虽然整体经济因疫情带来的负面冲击仍在消化中，但 房地产市场却一扫阴霾，以超预期的速度恢复。12月30日，记者从 戴德梁行举办的“2020年深圳房地产市场总结及展望”抢听会上获悉，深圳楼市已整体回暖，在住宅、写字楼、商业以及大宗交易等方面的市场均表现突出。其中，2020年深圳全年住宅交易总量恐将稳居近五年之首；深圳 甲级写字楼市场的吸纳量则较2019年上涨了44.1％，其需求显示出超强韧性；商业市场新开店铺零售业态占比过半，餐饮业继续率先激活市场。
住宅市场快速回暖、区域分化仍在持续
戴德梁行发布《2020年深圳 房地产市场总结及展望报告》显示，2020年1-11个月，深圳新建住宅与二手住宅销售面积分别为553.5万平方米、762.6万平方米，同比增幅达到28.7％、36.4％，前11个月两项指标已经超过2019年全年的水平，并且可以预判2020年全年住宅交易总量将稳居近五年之首。
从区域市场来看，前海、福田、南山的 商品住宅 均价位列深圳各区中的前三，而对应区域内的90平方米以上面积段的成交占比分别达到100％、66％、85％，南山当仁不让成为 豪宅化特征最为显著的区域。而90平方米以下面积段成交占比超四成的区域分别为罗湖、盐田、龙岗、光明，依次为82％、53％、43％、41％，也因此成为刚需释放相对集中的区域——住宅市场的区域分化仍在持续。
前11个月，龙岗一二手 商品住宅成交总量达360.22万平方米，在全市占比27％，稳居各区之首。与2019年同期对比，包括一二手交易在内的住宅成交总量增幅超过50％的区域分别为光明、龙岗、大鹏、龙华，增幅分别为6以 新房市场为主的光明，捕获了相当的市场热度；而处于 东部的龙岗和大鹏，成交量增幅亦超50％——东部楼市的成交表现可谓十分活跃。
写字楼供应集中入市，吸纳量挤入历史前三
疫情影响下国内经济增速放缓，租金下调无疑是刺激市场需求释放的因素之一，在此方面，四个 一线城市写字楼 市场租金下滑表现尤为突出，其中深圳以12.8％的租金年度降幅首当其冲，与此同时，深圳全年录得30万以上的高吸纳量，反映出一线城市 甲级写字楼需求的韧性。在近80万平米的新增供应刺激下，市场租赁活动甚是活跃，全年41.8万平方米的吸纳量已是2019年吸纳量的4倍有余。
值得指出的是，科技类企业仍然成为年内写字楼新增需求的主力，医疗、物流类亦有亮眼表现。其中，TMT（电信、媒体和科技）行业占比高达36％，其次是金融达到29％，专业服务占比为12％。
得益于“前海归巢”计划对企业直接提供租金补贴，吸引不少企业入驻，作为新兴商务板块的前海 甲级写字楼因此也得以较快去化，全年甲级写字楼吸纳量达到20.8万平方米。此外，更长的预租及免租期，为 业主及企业提供更多的选择机会，进一步刺激租赁需求释放，市场给出的积极反馈显示出深圳写字楼市场的活跃需求。
戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端表示，2021年深圳有望投入使用的 甲级写字楼计划供应量约达179万平方米，预计实际供应将在100万平方米以内， 写字楼租赁仍将保持活跃。高供应量将为企业带来更多的选择，竞争压力下租金优势仍会是是吸引企业的重要因素之一。
戴德梁行深圳公司写字楼部主管及董事 杨薇分析，未来市场新增供应中以商办综合体为主，其次为总部物业及城市更新项目。其中罗湖为城市更新主要阵地，南山片区则为总部物业及综合体供应的主力区域。而未来写字楼的产品变革将从物理空间载体向综合产品创新发展，整体趋势为多元化的功能空间、感知型智慧楼宇、健康舒适的办公环境以及企业生态圈的营造。
新开店铺零售业态占比过半，餐饮业态率先激活市场
《报告》显示，2020年深圳商业经营仍迎来红山6979、招商汇港二期、宝能环球汇等新优质 购物中心入市，带来共计53万平方米的新供应，而这些项目也被列入政府《促进消费增长的若干措施》中推动消费提质增效的重点项目而得到支持。伴随国内疫情逐渐受到控制，商业经营活动也在二季度陆续恢复，零售市场整体得到提振。
从入驻商业类型来看，新开店铺零售业态占比过半，个人护理渐露头角，其中，零售占比高达54.6％，餐饮占比达到38.5％，餐饮成为率先激活商业市场的业态。此外，数据显示，中国境内奢侈品市场从4月开始回暖，海外高端品牌陆续重仓深圳市场。
从年末的租金走势来看，各区优质 购物中心最优层平均租金均有不同程度的回升，全市平均租金触底后回升4.1％至818.33元每平方米每月，其中罗湖以7.5％的涨幅领先，预计明年一季度在春节销售的推动下可恢复至疫前水平。
未来5年，全市将有近20个优质 购物中心，共计228万平方米的未来供应计划入市，其中中心城区占比63.8％，非中心城区占比36.2％。此外，龙华区签约美国Costco华南总部项目，龙华将开设开Costco南旗舰卖场；11月，前海管理局与沃尔玛签下《前海山姆旗舰店合作协议》，山姆旗舰店 落户前海。伴随海外高端品牌的首店及零售巨头的陆续进驻，深圳国际消费中心城市的建设成果将逐步落地。
深圳大宗交易规模第三，下半年成交尤为活跃
数据显示，截至2020年12月25日，大宗交易规模达1，942亿元，较2019年下降32％，累计成交181宗；深圳排名第三，总成交额278亿元，累计完成25宗。 戴德梁行华南区资本市场部主管及董事陈俊儒表示，深圳下半年的大宗交易成交额占全年成交额的73％，显示疫情后的交易活跃度恢复迅速。
据了解，今年的大宗交易市场是“价格盘整、成交活跃、生意盎然”，虽然观察到 资产价格普遍有回调的现象，但也相当程度给予刺激并促进了成交的活跃，在疫情短暂的影响后立刻恢复了勃勃生机。其中，写字楼大宗交易自用买家占据主导地位，背景涵盖金融保险、实业及科技类企业。同时，深圳传统的工业物业成交宗数及占比明显回升，在2019年的沉寂后重回交易舞台，特别是疫情催生的数字经济，宅经济等新的经济形态，数据中心和仓储物流均受到资本高度关注；日前深圳及惠州均录得数据中心的成交，显示投资者对于大湾区乃至于大深圳 都市圈物流仓储以及数据中心机会的持续看好。
展望来年大宗市场走势，陈俊儒形表示，成立四十周年的深圳经济特区是“集万千宠爱于一身”，是一座以“科技”、“创新”、“年轻”著称的大湾区都市，迅速的成为近年来投资者最关注的目标市场之一；政府今年所提出“支持盘活利用 存量工业地”，以及取消小地块更新限制等政策，有助于盘活存量资产，赋予工改类项目更多想象空间。同时，随着 资产价格回调，投资者可以重新审视布局深圳的投资机会； 写字楼投资者则可重点关注深圳核心区域带有稳定现金流、有改造提升空间、小体量的优质办公项目。活跃的自用买家则将继续寻找合适标的，成交量有望持续上升。
文章来源：深圳特区报
青岚公主2021-01-04 13:39:48
