今天，我想和大家聊一聊浦东。上海有一句谚语：”宁要浦西一张床，不要浦东一间房“，反映了上世纪九十年代上海人的普遍心态。在三十年间，浦东经历了翻天覆地的变化，陆家嘴已成为全国人民心目中上海的代名词。在新上海人的眼中，上海就是浦东，浦东就是上海，陆家嘴就是上海的坐标原点。但是，平日里与上海人交流时，我发现他们仍带有一丝对浦东的不服气和不屑。对于前滩二手房成交单价超过翠湖天地，他们的一致反应是：”脑子瓦特了，傻子在买吧？“不好意思，接手的人真的蛮多的，在更偏的张江，15万/㎡的单价都有一堆人在等着买。以下的篇幅，我会分析一下浦东这块土地的定价逻辑，部分观点，浦西土著可能不太爱听，请轻喷。

1

　　浦东新区发展现状及未来展望1990年4月18日，中央宣布浦东大开发，浦东自此开始了三十年的开挂之路。

　　如果不是亲历者，很难想象，浦东从一个江边滩涂发展成今天的国际金融中心、航运中心、科创中心只用了30年时间。

图：1990年的浦东

图：2020年的浦东

　　回顾这30年的发展历程，让人热血沸腾。当初卖了浦西几张床，换成浦东几套房的人，晚上睡觉都会笑醒。在这三十年里，浦东成为了全国第一个金融贸易区、出口加工区、保税区；开设了全国第一家证券交易所、期货交易所、外资银行、外商参股中资银行、中外合资基金管理公司、外资保险公司、中外合资外贸公司、中外合资商业零售企业、中外合作办学项目。。。展望未来，上海给浦东定的目标是——2025年GDP要破2万亿元。2018年浦东的GDP刚好达到1万亿元，七年翻番，增速要达到10%。

1

　　浦东的房价被高估了吗？我自己是浦西土著，和上海人朋友聊房产时，只要一涉及到浦东，他们的观点都很统一——浦东的房价虚高了。判断虚高的理由，我替他们提炼一下：

　　①.浦东的商业和浦西相比，菜得抠脚这么大一个区，唯一拿得出手的就是小陆家嘴-张杨路商圈，高端商场只有一个国金中心IFC。更讽刺的是，小陆家嘴-张杨路商圈把2号线三个车站的范围都包括进来了。照这个作弊的计算方法，南京西路沿线、淮海中路沿线、人民广场属于一个商圈？？

　　三个老大哥形成的超级商圈中，与国金中心水平相当的商场就有恒隆广场、静安嘉里中心、芮欧百货、环贸iapm广场、兴业太古汇，次一级别的商场及街商更是吊打。另外，浦西还有徐家汇和新虹桥-天山两大商圈可以和陆家嘴一争高下。更次一级别的，浦东只剩社区级大卖场，浦西还有吴中路、中山公园、大宁、五角场、打浦桥。。。。

　　②.浦东人口众多，优质医疗资源严重不足在浦东，总院级别的三甲医院只有仁济医院东院和东方医院两所，综合实力相比浦西三巨头的中山、瑞金、华山医院还有所差距。浦西内环外区域还均匀分布着长海医院、十院、六院等综合三甲。相比之下，浦东内环外区域就医极其不便。另外，专科三甲医院基本都在浦西。

　　③.浦东按环线估值，价格虚高浦东地域广阔，内、中、外环线拉得比较开，距离市中心更远，新房和二手房的价格却并不比浦西同环线的区域便宜。前滩、碧云在整个中环线沿线都是最贵的板块。

　　说实话，我曾经也是”浦东高估论“的忠实信徒。但是，最近几年，我跑遍了全国的一二线城市，观察到了其他城市的一些楼市生态，对浦东的定价逻辑有了全新的认识。

　　浦东与浦西城区本身就是割裂的两个城市。

　　上海的本土势力很强大，在浦西城区根深蒂固，浦西楼市的定价代表着上海人的价值观——单一市中心，环线越靠内地段越好，旧租界区域天下第一。

　　浦东的主人是新上海人。浦东和北京、深圳一样，是全国人民打拼、安家的地方。新上海人组成的家庭，刚在上海立稳脚跟，奔波于两点一线。浦西的繁华商业对于他们来说，并不是必需品，社区里有基本的超市、菜场就足矣。离公司近，上下班方便才是王道。

　　新上海人的父母，大部分都住在老家，房子周边有没有三甲医院，不是决定性的因素。新上海人不少都是985、211乃至清北复交的高材生，依靠自身的教育跨越了阶级，对于后代的培养不会有任何懈怠，二梯队以上的学区房是必需品，对口菜小的房子没有居住的意义。所以，对于新上海人来说，产业和学区是买房最看重的两样东西。

　　想一想那些时常被提起的“高估”地段，是不是都与这两项沾边？——前滩、张江，甚至是唐镇。在上海，浦东提供了最多的金融和IT两大高薪产业的机会，恰好又是中小学教育的强区，很自然地成为了最吸引新上海人的行政区。浦东楼市的定价权，在新上海人手里。在浦东，不要用环线逻辑，哪里有高收入的工作机会和优质的教育资源，哪里就是宇宙中心。请关注我们明天的二条，继续说浦东。

　　专家定制购房服务

　　魔都财观帮你买房，少花钱更轻松不踩坑

　　客户案例

　　1天省下20万买房顶级学区

　　多赚三百万的神准预测

　　2017房价终极预判|2018提示抄底上海2019鼓励上海买房|2019预测深圳牛市2019坚定买入一线|2020掘金张江前滩

　　这里还有

　　上海买房最好用的地段攻略