编者：坚持房住不炒，首轮”双集中“供地落幕。2021年已过半，各城市楼市表现如何？乐居总编室推出【40城2021楼市中场】，从新房、二手房、土地、政策等视角，记录主流城市的2021楼市上半年。

　　  日前，沈阳中原研究部发布2021年沈阳房地产半年报，不论是行业内，亦或是普通购房者，最关心的楼市数据均有体现，一起来看看，沈阳上半年楼市成绩如何？

　　土地：两集中后，缩量同比下降21%

　　  房价和地价密切相关，以人们常用的面包和面粉为例，只要需求强劲，面粉降价不一定会影响面包价格，但面粉涨价，一定会推高面包价格。

　　  今年上半年，沈阳首批拍地4月30日收官，总金额达197.9亿元。仅有一次供应，土地供求量有一定下降。供应土地面积472万㎡，同比下降30%，环比下降15%；成交面积398万㎡，同比下降21%，环比下降43%；成交均价5359元/㎡，同比上涨17%，环比上涨5%。

　　  此外，土地溢价率被严格限制，高配建频现。由于政府对土地溢价率的限制，近年土地成交名义溢价率始终处于20%以下，但竞配建成本折算后，实际溢价率与名义溢价率差值逐年扩大，2021年上半年实际溢价率35%，比名义溢价率高25%，实际土地成本逐年增加。

　　  另外，在房企拿地方面，品牌房企取地19宗348万㎡，占比87%！2021年上半年，万科、华润、保利分别取得三宗土地，万科总面积最大，达60万㎡，而本土房企汇置、富禹多边缘区拿地，均价低于全国性品牌房企。其中，万科全运路南304国道西-1地块以36.9万㎡的建筑面积，成为上半年度面积王；华润三台子二、三号地地块以总价26亿元，成为上半年楼总价王；华润辽宁出版集团地块以9020元/㎡，成为上半年楼面价王。

　　  从土地供应来看，供应以3-4环为主，2-3环供应占比回暖；各环线环线成交楼面价均上涨，4环外上升幅度最大，同比增长51%，环比增长69%。

　　  从土地成交来看，浑南区及皇姑首府新区，发展潜力被看好，排名成交建面前两位；沈河区、皇姑区楼面价排名靠前。

　　新房：供求相对稳定，价格持续上涨

　　  2021年上半年沈阳楼市整体供求量下滑，价格涨幅收窄。新增供应539万㎡，同比降14%，环比降31%；成交552万㎡，同比降10%，环比降3%，成交均价12408元/㎡，同比涨9%，环比涨4%。

　　  值得注意的是，5月销量降至低点，6月激增，其原因一是6月恒大集团全市多个项目集中备案（备案面积44万㎡、备案均价9588元/㎡），同时高价项目集中备案维稳全市均价。二是5月项目集中首开，于6月份体现备案。

　　  从各区表现来看，上半年浑南新增供应112万㎡，超沈北居首位，沈北成交123万㎡排名第一；和平、沈河两区价格破2万元，和平、大东、于洪三区价格环同比双涨；中海、华润等品牌房企拉动下大东区成为唯一一个供求价同环比双涨的区域。

　　  2021年上半年普通住宅成交面积约422万㎡，同比下降19%，洋房成交占比增加，成交面积101万㎡，同比上涨9%，别墅成交面积28万㎡，同比下降13%。成交均价普宅上涨幅度大于洋房，别墅价格同比下降。

　　  在存量方面，2021年上半年全市商品住宅存量约为2017万㎡，去化周期为22个月；三环至四环库存最多，去化周期较短，四环外压力最大；浑南区、沈北新区存量最大，沈北和皇姑去化压力最小。各物业中洋房去化压力最小。

　　  在房企表现方面，上半年恒大大放异彩，以成交面积77.8万㎡，成交金额74.4亿元稳占C位，成交面积排名恒大同比增幅51%，位列第一，新世界地产成交金额同比上涨420%，排名上升28名，排名第5位，成为上半年黑马。

　　  恒大时代新城以供应面积12.5万㎡，成交1253套，获供求双料冠军，万科首府未来城以15.8亿元夺得金额排名TOP1。成交面积TOP10门槛6.7万㎡，成交金额门槛10.5亿元。

　　预测：新品入市量超791万㎡竞争激烈

　　  2021年下半年沈阳待上市项目约为45个，潜在供应量约791万㎡，同比上涨22%，品牌房企项目数占比64%；主要集中在浑南、于洪和铁西区，总体量397万㎡，占比50%；预计下半年新房市场进入白热化，西部、北于洪和南部区域竞争加剧。

　　  土地方面，由于政策等因素影响，沈阳房地产市场发展进入“冷静期”，但市场需求并没有完全释放，各大地产开发商对沈阳的发展潜力仍持乐观态度，这一点在“4.30”集中土拍中已经得到了佐证。预计下半年两次集中土拍，开发商拿地热情不减，但溢价率将会回归理性。

　　  上半年沈阳各房企任务完成率普遍较低，下半年销售压力激增，若10月后任务完成情况不理想，不排除打折促销的可能。

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