文章首发于公众号：叁里河

　　作者：小昱

　　“这下结束了租房生活，今天刚好请了一整天假，咱们下午看家具去好不好？”在网红盘华夏四季摇到89平小三房后一对年轻的夫妇相拥而泣，他们的这几句话也引得周围没摇到的人一片羡慕。一周前位于科技城板块的当红炸子鸡仅卖2.6万的华夏四季以2.7%的中签率结束摇号。

　　华夏四季因为在科技城板块内且离阿里巴巴西溪园区不到3公里，价格低于周边二手房近1万，一房难摇也不难理解。今年未来科技城板块后续暂未有限价盘预售的消息，对于加班到深夜的阿里员工想在距离科技城板块不太远的地方拥有个小家可选的范围，大概只剩良渚、留下、闲林还有300万以下的房子，要不然就需要去更偏远的余杭镇置业了。

　　良渚片区的房子对在阿里上班的人来说等到明年底在建的良祥路通车后还是比较方便的，届时从良渚到文一西路直线距离仅8公里，开车到阿里西溪园区差不多20分钟左右。年底若5号线能顺利通车，从良渚坐2号线在三坝换乘5号线到阿里差不多半小时左右。同时良渚乘坐地铁去市区也比较方便，可地铁直达。

　　良渚的大型商业配套有永旺梦乐城，其他诸如菜场、超市等生活配套也较齐全。学区的短板也会因为在建的公立小学良渚新城第一小学有所弥补，在绕城外买单价2万多的房子对好学区就不能太苛责了。迁建后的良渚医院也确定由浙一接管，良渚也终于有三甲医院。

　　这么看起来区位交通配套还说的过去的良渚的房子对于阿里的刚需还是有一定吸引力的。

　　本月下旬在良渚即将有三个楼盘开售。其中，融信保利和光尘樾去年11月开盘时也算是个网红盘了，当时开售两栋高层共300多套房源吸引了6千多人摇号，中签率仅3%左右。

　　这个项目成为小网红也是有原因的，虽然远在良渚但是地铁上盖项目，从地铁口可直通小区地下车库。去年小高层开盘均价2.5万精装交付，对比差不多同期开盘的距离地铁有2公里左右的中粮梦栖祥云均价能低3千左右。

　　这次和光尘越即将开售的两栋小洋房，共130多套房源，其中小户型90、92平的仅16套。此次小洋房的价格对比去年高层价格贵2千。加推的房源因为产品差异导致的价格差距，在装修标准一样的条件下，其实性价比略有下降。

　　这个项目还有一大优势自带三层商业，未来购物还是比较方便。如果3月底想参与摇号的购房者建议不用特别着急，此次加推的两栋紧邻马路，噪音应该是比较大。该项目还有16栋待申领预售证，预计今年5月还会加推，完全可以等到5月去买小区靠中间的房源。

　　这个楼盘有低总价小户型，又临近地铁对刚需还是极具吸引力，但是在论坛也有很多去年的购房者反映在选房付款等一系列操作中开发商存在操作不规范及合同对装修标准表述模糊等情况，目前有多名业主正向开发商讨要说法的现象。

　　梦栖祥云倒是没有出现有购房者维权的情况，不过这个楼盘有点老大难，去年开盘的几栋至今还剩两套。这次开盘的是最后两栋洋房，125平的均价2.8万，而小面积103平均价则高至3万。

　　梦栖祥云单价高，最小面积103平仅6套，而房源较多的124平总价超过300万，月供都得1.2万，对刚需实在是压力太大，没有刚需的加持楼盘不那么好卖也不出乎意料。不过同样是精装修这个项目的装修标准比和光尘樾高不少，户型也可圈可点，103平和125平都是南北通透，卧室面积较大，并且算上送的面积综合得房率可以达到90%。

　　优点归优点，离地铁较远，总价还高的硬伤就算是阿里的员工也得思量下。

　　这个月下旬即将开盘的良渚地王项目联发苍龙大境，2017年底拍下土地的楼面价都超过2万，这次开盘均价2.7万毛坯，最小户型94方。这个项目离地铁也有两公里的距离，不带装修价格还这么高，相比其他两个盘性价比就很低了。

　　上面提到的三个即将开售项目附近的二手房不同小区价格差距也较大，距离良渚地铁站2公里范围内的小区毛坯二手房成交均价2.5万左右，有部分今年1月成交的房源成交周期超过半年。良渚地铁站附近的次新小区非常多，未来可能面临二手房置出售压力较大的情况。

　　闲林板块对于在阿里上班的人来说配套太弱，只能等3号线2021年底开通后坐地铁去市区才能方便一些，目前坐公交开车只能走堵的不行的天目山西路。闲林板块虽然人口密度较高但是大型商业综合体相对匮乏，比较近的只有西溪欢乐城。学区也是闲林的一大短板，公立小学很稀缺，而好的初中目前仅有私立学校英特外国语。

　　目前闲林板块在售的融创金成江南府均价2.3万精装修，去年11月底加推的两幢目前还剩124平以上的大面积户型，总价也接近300万。这个楼盘距阿里西溪园区有9公里左右，楼盘周边商业配套比较少，生活不是特别方便。附近二手房小区竹海水韵带装修房源的成交均价约2.3万，金成江南府的价格与周围二手房相比也不具优势。

　　在高教路附近的红盘翡翠城梧桐郡预计今年6月加推，去年开售的整体中签率3.5%。去年底推出的二期均价2.6万，预计今年加推的三期也在2.6万左右，势必又会引起刚需人群的骚动。楼盘距离阿里西溪园区仅4公里，并且距离西溪欢乐城也很近周围小区较多生活配套齐全，在建的3号线高教路站就在小区门口。

　　翡翠城梧桐郡周边二手房今年以来的成交均价3.3万，这个楼盘与周围二手房价倒挂较多，并且有95平的小面积户型，性价比非常高，值得等到6月参与摇号，万一摇中了呢。

　　留下板块距离阿里西溪园区6公里左右，在留下枢纽西侧的区域商业配套学校基本集中在这一侧，东侧区域就很荒凉了，集中的大都是在小和山的大学校区。整个留下板块较好的小学就是求是小学了，虽然留下属于西湖区但其学区在西湖区里非常弱了。不过未来3号线会穿过整个留下，轨道交通配套还是比较充足。

　　目前留下板块西侧有坤和万科和家园在售均价4.2万，而东侧片区暂无开售新楼盘，东侧片区二手房成交均价为2.3万。东侧片区较为荒凉价格才会比较低，但是生活配套实在是太少，目前来看生活很不方便。

　　在阿里上班想购置离公司不太远的单价两万多的新房可以关注良渚、闲林、留下后续新楼盘的推盘情况，也不用因为错过某一个盘而焦急。

　　未来科技城板块在限价政策下也会出现下一个低价网红盘。2018年未来科技城板块以6块住宅土地成交可建96.6万方，成为杭州住宅可建面积排行的榜首。2019年未来科技城板块依旧是是余杭重点推介的区块，预计将有5块住宅类土地推出，涉及土地面积378亩。未来科技城板块的住宅供应量不低。

　　今年下半年还是可以期待科技城板块再次出现低价盘。

　　科技城板块2字头的楼盘只要一出必激起附近程序员抢房“厮杀”，不过也有不信邪的开发商，认为阿里的高管购房需求不是加班至深夜的普通程序员可比的。

　　3月下旬首开的佳源西溪印象在口水论坛是被吐槽了，有网友留言说：“毛坯价5.9万，有点膨胀了。”

　　佳源的一套排屋也得1千多万，有孩子需要上学的阿里高管大概率是不会买没什么学区的科技城板块豪宅了。西湖区在售的德信久溪云庄的别墅均价仅5.2万，还带装修，并且属于好小学之江二小求是校区的学区范围。

　　在杭州置业的阿里高管们还能选择钱江新城附近的江景房，今年上半年即将开盘的凤起钱潮目前价格未出，不过参考距其1.5公里的绿地华家池印去年开盘近7万的均价，预估更靠近钱塘江的凤起钱潮也是差不多的价格。绿地华家池社区内就有近2600方的私人会所，附近的南肖埠小学是江干区一级A类学校。

　　更多的阿里高管可能持有北京上海房票，完全可能学习阿里CEO逍遥子在杭州不买房住酒店，或者在杭州选择租豪宅，而在北京上海置业。1千多万在上海可以购买内环的房产，这个月初刚结束认筹的尚海郦景名苑，位于浦东源深板块，距离陆家嘴仅4公里，周边多个商圈。附近的上海福山外国语小学是公办学校中最牛的外国语小学，重点升学率过半。

　　而在北京则可以在属于人大附中朝阳实验学校的划片范围，附近有人大附中朝阳学校、人大附中朝阳分校最热点学区的丰和园花一千万买套90平的两室占住最好的学区，给孩子提供好的教育。就连转行卖面膜的阿里前P8都选择在北京朝阳公园附近的泛海国际置业而没有在杭州买房。

　　科技城板块的别墅项目想靠阿里高管消化可能是开发商们一个美好的梦了，对于高管来说置业可挑选的不仅是楼盘更是可以在不同城市间转换的机会。

　　而大部分普通员工还是会为摇到科技城板块限价房喜极而泣，对普通的他们来说拥有一个自己能负担起的房子才是家的开始吧。