物流园区是指在物流作业集中的地区，在几种运输方式衔接地，将多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局的场所，也是一个有一定规模的和具有多种服务功能的物流企业的集结点。物流园区是对物流组织管理节点进行相对集中建设与发展的、具有经济开发性质的城市物流功能区域；同时，也是依托相关物流服务设施降低物流成本、提高物流运作效率，改善企业服务有关的流通加工、原材料采购、便于与消费地直接联系的生产等活动、具有产业发展性质的经济功能区。

　　近年来，我国物流行业整体运行平稳增长，物流地产行业表现出迅猛发展的势头。就物流运输货物的总价值来看，全国社会物流总额逐年增长，由2009年的96.7万亿元增长到2017年的252.8万亿元，年均增长14.7%，反映了我国物流总需求的强劲增长趋势。

　　随着物流行业快速发展，物流园区的建设也在不断推进。

　　物流园区的分类

　　中国物流园区分类主要以经营主体、产业依托、功能定位、需求等划分。其中物流园区按经营主体能划分为政府主导型物流园区和市场主导物流园区，目前，中国的物流园区主要以政府主导型物流园区为主。

　　物流园区的开发模式

　　目前，国内外的物流园区建设开发模式主要分为政府主导模式、企业主导模式、政企联合开发模式3类。政府主导模式由政府统筹园区的规划与建设，负责园区内道路、市政等基础设施建设及物流园区招商引资。企业主导模式由企业依托于自身雄厚的经济实力及品牌影响力，吸引上下游产业及相关物流企业集聚，形成物流产业集聚区。政企联合开发模式是上述两种模式的整合，通过政府与主导企业之间协调，共同推进物流园区的开发与建设。通过以下三个案例，我们可以更深刻地了解物流园区的开发模式。

　　模式一：政府主导模式

　　案例：嘉兴现代物流园

　　嘉兴是长三角的地理中心，是三大经济圈的交汇点，同时也是上海的卫星城市。嘉兴现代物流园位于嘉兴主城区西南侧，紧邻沪杭高速、乍嘉苏高速出入口和320国道。便捷的高速公路网架，京杭运河、海河连运、再加上即将建设的沪杭高铁，嘉兴通往长三角经济各主要城市的时间均在一小时之内。

　　嘉兴现代物流发展目标定位：立足嘉兴、服务长三角，建设以陆路枢纽为基础，区域配送为特色，产业物流为主导，第三方物流集聚和物流资源整合为核心、原材料加工分拨为拓展，物流科技应用为支撑的长三角制造业、商贸业、物流业三业联动的现代物流示范园区。

　　现已经建成五大区域:物流运营中心，是物流园的管理服务中心；高端配送功能区，建设有仓储设施4.8万平方米，为沃尔玛和好又多华东地区各门店提供商品分拨、配送服务；制造业物流功能区，占地169亩，为嘉兴经济开发区、秀洲工业园区内数百家工商企业服务；钢材加工配送功能区，是宝银重钢物流项目，依托公铁水联运和国内钢铁公司参股优势，面向华东地区市场，发展重钢（构）加工，钢材剪切及物流配送产业；服务配套功能区，为园区及周边贸易、生产、物流服务、电子商务、物流信息服务、物流软件开发企业以及政府相关公共机构和居民提供一流的办公场所和居住环境。

　　模式二：企业主导模式

　　案例：广东宏昌物流园

　　园区座落于中山市东升镇中江高速东升出口处，位于京珠高速、中江高速、广珠西线高速、105国道与广珠城际轻轨路线交汇处。交通便利、基础设施完善。该园区项目由广东宏昌实业有限公司进行专业化的管理，以开放并具前瞻性的经营理念，本着“诚信、务实、科技、创新”的企业精神，全力营造浓厚的商业经营氛围。

　　广东宏昌物流园以大型专业市场、物流配送中心、质押仓储中心三大项目为主，形成规模宏大且配套齐备的综合物流信息基地。利用庞大的密集交通网络和先进、科学的物流技术，及时满足客户的各种需求。

　　目前广东宏昌物流园已经建有五大项目：

　　快递分拣中心，建设规模10万平方米，现已全部投入营运使用。专业快递中心的建设模式，适合于各大快递公司全方位使用，确保快速高效装卸货、分拣货物、配送发货。已有国内著名大型物流、快递公司进驻。

　　物流仓储中心，是一个大型仓库，设施配套完善，由原来的平面仓库，逐步建设国际标准平台仓，配套液压升降平台，适合绝大部分高低不同的车辆顺畅的装卸货物。另外仓库的高度也建有12米高，同时根据客户的要求，配套了相关的货架，转变为立体仓库，令仓库的容量大大提升，相应的降低了客户的成本。

　　专线物流市场,是园区最新推出四期大型平台仓，四面作业，大型快递、物流分拔中心，物流专线卡位，园区全围蔽，24小时独立保安巡逻，配套大型停车场，高级公寓，是专线物流企业的最佳选择。

　　物流配送中心，该中心是集流通行销、仓储保管、分拣配送、加工包装、信息处理功能服务于一体的现代物流配送中心。中心利用快捷的交通枢纽及高效的物流服务，为方便、快捷地保证物流的速度与效率，为客户提供集装箱拆装、拼装,整车整柜、零散拼装,集装箱装、拆柜服务,集装箱分拨,流通加工、备货、储存、分拣及配货、配装、配送运输、送达服务以及配送加工等服务。

　　质押仓储中心，质押仓储专业为银行和企业动产质押作保（监）管业务,并协助客户融资。质押必须转移占有质押物，质押是指债务人或第三人将其特定财产移交给债权人占有，作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或拍卖、变卖该财产的价金优先受偿的物权。仓储融资指货款方以存货（原材料、成品、半成品）存入仓储公司仓库，并以仓储公司出具的仓单或直接利用存货为质押标的，从银行取得融资的活动，仓储公司在质押期间对质押物进行监管，并承担质押物短少、毁损、灭失的赔偿责任。

　　模式三：政企联合开发模式

　　案例：鄂州空港物流园

　　国内在建的鄂州空港物流园依托省市政府与顺丰的共同合作，着力构建区域性货运枢纽，是政企联合开发模式的代表。该物流园区有利于发挥政府与企业的最大优势，实现优势互补。

　　鄂州位于湖北省东部，长江中游南岸。位处北京、上海、深圳的中心点，境内水路、铁路、公路综合交通便捷，两个小时就能够覆盖全国主要地区，这些地方合共占全国至少80%的国民生产总值。物流产业园区规划占地总面积16.6km2，地跨鄂城区燕矶镇和沙窝乡。产业园区位于长江南岸，顺丰核心枢纽机场西北侧，京九、武九铁路联络线和武黄城际铁路交汇处，毗邻武鄂高速和京九武九联络线公铁两用长江大桥，交通区位优势显著。2017年，国际航空物流枢纽项目落户鄂州，该项目旨在将鄂州打造成“国际航空大都市”。

　　国际航空物流枢纽是综合交通枢纽的重要组成部分，是指以航空货运为主导，汇集多种运输方式，在全球航空运输网络中具有重要中转集疏功能的机场。顺丰通过机场建设开启了中国航空物流枢纽建设的新篇章，顺丰国际机场落户鄂州燕矶镇预计产生20万个就业岗位，每年200亿元税收，2000亿元的GDP，一个宏伟的航空都市区将在鄂州崛起。

　　中商产业研究院是一家“产业大数据+研究+规划+招商+基金”的一体化产业咨询服务机构，致力于为企业、地方政府、城市新区、园区管委会、开发商提供产业规划、产业空间、产业平台、产城运营、产业金融、产业申报及产业升级转型领域的咨询与解决方案。核心业务包括：产业规划、园区规划、产业招商规划、产业项目包装策划、产业园区升级转型规划、产业地产拿地策划、特色小镇申报及规划、田园综合体申报及规划、乡村振兴战略规划；以及商业计划书、可行性研究报告撰写编制、行业研究报告及定制化调研报告、产业白皮书等。