禅城区城市更新（“三旧”改造）专项规划（2018-2025）

（征求意见稿）

一、规划背景

为主动适应新时代佛山高质量、强中心的战略发展需要，贯彻落实《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）》（佛府办〔2018〕27号）的精神与要求，全面推动禅城区城市形态提升与村级工业园整治提升等重要工作的开展，科学、合理、高效指导佛山市禅城区“三旧”改造工作，持续促进禅城区空间结构完型、城乡融合发展、城市品质提升、产业经济升级，制定本规划。

二、规划期限

近期为2018-2020年，中期为2021-2022年，远期为2023-2025年。

三、目标与基本原则

（一）更新目标

1、总体目标

全面贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中全会及中央经济工作会议精神和全国“两会”精神，统筹推进“五位一体”总体布局，协调推进“四个全面”战略布局，以“四个坚持、三个支撑、两个走在前列”为总体要求，以创新、协调、绿色、开放、共享为发展理念，以国土空间规划为纲，以提高存量土地资源配置效率为核心，通过城市更新优化城市空间结构，促进“一条城市中轴、两大滨水核心、四大功能节点、多条门户走廊”城市格局加快形成；以改善城乡人居环境、促进产业转型升级、加强历史文化和生态环境保护为重点，落实公益性设施为根本，提升民生幸福水平，加快公共服务均等化优质化，补足民生短板，全面提升宜居宜业宜游宜创新的城市魅力。

2、分期目标

至2025年，禅城区新增实施改造规模约13平方公里。其中，近期计划启动改造规模约6平方公里，中期计划启动改造规模约2平方公里，远期计划启动改造规模约5平方公里。

（二）基本原则

战略引领，总体统筹。综合考虑经济发展、国土空间利用、生态文明建设等因素，优化国土空间格局。推动城市更新工作与中心城区形态提升、村级工业园改造提升、自然生态文明建设等重要行动的相互促进、紧密结合。

公益先行，利益平衡。以公益先行、利益平衡为宗旨，严格坚守城市公共利益底线，优先推动重要城市公益性空间与设施的落实；切实平衡多维利益，建立有效的利益平衡机制，激发城市更新的持续活力。

政策引导，鼓励连片。改变禅城区过去点式改造、单一改造的情况，加大政策与规划引导，推动连片混合开发改造，连片统筹落实，实现“肥瘦搭配”。

计划有序，分期实施。建立“重点突出、可行性强”的”三旧”改造实施计划，明确近期项目范围、改造类型、改造方向与改造时序，推动禅城区”三旧”改造工作有序开展、分期实施。

四、更新潜力与规模

经摸查分析，禅城区的城市更新资源总规模为7377.05公顷。其中，包括已标图入库图斑规模5904.74公顷，未入库但符合标图建库有关标准的用地（以下简称“符合新标准用地”）1472.31公顷：

祖庙街道的城市更新资源总规模为1619.12公顷，标图建库用地规模为1316.04公顷，符合新标准用地为302.08公顷；

石湾镇街道的城市更新资源总规模为1338.99公顷，标图建库用地规模为1017.89公顷，符合新标准用地为321.10公顷；

张槎街道的城市更新资源总规模为1881.89公顷，标图建库用地规模为1272.26公顷，符合新标准用地为610.63公顷；

南庄镇的城市更新资源总规模为2538.06公顷，标图建库用地规模为2298.55公顷，符合新标准用地为239.51公顷。

五、城市更新策略

（一）明确城市战略重点片区，优化城市空间结构

1、积极引导重点区域更新

加强城市战略重点片区的城市更新。打造“两大城市轴带、两大滨水核心、四大功能节点、多条门户走廊”城市格局，即包含：佛山中轴线、季华路发展轴；东平河一河两岸、佛山水道一河两岸两大滨水核心；城北门户、两园客厅、奇槎石石肯、文化老城四大功能节点；季华路（禅西大道—江湾路）、魁奇路（奇龙大桥至湖景路段、佛山大道至禅西大道）、佛山大道（谢边立交至汾江河段、魁奇路至澜石大桥段）、普君北路(文庆桥至卫国路段)、岭南大道（卫国路至东平大桥段）、南海大道（季华路至佛陈桥）、禅西大道（塱沙大桥—南乐大桥）沿线提升。

加快推进轨道站点周边和枢纽区域的城市更新。“十三五”期间积极推进轨道1号线、2号线（在建）、3号线（在建）等轨道站点周边区域的更新改造，重点发挥轨道站点周边地区的极点带动作用。紧抓佛山新高铁站（规划）机遇，积极推进佛山火车站周边区域的城市更新，优化城市发展空间。

2、加强更新统筹，确定城市战略更新地区

结合城市空间发展要求，对五大类城市战略地区加强更新统筹，主要包含空间结构控制地区、近期推进建设区域、轨道TOD地区、产业发展保护区、村级工业园整治提升区。积极开展更新规划试点，强化政府主导作用，探索建立片区统筹规划层次，坚持统筹规划、整体开发，鼓励集中连片实施更新，协调各方利益，带动基础设施建设和城市功能结构系统优化，促进片区竞争力整体提升。

3、落实试点项目，以点带面优化景观格局

加快完成佛山新港及澜石港关停，加速推动普君片区市民公园、市委旧党校等关键节点改造，统筹推进城北、澜石、莲升、石湾西等片区提升，探索存量更新视角下的旧工业遗产活化。投入大湾区高品质森林城市建设，把文华公园、王借岗森林公园打造成绿色明珠，把智慧新城—东平河大桥、季华桥以北—王借岗公园等滨水景观串联成带。

（二）明确城市服务提升片区，提升民生幸福水平

坚持发展为民、更新惠民，持续增加更新对民生的支持，加快以改善民生为重点的社会建设，在更新中努力加大公共服务配套供给、提高住房保障力度、推动社区微更新促进社区可持续发展，实现更新利益的普惠共享，夯实全面建成小康社会的各项民生基础。

1、鼓励市场主体贡献大型公共服务设施

鼓励推动公共配套设施缺乏地区的城市更新。结合更新单元规划，采用空间腾挪、功能整合等方式，贡献规模较大的集中连片用地，保障大型公共服务设施落地。

优先开展涉及教育、医疗卫生、文体等重大公共配套建设的更新计划立项、规划审批与项目实施。进一步提高公共服务设施的配套比例和建设标准。探索建立容积转移、奖励机制，对于代建移交大型公共服务设施的更新单元，适度奖励经营性用地容积率。

2、鼓励市场靶向补足基本公共设施

明确城市服务提升片区及其欠账的基本公共设施类型，鼓励市场靶向补足基本公共设施，城市更新单元内优先落实单元社区级及以下的公共设施。为促进基本公共服务均等化，重点在公共设施缺乏较严重的地区，结合更新单元规划，采取空间置换等方式，调整街坊范围内实施难度较大、设施欠账多的公共设施至更新单元内，保障基本公共设施切实落地实施。

对因公共设施实施需要相应调整规划的，在更新计划立项、规划审批阶段予以优先支持，在项目实施阶段应重点明确公共设施移交方式、时序。加强政府对城市更新项目中公共服务设施建设的政策倾斜与资金扶持，确保公共服务设施优先或同步于更新项目实施。

六、城市更新策略分区指引

（一）城市更新策略分区的划分

为明确城市更新重点地区、加大有关地区的政策支持，规划引进城市更新策略分区概念，以控规整合划定的街坊边界为单位，将禅城区划分为城市战略更新地区、城市服务提升地区及一般地区三类地区。其中：

1、城市更新战略地区

指城市空间品质与产业发展提升的重要区域。具体包括五类区域：城市空间结构控制地区、近期推进建设区域、TOD地区、产业发展保护区、村级工业园。

2、城市服务提升地区

指配套设施建设进度较缓慢的区域。具体指未建设设施用地规模超过该区域城市更新用地规模25%的地区。

3、一般地区

除以上两类区域，划定为一般地区。

（二）城市更新策略分区指引

1、一般要求

位于禅城区的城市更新项目，应满足以下的指引要求：

（1）满足更新政策要求。落实省、市、区关于旧村居、旧城镇、旧厂房改造的公益性用地贡献要求。

（2）倡导低碳绿色更新。倡导以综合整治、功能改变为主导的更新方式，提升人均公园绿地面积。

（3）促进村居社区转型。采用“针灸疗法”从小型公共空间入手，推动村居社区微更新。

（4）保护历史文化资源。凡经认定的文物、历史文化街区、历史建筑，严格按照相关法规执行，切实加强对历史遗产、不可移动文物及历史建筑的保护。

城市战略更新地区

2、位于城市战略更新地区的项目，适用以下指引：

（1）鼓励集中连片更新，带动基础设施建设和城市功能结构系统优化，促进片区竞争力整体提升。

（2）强化片区统筹，对一个或多个连片更新项目涉及调整规划开发容量的，支持开展规划研究与调整，统筹安排公益用地，用于基础设施、市政设施、公益事业等公益设施建设，充分保障教育、医疗、养老、体育用地需求。

（3）对以拆除重建方式实施的旧城镇、旧村庄改造项目，建议以成本和收益基本平衡为原则合理确定容积率；因用地和规划条件限制无法实现盈亏平衡的，探索通过政府补助、异地安置、容积率异地补偿等方式进行统筹平衡。

（4）增存联动，利益平衡。建议安排专项指标用于“三地”、超标“三地”等“三旧”改造地块非建设用地的报批，保障报批工作开展。建议按照《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）的要求，对以拆除重建方式实施的旧村庄改造项目，经农村集体经济组织同意，旧村庄改造项目可整合本村权属范围内符合土地利用总体规划和城乡规划的其他用地，纳入旧村庄改造项目一并实施改造；纳入的其他用地可参照“三地”有关规定进行用地报批，但只能用于复建安置或公益设施建设。

3、城市服务提升地区

位于城市服务提升地区的项目，适用以下指引：

（1）鼓励超额贡献公益设施。探索公益贡献与规划容积的联动机制，对超出城市更新政策公益设施贡献率要求的项目，其公益设施超额贡献部分予以转移容积；对于代建移交大型公共服务设施的更新单元，建议适度予以奖励容积或采取政府认可的其他奖励方式。

（2）优先推进涉及大型公益设施的城市更新项目。优先推进涉及教育、医疗卫生、文体等大型公益设施的更新单元计划，简化更新单元计划报审材料，优先纳入城市更新批次计划；优先推进涉及实施大型公益设施的更新单元规划。

（3）靶向补足基本公益设施。对街坊内实施难度较大、设施欠账多的情形，建议探索采取空间置换的方式，通过地块开发细则进行公益设施正向优化，由区人民政府批准实施。

七、城市更新分类指引

（一）旧城镇更新指引

以优化居住环境与完善配套设施为目标，对于使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目优先纳入旧城镇改造范围。

（1）对建筑质量存在重大安全隐患、具有重大基础设施和公共设施建设需要以及保障性安居工程等公共利益建设需求的旧城镇，可在政府主导下实施拆除重建；其他情形的旧城镇，建议通过政府主导、社区参与等方式开展综合整治，通过实施建筑外观整饰、环境美化、发展底层商业、加建电梯和完善配套等，改善居住环境。

（2）对具有历史人文特色的旧城镇，以综合整治为主要手段进行保育、活化与复兴，注重环境保护与文化继承，保留传统街区和生活特色，并鼓励与文化旅游开发进行有机结合。

（3）对工、商、住混合等其他类型的旧城镇，为调动业主积极性，鼓励业主与政府合作开展综合整治，优化功能布局，营造商业氛围，促使旧城镇重新焕发活力。

（二）旧厂房更新指引

以产业升级为目标，规划功能在符合控制性详细规划或产业发展保护区规划等上层次规划要求的前提下，统筹运用拆除重建、综合整治、功能改变等多种更新方式，为产业发展提供优质的物质空间。

（1）位于城市战略更新地区和已建或在建轨道站点周边500米范围内的旧工业区，以拆除重建为主，兼顾综合整治和功能改变，逐步置换生产制造功能，结合产业基础与区位特征，主要发展企业总部、文化创意、商贸会展等第三产业，推动产业升级。

（2）位于城市棕线或村级工业园整治提升三年行动计划范围内的旧厂房，且位于轨道站点周边500米范围以外的地区，鼓励复合式更新，结合园区定位与产业基础，发展战略性新兴产业、先进装备制造业以及优势传统产业，严禁引进高污染、高能耗等落后产业。

（3）位于城市服务提升片区内、区位较好（轨道站点周边500米范围以内）的旧厂房，可采取功能转变的方式，在优先落实欠账较大的公共设施类型的前提下，允许工业转变为其他经营性用途，主要补足生活性服务功能，，可发展餐饮、贸易、城市物流、配送等居民生活配套产业，建设宜居宜业的中心城区。

（4）位于旧村居权属范围内的旧厂房，应在更新过程之中预留权属范围内旧村居改造（旧村居改造应符合第二十条第1、2点规定）等面积的旧厂房用地用于平衡改造成本收益，预留部分的旧厂房用地与旧村居可整体实施更新项目。

（5）其他区位的旧厂房，在规划指引下尊重市场意愿开展更新，发展居住、商业以及科教培训、文化旅游、文化创意等特色产业，促进城区功能多元发展。

（三）旧村居更新指引

以完善配套和改善环境为目标，通过拆除重建、综合整治等方式，积极引导原农村集体经济组织发展转型升级，提高城区品质。综合考虑片区的基础条件、发展定位和功能区划，对不同区域、不同类型的城中村制定差异化的改造策略。

（1）位于城市战略重点片区、已建或在建轨道站点周边500米范围内的旧村居或城中村，适度考虑拆除重建，加大人才住房和保障性住房配建力度，发展商业零售、商务办公、酒店旅游等服务业。

（2）位于城市服务提升片区、建筑老化、隐患严重的旧村居或城中村，鼓励拆除重建，提高物质空间质量、完善商贸服务、公共服务、市政交通等综合服务功能。

（3）经市、区主管部门认定具有历史文化特色的旧村居，原则上以综合整治为主，修缮祠堂、庙宇等具有历史文化价值的建筑群，强调历史文脉的传承与延续，在保护的前提下，发展特色文化产业与旅游产业。

（4）其他类型旧村居以综合整治为主，推行现代居住区物业管理模式，加强旧村居治安管理与消防安全管理，增强村居文化认同。其中位于产业园区的旧村居，可通过综合整治提高居住品质，为产业提供居住和配套服务功能。