最近，有朋友提出一个问题：番禺广场值得入手吗？

　　这位朋友打算入手番禺广场附近的次新房，他给出的理由是：区府板块、四地铁交汇、TOD规划。

　　其实，在我们公众号的留言里，每逢有关于番禺的内容，时不时就会有网友让我们谈谈番禺广场。

　　而我们粉丝对这个片区也是褒贬不一。

　　这个既有交通、规划利好，房价还不高的板块，到底会有多大的潜力呢？

　　不少购房者看好番禺广场，其中很重要的一点是：地铁番禺广场站未来将有4条地铁线交汇。

　　包括有已经建成通车的地铁3号线，规划或在建的18号线、22号线以及17号线，将让番禺广场成为重要的交通枢纽，

　　图片来源：网络

　　18号线、22号线更是高速地铁，串联南沙与广州市中心，未来南沙往来中心区只需30分钟。

　　有消息称，18号线、22号线将在2021年开通，也就是说番禺广场有机会今年实现3地铁交汇。

　　不仅如此，远期规划18号线将延伸至中山、珠海，22号线将延伸至东莞、深圳。

　　于广州市内，番禺广场将连接珠江新城、广州东站、琶洲、万博、白鹅潭等中心商务区。

　　于外，未来番禺广场将快速连接粤港澳大湾区重点城市，成为大湾区重要交通枢纽中心。

　　从交通配套来看，番禺广场的交通是顶级配置。放眼全广州，能有如此配置的站点或板块是凤毛麟角的存在。

　　众所周知，地铁密集交汇的地方，都是城市发展的重心，加上番禺广场有区政府的加持，按道理将会是番禺未来新中心。

　　事实上，番禺广场规划TOD模式在一定程度上，提升了该片区的城市地位。

　　而且番禺广场及周边地区控制性详细规划，加大了地块开发强度，规划新增建设量48万平方米，是原规划的一倍以上。

　　地块的总计容建筑面积由37.4万平方米调整为85.3万平方米。

　　规划对番禺广场的定位是： 番禺区公共服务中心及轨道交通枢纽，以交通枢纽、行政办公、文化休闲、商业商务等功能为主导的番禺未来新中心。

　　以TOD枢纽为核心整合周边，联动市桥河片区形成“一轴一核，三大片区”结构。

　　规划提出，对番禺广场及周边地区的地下空间进行综合开发， 地下总建筑面积为20万平方米。

　　地下空间将是整合公园、社区服务、文化设施、旅游服务、商业设施、交通换乘、公共停车等设施及功能的大型地下综合体。

　　TOD交通核心区地下空间共5层，还有一个下沉广场，可衔接地面、地下步行系统，成为地下空间的主要人流出入口。

　　显然，规划的思路是强化番禺广场的功能作用。

　　密集的地铁线路，高大上的TOD规划，这是否意味着番禺广场将成为“宇宙中心”呢？

　　在小编看来，番禺广场仍然两方面的不足：

　　其一，缺少高铁、城轨。众所周知，高铁、城轨不仅具有通勤的意义，更能为片区带来人流量。

　　人流量将为片区带来巨大的消费力，这是最基本的人流量红利。

　　番禺广场西有广州南站，南有庆盛站，北有广州东站，如果单靠地铁换乘到达，。人流量将会大大稍弱

　　换言之，这里的人流量只能依靠地铁来带动，有一定的局限性。

　　其二，产业相对缺乏。目前番禺各板块正在快速崛起，与此同时每个板块都有明确的产业重点。

　　例如万博总部经济聚集效应明显，广州南站商务+文旅的定位十分清晰，生物岛以科研为主导，即便是番禺东也有汽车产业为支撑。

　　在这样的情况下，番禺广场似乎缺少明显的产业特征。

　　缺少产业集聚效应，意味着对企业的吸引力不足，人才对该片区的关注度也会相对较弱。

　　不过，以番禺广场的生活成熟度来看，对刚需购房者来说，是一个不错的选择，

　　尽管离市中心较远，但地铁拉近的通勤距离，这是众多刚需购房者最看重的一点。

　　更重要的是，从均价来看，番禺广场房价称得上是价格洼地，均价仅不到3万/平。

　　但一手住宅方面，该片区几乎没有在售项目，主要以二手房住宅为主。

　　但仔细看二手房源可以发现，片区价格差距较大。从1字头到4字头都有。其中，优质次新房价格较高，例如金融街融穗澜湾均价达4.5万/平。

　　大量均价3万/平以下的房源，房龄较老，购买优先值没那么高。

　　在这样的市场情况下，若选择次新房，番禺广场的价格并不算低，而且选择较少。

　　总的来说，番禺广场颇有“睡城”的意味。优点明显，缺点也十分明显，关键看购房者需求。如果单纯自住预算又不高，是一个不错的选择。