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　　今天我们来聊一聊上海早在2000年代就已全面建成的“一城九镇”的龙头——松江新城！

　　松江新城，是市郊5大新城里，最早开通地铁的。

　　2007年12月，一期工程松江新城站至桂林路站区间开通运营，由于线路脱网运营，桂林路站至宜山路站区间采用地面公交免费接驳，一年后开通至宜山路站（可换乘3、4号线），正式接入上海地铁网。 

　　2009年12月，二期工程宜山路站至世纪大道站开通运营。

　　2010年4月，二期工程延伸至杨高中路站。 

　　2012年12月，三期南延伸段工程松江新城站至松江南站区间开通运营。 

　　2017年12月30日，三期东延伸段杨高中路站至曹路站开通运营。 

　　至此，9号线全线开通！

　　5大新城里面的其他新城：

　　嘉定新城，2009年开通11号线，比松江晚2年；

　　南汇（临港）新城，2013年开通16号线，比松江晚6年；

　　青浦新城，2017年开通17号线，比松江晚10年；

　　奉贤新城，2018年开通5号线南延伸段，比松江晚11年！

　　5大新城里面，当前仅有松江新城，已接入国铁网络，拥有沪昆铁路松江站和沪昆高铁松江南站，每天有76趟列车停靠，直达全国各主要城市。2024年，沪昆铁路松江站将拆并至新的松江南站枢纽，一个新的9台23线规模的上海第三大铁路客站松江南站枢纽即将建成，届时将有沪昆铁路、沪苏湖高铁、沪昆高铁，以及规划中的沪杭城际、东西联络线（松江南站至上海东站）、嘉青松金线等6条线路在此交汇，现状上海南站所有普速列车也将改由本站始发终到，轨交9、23号线、松江有轨电车T3线将接入松江南站枢纽。

松江南站枢纽规划示意图

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　　松江新城，早在2005年，就有一大批温州投资客来此炒房，当时松江大学城站旁的三湘四季花城才3000+元/㎡，如今该小区二手房挂牌价已突破60000+元/㎡！

　　松江新城也从当年的“鬼城”、“大学城”逐步发展成宜居的新城，如今9号线松江区境内各站已盖满了居住小区。今年第5批新上市的金地丰盛道限价卖到53785元/㎡！

　　只是，新年的松江新城有点惨！自上海实施积分摇号新政以来，松江新城8次冲击积分新盘，8次都失败了！

图片来源：地产热点观察

　　5大新城里，

　　南汇（临港）新城前四批次，被3.1人才统包，非临港工作的，一点机会也没有；

　　青浦新城，有“大虹桥+示范区”双国家战略，每一次都触发积分，且没有失守过60分；

　　嘉定新城，由于轨交新线嘉闵线嘉定境内各站有大量宅地集中上市+一二手房价格没有倒挂，金地峯范，也要43.4分；

　　奉贤，由于只有一个“元宇宙中心”南桥，每每有核心区域的新盘上市，积分高得吓人（金海壹品72.8分）；

　　松江新城为什么今年上市的8个盘，都触动不了积分？

　　我觉得松江最大的致命伤就是：新城开发得太早了，近轨交站点的宅地早已开发殆尽！

　　新近（11月24日）开盘的金地丰盛道，是今年松江新城新开盘项目中，距离轨交站点最近的一个，但也有3.3公里的距离，47分钟的步程，靠走是不可能的！

图片来源：地产热点观察

　　搭乘有轨电车，需步行10分钟、乘车10分钟，若不凑巧前车刚走，等下一趟车间隔20分钟，这就40分钟耗掉了！这40分钟，要是搭高铁，从上海虹桥都可以到杭州东站了！

图片来源：地产热点观察

　　显然，没有地铁的加持，住在新城，去上海市中心上班，每天往返4个小时在路上，真的是很无助的。|而且松江的发展是“多点开花”，松江新城的房价甚至高于更靠近市区的九亭、泗泾等板块，九亭大量5字头的次新房、泗泾、佘山大量3字头的动迁房，事实上阻断了市区外溢的居住需求，而松江新城自己的产业和人口，又不足以支撑5字头的刚改需求。

　　在没有地铁加持的情况下，松江的新房限价5.38万/㎡

　　对内比：

　　与本次新开盘的金地丰盛道一街之隔的信达蓝尊，次新房挂牌价仅52000元/㎡，没有倒挂！

　　对外比：

　　嘉定新城11号线、嘉闵线双轨始发站旁的金地峯范44500元/㎡；

　　青浦新城4轨交汇站的佳兆业未来城，新房限价44113元/㎡；

　　奉贤新城5号线始发站旁的金海壹品40000元/㎡；

　　南汇（临港）新城16号线临港大道站旁的远洋红星临港天珀33000元/㎡，与周边次新房59000元/㎡，足足有16000元/㎡的倒挂；

　　很显然，未来10年，从价值预期看，5大新城的排序是：南汇（临港）新城>青浦新城>嘉定新城>松江新城>奉贤新城；

　　而从目前的新房限价来看，5大新城的排序是：松江新城>嘉定新城>青浦新城>奉贤新城>南汇（临港）新城；

　　因此，松江这个明显偏高的新房限价，毫无性价比可言，不触发积分也似乎在情理之中！

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　　综上，我们可以得出一个结论，郊区新城楼盘好不好销，轨交站点是王道！

　　目前松江新城是否近轨交站点，次新房价差距已拉开到2万+/㎡！

　　如：松江大学城站旁的三湘四季花城6万+/㎡，而远离轨交站点的松江老城西区次新房新理想花园（松江有轨电车1、2号线都经过）才3.4万元/㎡

　　因此，目前在上海其他新城，由于新房限价，同一板块的新盘价格是“扁平化”的，无论离轨交站点距离远近，几乎没有差价。但是，触发积分的摇号盘在5年限售期过后，价格差异，就会根据距离轨交站点的远近，以及楼盘自身品质好坏，而拉开档次。因此，现在有条件的，一定要守住轨交底线、品牌底线，那些离轨交站点很远，开发商品牌又不理想的郊区新城楼盘，切忌因一时脑热，网红盘又难摇中，退而求其次的去当了“接盘侠”！

　　反观现在的环沪第一圈层城市，太仓娄江新城、嘉善，是何等的精明！真正嘉闵线北延伸太仓段，以及示范区嘉善至西塘线、沪嘉城际嘉善段等轨交站点TOD盘一个都还没推出，除了嘉善火车站旁已经售罄的保利嘉樾府外，其他已售或在售楼盘，统统离开未来轨交站点“八只脚”，现在和过去已经在太仓和嘉善买了房的人，到头来都会发现，原来自己“抢”的都是松江新城现在卖4字头、远离轨交的渣盘，真正压轴的轨交房，还一个都没出呢！

　　还有，千万不要高估了有轨电车这类“伪轨交”的作用！上海已开通的张江、松江有轨电车，就是个“大玩具”，速度堪比电瓶车，20分钟一趟的间隔，让人望眼欲穿！

　　松江区轨道交通2035年规划图（6条有轨电车+9、12号线、东西联络线、嘉青松金线）

　　已经14年没有新轨交的松江区，正在望眼欲穿的等待下一个“半条”新轨交12号线西延伸段的到来！但是，12号线西延伸段目前连发改委批复都还没过，就算明年能过批复，后年开工，料2027年底前能开通，也已是“上上签”了！

上海轨交12号线西延伸段示意图

　　今年上半年，那么热的市场，松江新城都未能触发积分，那么，在可预见的未来相当长一段时间内，除了本地刚改需求，市区和外区客，也就没有必要关注松江新城的新房市场了！