龙湖天街到底给重庆带来了什么？

最近，重庆的风头一时无两。

根据2021年中国主要城市消费实力排行榜，重庆共消费了1.39万亿元，排名全国第三，仅次于北京和上海，是妥妥的中国消费第三城，这也非常符合其国际消费中心城市的地位。

△ 2021年中国主要城市消费实力排行，图源网络

每当我们一提起重庆，龙湖天街便首先映入我们脑海。在重庆，你可能没住过龙湖的房子，但你一定逛过龙湖的天街。

龙湖天街近几年在重庆发展地非常生猛，在各区各板块进行网格化布局。目前在重庆已开业或在建的天街共有15座，还收并购或入股操盘了部分商业体。

△ 重庆龙湖天街分布图，杨一自制图

通过上面这张图，可以很清楚地看到，龙湖天街在重庆的布局非常有特点：

第一、主城11区大部分都有，覆盖范围很广；

第二、在重庆内环以内有8座天街，占到了龙湖天街系列50%以上，稳占核心区；

第三、龙湖在很多区域或板块，都是唯一的集中式商业，比如蔡家、龙兴等，它是最先赋能这个区域的商业快速发展的开发商；

第四、大部分天街都充分利用轨道交通TOD，从而对接最大上限量的客户群。

毫不夸张的说，龙湖已经在一定程度上垄断了重庆人的消费，让重庆人走到哪都可以去龙湖天街进行消费。

如果仅是商业选址和商业运营能力强大，龙湖还很难和其他开发商拉开根本性的差距。龙湖最厉害的点，在于其超前的战略眼光。

早在2003年开发重庆北城天街之时，龙湖就意识到了城市的迅速扩张和未来土地的稀缺，注意到了TOD才是城市的未来，于是便与重庆政府签订协议开发重庆北城天街起并一起进行积极探索TOD。龙湖的“空间即服务”战略，便是其战略眼光的精准体现。

△ 龙湖“空间即服务”战略模式，图源网络

经过近20年的布局，目前龙湖的TOD项目已经覆盖20余座城市，已开发TOD项目约80个，以TOD为核心的全业态开发面积超千万平方米。

战略意识超前且经营水平优秀，让龙湖和其他开发商在TOD方面逐渐拉开了差距。后来就有越来越多的房企开始参与TOD项目的投资开发，此时龙湖已然成为佼佼者。

当2020年中国城市公共交通协会与中国房地产协会共同组织编制发布首个TOD标准时，龙湖是唯一参与编制的开发企业。

而且就在同年的11月16日，龙湖还推出了TOD六大产品线：城市枢纽、城市商圈、区域中心、邻里中心、车辆段上盖、TOD新城。

小到社区邻里中心，大到高铁站片区、产业新城，龙湖TOD都进行了全方位的覆盖。

△ 龙湖TOD模式六大产品线及代表项目，信息源于企业公布

龙湖一直以来都在和城市同生长、共呼吸，并促进区域和城市的繁荣，说它是城市的催熟机器也不为过，而以TOD开发模式为核心的天街正是其催熟工具之一。

龙湖北城天街，一座从废墟上长出来的奇迹。

当初观音桥地区一共拆了40万平方米，却没有人敢接手这么大面积的烂尾工程，像观音桥地区的客车修理厂地块，前后转手了20多次，最后由龙湖接手。它是龙湖地产的第一个购物中心，也是观音桥商圈的首个购物中心。

北城天街到今天依然是整个西南地区的时尚类购物中心的“坪效之王”，全年销售超40亿，全年客流达3800万，比大重庆人口还多。如果没有TOD模式对客流量的精准指引和高效通达，作为一个仅有14万方体量的商圈，是很难承接这么大规模的客流量的。

可以说，没有龙湖北城天街，就没有整个观音桥的商业奇迹，更没有西南第一大商圈的殊荣。它让观音桥腾飞，让重庆走到更瞩目的时代闪光灯下，变得更加闪亮。

△ 重庆龙湖北城天街建成前后对比图

龙湖时代天街，是龙湖真正意义上的首个TOD项目，它让大坪从老区边缘成长为真正的几何中心。

几十上百年前，渝中区的大坪是一个出川要道，大坪及石油路、化龙桥周边布局的也都是一些老工业，到龙湖在这边拿地时，周边都是一片老破旧小区，城市面貌破败不堪。

△ 重庆龙湖时代天街建成前后对比图

时代天街购物中心面积达60万方，是亚洲最大的商业综合体，这么大规模的商业体量，对操盘和经营团队来说难度非常之大，但龙湖通过轨道、城市主干道和公交线路的多项打通，将人流引至商圈，再加上其高超的招商和经营策略，最终实现年销售额超42亿元，年客流量为9500万人，几乎每个重庆人每年要来时代天街逛3次。

△ 重庆龙湖时代天街轨道、干道和公交接驳情况

并且，随着龙湖时代天街开业及运营，大坪周围多条交通要道得到改善，市政设施全部焕然一新，大坪商圈社零消费额从2013年的61亿元增长至2020年的180亿元，与解放碑商圈形成“双核驱动”，成为渝中发展的新引擎。

△ 龙湖重庆时代天街实景图

龙湖光年，国内首例高铁TOD项目，更是直接掀起了沙坪坝的“商业革命”。

在龙湖光年未运营前，沙坪坝的商圈内百货店、超市业态占比达53%，区域内商业业态构成属传统较低层级。同时，商务环境欠佳，留不住高端消费人群，商业竞争能力日渐低下。

△ 重庆沙坪坝高铁枢纽TOD综合体发展沿革，图源<城乡规划>期刊

而龙湖光年不是简单的商业升级，而是让交通的聚合更“重庆”：高铁+轨道交通+商圈+SOHO。2021年实现客流3500万人次，相当于平均每天的客流接近10万人次，实现了20亿元的营收，这在全市商业体中均名列前茅。

△ 龙湖重庆金沙天街实景图

这种通过上盖开发，地下挖潜，实现了高铁“穿楼而过”、大隐于市、站城高度融合的设计，既加快了成渝在人口、经济和旅游等多方面的往来，又提升了居民的生活便捷性和周围物业开发环境、以及商圈品质，它助力沙坪坝商圈成为更高品质、更高能级的商圈。

△ 龙湖重庆光年商圈TOD剖面图

龙湖U城天街，则实现了周边住宅与天街共赢式的典型发展模式。

龙湖U城天街当初开业时是沙坪坝大学城区域唯一一个全业态购物中心，它与地铁1号线尖顶坡站无缝链接，并拥有重庆首个轨道空中连廊以及“无死角+多首层”的客流循环动线，每日可高效链接数十万轨道族群，大大缩短了大学城居民和学生的消费半径。

龙湖U城天街周边小区的业主及家人群体，构成了附近天街最忠实的基本盘客户群，天街运营的成功，又反过来提升了住宅项目的附加值和软实力。

△ 龙湖重庆U城天街实景图

龙湖依托天街高超的商业投资和运营能力，借鉴国外经验，探索、发力TOD开发模式，提升城市空间利用率…… 对重庆的城市开发和区域进程都起到了积极作用。

龙湖天街开业已经成为影响区域发展进程的关键性事件，所以总有居民在问什么时候天街会来。而当天街确定之后，区域内的其他楼盘都会打着“天街旁”的旗号来进行宣传，天街已经成了龙湖的活字招牌，是其强大的竞争力，也是催熟区域的重要工具。

当天街确定要来之后，你就该知道：这个区域，快要腾飞了。

龙湖焕城TOD，即将成为重庆南区新的商业中心。

2021年龙湖斥资66亿拿下大渡口百万方土地，这是主城内环核心区里近几年来产生的唯一一个百万方大盘，但它和龙湖其他的天街不同，“TOD+天街+百万方大城”的全新模式，将会让它成为未来大渡口地区的流量枢纽。

△ 重庆龙湖焕城交通示意图，图源网络

以后，南区人民再也不用跑到其他区，去买龙湖的房子，去逛龙湖的天街了，这将极大程度提升南区人民的生活幸福指数和质量。

而且，大渡口将会有真正意义上的商业中心，在商业方面可以和其他商业体硬碰硬，大渡口的区域价值将得到提升。

龙湖高新天街，预计今年开业后，将站稳科学城的消费C位。

高新天街地处西永的门户区和人流聚集地，周边已经有拉特芳斯等成熟的居住氛围，西永目前有约85万常住人口，而且整体人群年龄偏年轻化，消费意愿强烈，可以说是科学城当下人气最旺盛也是最有消费潜力的区域。

△ 龙湖重庆高新天街TOD效果图

而天街与已建成通车的地铁1号线微电园站、还有正在建设中的地铁7号线，两条轨交干道交汇，天量的人流+便捷的轨道交通，将聚集大量人群来消费。

随着天街在今年的开业，预计西区的消费将进一步被释放出来，西区的消费短板将快速被补上，整体实力进一步增强。

尾声：

重庆，作为一座多中心、组团式发展的超大城市，是最佳的TOD试验场。按规划，重庆将打造“轨道上的城市”。

而龙湖的首个TOD项目——时代天街，和最高阶的项目——龙湖光年，都在重庆落地，这可以看出龙湖对重庆的重大战略意义。

再加上有着高超的商业投资和运营能力，以及娴熟的TOD开发能力，龙湖无疑将会是重庆“轨道梦想”的最佳实践者。

△ 龙湖重庆源著天街实景图

而龙湖天街每到一处，基本都会快速搅动当地生态，会产生一系列重大影响。

小则提振周边小区的二手房附加值，改善周边人群的消费和生活模式。比如龙湖源著和金科十年城、龙湖两江新宸和华侨城、龙湖U城和金科廊桥水乡等，龙湖的房子都要比周边其他小区略贵一些，升值速度更快一些。

中则改变区域城市面貌，提升区域的社零消费总额，从而促使区域价值提升；

大则成为城市地标和城市名片，提升整个城市的商业活力，提振重庆的城市形象。

△ 龙湖重庆公园天街实景图

这一个个依托于龙湖天街的TOD项目，在各自区域里皆可独当一面，构建起了一个个超级城市。当超级城市连成一片网络时，龙湖已经渗透进了重庆这座城市的血脉之中。

我不敢想象，假如有一天龙湖天街没了，重庆城市和各区域的开发进程要被打上多少折扣。

内容来源：城市分层

作者：杨一