商业体量将突破至130+万㎡，承托起新城超百万目标人口的需求。

作为后湖最值得期待的商业项目之一，武汉新荣天街综合体由龙湖集团和湖北清能联袂打造，总建筑面积约78万㎡，将建设TOD商业、总部经济、科技创新、教育中心、城市邻里等五大产城中心，构建“ 一带一路三组团”的共享空间。项目规划商业体量约15万㎡，已于今年1月正式开工建设，计划于2024年开业。

除此之外，融创公园大观17万㎡自带商业综合体，尚未选址的后湖万象综合体、临近板块的幸福湾签约 大悦城( 000031)项目等，虽然没有更新进展，也能拉入期许名单。

这些项目背靠大型开发商/运营商，亦有成熟的产品线和项目做参考，是有机会保障商业整体提质，如果商业体均能如期兑现，后湖商业层次有望进阶。

我们期待后湖片区借助城市发展之势，持续推进后湖产城融合示范区建设，加强整体设计和品质提升，补齐基础设施和公共配套短板，成为宜居宜业宜商典范。