三季度郑州商业市场整体空置率上升至9.6%丨写字楼全市净吸纳量显著提升

自然灾害及新冠疫情的二次反复，使得市场在第三季度经受了较大考验。加之“双减”政策的发布，社区型/区域型购物中心均受到不同程度的影响。品牌拓店趋于谨慎，占据市场较大比重的教培市场大幅萎缩，市场整体空置率上升至9.6%。租金方面，得益于新能源汽车的强势拓店及奢侈品、化妆品等高端品类销售的持续升温，使得本季度核心商圈的首层平均租金上升至45.2元/平方米/天，季度同比上升17.1%.首层租金平均值位居全国前几位。

2021年前三季度，郑州零售物业市场累计新增39.5万平方米，仅第三季度便实现新开5个项目，主要分布于郑州周边近郊(荥阳、中牟、巩义)等次级商圈。如首次进入郑州市场的新城吾悦广场，引进的206个品牌中有近150个为区域首进品牌，“三首层”的商业规划也为项目的后续经营注入更多新鲜活力。此外，在本季度开业的郑州杉杉奥特莱斯购物广场二期，牺牲部分商业面积改为停车场功能的举措，也体现出在购物体验等环节对顾客的关怀。

整体新增需求方面，服饰(40%)和美妆个护(30.3%)表现突出。奢侈品牌2020年在郑州市场销售业绩增幅高达100%以上，2021年更是加快了郑州市场的扩张速度，LVMH、Kering等已进驻郑州市场的奢侈品集团开始在本地纳入更多品牌，同时加大了线下渠道投入，快闪店、时装秀和社群活动等多样化形式备受青睐;顶奢品牌爱马仕首进河南入驻大卫城，全球高端美妆零售品牌HAYDON黑洞河南首店落户City.大融城，郑州对高端品牌资源的聚集能力越来越强。

餐饮业态方面，外来餐饮首店更加青睐核心商圈项目，海底捞旗下新创子品牌苗师兄鲜炒鸡开出2家门店，来自西安的餐饮品牌“太食兽”、“兰湘子”开始布局郑州市场，网红茶饮和咖啡品牌也持续加码，深圳精品创意咖啡Akimbo首进郑州，星巴克和奈雪开店持续加密。

体验业态方面，作为疫后重建末端，体验业态复苏压力较大，新增需求以新颖娱乐类的夜店、酒馆及LiveHouse为主，而新能源汽车前三季度拓展迅猛，其中核心商圈新增6个新能源品牌合计8家店，预计下半年将向次级商圈拓展。

世邦魏理仕郑州分公司副总经理，郑州及西安顾问及交易服务丨商业部董事张桐表示：“预计今年第四季度郑州商业市场将有36.7万平方米新增供应，主要集中在成熟区域存量改造。未来，随着城市的进一非发展和头部商业运营商的进入，将大幅提升郑州商业的综合开发及运营品质。同时，市场平均租金水平也将有序回落至合理水平。”

由于市场的同质化引起的竞争加剧，市场供应量的粗放式发展期已经结束，在政府规划能力逐步加强的情况下，商业零售业进入提质减速期。张桐表示：“由于今年是十四五开局之年，加之之前政府提出的2035行动计划，这里面就涉及到商业的两个关键词。一个是要把郑州打造为国际化消费中心城市，另一个就是以二七商圈和高铁商圈作为核心商圈去打造成国际型。商业市场就会从原本的野蛮生长的发展极端进入到一个调整的阶段，会有越来越多头部专业的商业地产运营商进入市场，慢慢改变市场结构。包括可能逐步从现在的甲方市场转变为乙方市场。我们判断可能到2025年左右，随着越来越多商业市场的开拓，对于品牌来讲就有更多的选择性，扩店的广度也会拉大。所以从这个角度来讲看，可能市场还需要一两年的周期去往前推进，逐步发展和复苏。”

而针对如何解决当下市场的严重分化问题是，张桐认为主要来自业态的组合及体验两个方面。用丰富的品牌及业态组合提高吸引力，同时要更加注重对场景的打造、文化的挖掘等方面提高顾客的体验，只有这样才能形成更多的合力，提高市场竞争力。

据报告显示，2021三季度，郑州共录得高铁商务区的海汇中心5号楼、新发展科创大厦，龙子湖区的金潮大厦、清华华商大厦、豫盐大厦，以及CBD区域的鑫苑国际中心6个新项目入市，总计新增供应量25.71万平方米。

同时，三季度全市净吸纳量显著提升，共录得14.26万平方米，从租赁交易的行业分类来看，生物医药、专业服务及保险行业表现活跃。整体空置率较上半年小幅上升1.99个百分点至18.1%，各商务区的空置率对比发现，高铁商务区、中央商务区、龙子湖的空置率均有所增加，主要原因均有新项目入市，大量新增房源待去化;花园路片区及金水路片区的供需相对平衡。全市平均租金报价录得每月每平方米103.7元，较2021年上半年上涨2%，其中甲级写字楼的租金水平有4%的降幅，乙级写字楼有5%的增幅。

发布会上，世邦魏理仕郑州分公司顾问及交易服务丨办公楼部经历王磊表示：“未来，郑州写字楼市场的新增供应量将会持续增长，由于政府招商引资政策的引导及写字楼办公的集聚性，新增供应将主要集中在郑东新区，常西湖新区因其定位也承接了部分定向产业的转移和搬迁。而随着龙湖副CBD、运河两岸、郑州东站东广场、龙子湖等区域新建写字楼的持续入市，郑州写字楼的租金价格差将会持续缩减。从租赁类型来看，未来企业搬迁和新进所占比例较大，且随着经济发展的持续性和多样性，专业服务类企业、高新技术产业持续进入郑州市场，搬迁和新进的占比将逐渐趋于平衡。”

在数智化浪潮中，郑州市提出了城市发展新战略，力求加快供构建数字经济发展新生态，聚力建设中部地区数字“第一城”。

世邦魏理仕河南区域战略顾问部负责人宗长浩表示：“郑州应以国家中心城市建设为统揽，以中国(河南)自由贸易试验区郑州片区、郑洛新国家自主创新示范区等国家战略和载体平台为支撑，积极布局数智产业，打造“数字郑州”产业生态联盟，推进数字、产业、城市融合发展。”

世邦魏理仕认为，郑州数智经济发展的重点内容将主要涵盖新型智慧城市建设、产业数字化转型、楼宇示范及数智服务。在城市区域规划布局上，应发挥优势因地制宜，形成错位发展、相互支撑的数智经济格局。

与此同时，数智经济的发展也将推动郑州打造楼宇经济发展样板体系，这要求各区域板块在发展楼宇经济中，应充分契合数智经济企业的核心需求，满足数智企业健康、灵活、场景化诉求，推进楼宇的整体数字化和智能化升级，聚焦楼宇运营的智慧化升级服务配套，构建“数智化+物业服务”、“数智化+楼宇设施”、“数智化+节能”、“数智化+安全”的综合管理技术体系。

世邦魏理仕郑州及西安分公司董事总经理李健表示：“世邦魏理仕认为，数智经济的本质是以数字技术为核心驱动，数字产业化与产业数字化相互耦合协同下，加速社会经济智能化的新型经济形态。在时代发展与政策利好的推动下，积极以“数字郑州”建设推进经济社会发展的“数字蝶变”，高质量建设“强富美高”新郑州。”