最近很多网友经常在我的文章下面评论，“10年后，房子30万一套，鹤岗就是开始”，“开发商宁愿炸掉也不会便宜卖，就让它烂在手里吧”……这样的言论对于没买房的刚需来说，的确是正中下怀投其所好，自然也会引来一阵喝彩点赞。但是不管大家爱不爱听我都要说，这样的言论是误人害己，跟王石劝年轻人“有钱也先不要买房，先租房”如出一辙，都是站着说话不腰疼，不用负责任的典型。
作为一个刚需，我理解大家没有房又对高房价恨之入骨的心情，但是我们也要正视现实，中国楼市不是一些人自作聪明骂几句，说几句迎合大众口味的话，就会改变的；鹤岗更是中国房地产衰退的稀缺案例，它的房价崩塌由其自身人口、产业、资源等因素决定的，但不代表中国其它城市也会有一样的结局。期待北上广深及中国一大批二三线城市出现和鹤岗一样的结局，简直天方夜谭。
王石、马云、曹德旺这些大佬，他们功成名就早已不缺房子，自然可以逞口腹之快对高房价一顿猛批，然后甩出一句“房地产没价值”的话，但是作为一个普通人你真的不能傻傻的全信啊，他们没有给你任何承诺，更无法保证“你现在不买以后涨价买不起了”还能帮你实现买房梦想，这一切最后还是要你自己承担。我觉得，对于买房是自住的刚需来说，有条件无论其他人说什么，都应该直接屏蔽，从自身需求出发，当买即买。真正有闲置资金的，确实可以好好研究房地产到底有没有投资价值。如果连基本的居住需求都没解决，就跟着一帮大佬名人后面自嗨不断，还为他们的观点摇旗呐喊助威，只能用愚蠢来形容了。
文章开头说这些，是真的不希望大家误入歧途。下面我们切回今天文章的正题，开发商真的会“把房子炸掉也不愿意便宜卖给刚需购房者”吗？答案是否定的！如果条件允许开发商很愿意在最短的时间把手上的房子卖掉，因为从时间周期贷款利息营销费用等因素衡量，其实对于开发商来说，在利润允许的范围内即使降价卖房，也比拖着一直不卖房好。尤其在当下这个调控重压的关键节点，开发商积极卖房换现金，降负债才是最明智的选择。
融创董事长孙宏斌说，这轮房地产调控比所有人想象的都严峻，而且政策没有任何放松的迹象，有些地方还在加码。宏观调控政策在短期之内不会放松，购房者的购买预期也会发生变化。一些负债压力大的中小开发商未来两年情况会更差，现在购房者的预期还没扭转，等到大趋势改变了，房子会更难卖，房企回款压力更大。
对于开发商来说，当下的确是“现金为王”，尤其房地产是资金密集型行业，手里有钱才能多拿地，手里有地才能做到稳坐不慌，这是几十年来房地产发展的铁律。其实我接触过很多地产商高管，他们内部的目标都很明确：顺势而为，做最坏的打算，当下重要的事就是积极甩货，快速回款。只有这样做才能真正在调控重压下幸免于难，才不至于被收紧的政策形成掣肘，举步维艰。
但说到降价卖房，很多高管都给出了一致的观点：中国房地产市场特点太鲜明，老百姓“买涨不买跌”，降价有时候不一定办好事，明明是降价走量促销为没买房的刚需办实事，但是却招致前期业主的阻拦，拉横幅闹事是轻，打砸售楼处也变成了常规操作，多年的经验总结就是在中国降价卖房是个技术活——有实力的当然可以以各种促销方式玩转降价走量销售，比如恒大，全员销售9折卖房正大光明，一个月抢收547亿；没实力的就得中规中矩卖房，比如南昌赣县开发商搞搞特价房都会被住建部警告，再比如邳州开发商降价2000/平，也会被一个不知道从哪冒出来的房地产商会通报批评，这种事已经见怪不怪了。
抛开上述这种琢磨不透的营商环境不谈，我们再来看看房价对地价的影响，你就知道开发商有多身不由己了。正如一位开发商董事长所言，他们不是不想降价卖房，其实是真的不敢！
很多不了解内情的人很难想象，在中国单土地成本就占整个商品房售价的65-70%，其他诸如营销成本、人员工资、管理费用和建筑成本等占售价的比重并不高，所以当中介用房屋建安材料沙子、水泥、钢筋等涨价推导出房价不能降的逻辑是大错特错的，归根结底还是地价对房价的影响太大，有时候开发商有心降价但是也不敢。因为目前为止中国绝大多数城市还是依靠土地而活，地方财政的主要来源还是靠土地出让金，18年主要城市对房地产依赖度排名很好地诠释了，但凡是经济发展不给力而房价又高企的城市，都是依赖房地产而活。所以这也是为什么地方对开发商降价很敏感的根本原因。
十三画生2019-05-07 13:58:20
