“新规”下地产股暴跌！三巽集团上市以来0涨跌，坚挺还是幸运？

撰文|蜜姐&编辑|杰儿

本周，股市哀嚎一片，尤其是教培和地产股，跌到惨不忍睹。

然而，蜜姐发现一个有意思的现象。

截至目前，今年内唯一一家完成IPO上市的房企三巽集团，自7月19日上市以来，截至今天收盘，连续6个交易日，涨跌幅为0。似乎并不受大行情的影响，到底是坚挺还是幸运？

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近期，监管新消息不断传出，地产股和物企股均持续下跌。

上周五，住建部官网发布了一则新消息：住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、自然资源部、税务总局、市场监管总局、银保监会、国家网信8部门联合发文，要求持续整治规范房地产市场秩序。

消息显示，发文实际时间为7月13日，在官网发布前十来天已经开始执行。

通知中提到监管定位、目标，蜜友们应该都早已耳熟能详，比如房住不炒，比如“稳地价、稳房价、稳预期”……

楼市调控持续且趋严的态势明显。

此次重点整治包括房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域。覆盖范围之广，也可见监管的决心。

该消息还未被市场消化，本周一，媒体报道被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，迎来了新挑战：买地金额不得超年度销售额40%。

图片来源|财联社（特此感谢！）

此外，截至目前，深圳、宁波、成都、西安、上海、绍兴、无锡7个城市已宣布实施二手房参考价制度。

监管的细致程度、覆盖范围应该说是前所未有的。

如此大背景之下，三巽集团赶在6月下旬通过聆讯，7月19日正式上市，应该说非常幸运。

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其实，如今看来是幸运儿的三巽集团，其上市之路颇为不易。

三巽集团的创始人兼执行董事钱堃及安娟早在2004年就进入了房地产行业，不过彼时主要是搞投资，直到2010年才正式成立地产开发公司，早年发家于安徽省滁州市。

三巽集团入场时间并不晚，然而直到2019年才首次在港交所递交招股书。

2019-2020年，它三次递表，均折戟而归。

直到今年6月，第四次递表的三巽集团终于通过港交所聆讯。

据招股书披露，三巽集团主要由创始人及相关方持股，2019-2020年的营收分别为31.09亿元、39.46亿元；归母净利润分别为4.42亿元，3.67亿元，同比增幅为667%和-16.9%。

三巽集团营收体量方面较小，2020年受影响明显，增速放缓。

图片来源|东方财富网（特此感谢！）

2018年三巽集团将总部迁往上海，按照其定位，植根安徽省，布局长三角地区，然而对安徽省的依赖程度仍然很高。

以招股书中的土地储备及物业组合数据为例，截至今年4月底，三巽集团位于安徽省内的土地储备占总土地储备的比例高达82.3%！

同期，三巽集团及其联营公司拥有的44个处于不同开发阶段的项目中，有34个位于安徽省，力图开拓的长三角地区，仅9个项目在江苏省，此外，仅1个项目在山东省。

收入方面对于区域的依赖表现更加明显。

2018-2020年，其来自安徽省销售物业的收入占比分别为100.0%、100.0%及90.3%。

当然，在安徽省内，三巽集团还是很有优势。

数据显示，2019年，总部位于或业务重点位于安徽省的私人房企中，三巽集团的营收排名第三。

也许前两年三次冲击IPO失败，也与其过度的区域依赖不无关系。至少从截至今年4月底的数据来看，三巽集团很努力在改变这一现状。

另外，合约销售额方面，据亿翰智库的数据显示，三巽集团的合约销售额排名，由2018年的130名提升至2020年71名。为了上市，2019-2020年，确实很拼。

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在楼市调控越来越严的大背景之下，三巽集团的四次赴港冲刺IPO，从一家企业的发展来看，还是很励志。

励志的背后，或许也是因为压力大才动力足。

如大部分中小房企一样，三巽集团负债压力较大，2018-2020年，其资产负债率分别高达140.5%、204.0%、135.9%。

随着扩张和民企的融资成本普遍较高，2018-2020年，三巽集团的融资成本也是明显增加，分别为8.6百万、44.3百万及22.1百万。

对于如三巽集团一样，全国扩张脚步相对较晚的中小房企来说，未来压力大的主要方面包括：融资、新区域开拓、增速及拿地。

其压力有多大，以三巽集团的土地使用权成本为例。

招股书披露，2018-2020年，其土地使用权成本分别为142.9百万元、716.5百万元和1102.1百万元，同期，其土地使用权成本增加5%则可能导致其相关年度的除税前溢利减少约8.1%、5.2%及8.5%。

幸运的是，三巽集团的坚持不懈终于熬到了上市，且股价保持了0涨跌，暂时未受大影响。

然而，如果细看会发现它的交易量也颇低，资本市场对其的态度也相当冷淡。

新一轮的监管之下，如三巽集团一样的中小房企们，更艰难的挑战或许才刚刚开始。