【直播回顾】为什么2017年杭州房价不会降？

  为什么数据表现价格跌了？

  2月杭州成交价格环比下跌0.2%，从数据上看明明是跌了，为什么要说不跌呢？这里面有几个原因。

  1.有关部门采取了一定的措施，压制了高价楼盘的备案价。

  限价规定：

  新盘首次开盘价不能高于周边楼盘价格；二期开盘价不能高于一期开盘价。

  ‚周边没有楼盘的话，开盘价不能高于二手房在售价格。

  2.做了一些技术手段的处理。

  最近有很多人网签签不了，这也是为了控制房价。一旦低价格网签多了之后，总的价格就会往下降。

  因此，现在的新房价格已经失去了市场定价的原则。

  相反的，二手房的价格反而反映了真实的市场情况。

  哪些原因牵制了价格下跌？

  今天所说的“不会跌”，更多的是想表达，目前市场情况下，已经不会出现像以往市场定价时期下的大规模降价、促销现象。

  那么为什么现阶段不会大跌呢？以下是几个依据。

  1.房地产变化有周期性。

  从政府调控出台到房价下跌有一定时间。

政策影响房价循环图

房价变化周期

  从2006年至今，市场已经经历到了第四个周期。可能到今年年底以后，因为存量房的增多，供求关系发生转变，明年也许会在价格上有所体现。

房价上涨变化图

  每一个小周期的调整，都会将行情往上推动。

 2.存量房源少，供求关系紧张

  目前杭州的存量房太少，需求大于供给，所以价格不会发生大跌。

杭州库存变化

  2015年3月是杭州库存的顶峰，库存量大约18万套。现在的全部存量是9万多套，包括5万多的商业，4万多的住宅。

销售量与存量对比

  G20效应拉升了杭州销售量的极具上涨，2016年9月出台调控，控制销售量，但存量仍然下行。

  直到2017年3月，成交量再次放大。因此在库存与销售量差距拉大的情态下，如果不出台政策，房价将会继续上走。

供需关系走势

  尽管限购政策收紧，但仍然抑制不住销售量的扩大。

  3.增量短期跟不上

  目前的市场存量还不足以令开发商迫于压力到降价的地步。这也将会成为2017年的常态。

土地供应曲线图

  远水救不了近火，尽管有很多规划的土地入市，但是不规划到短期，对市场的作用也是微乎其微。

楼面价曲线图

  对比2015年，杭州土地价格上涨了54%，速度非常快。但即使价格上涨很快，出让面积也不会扩大太多。

  4.市场需求旺盛

月度签约走势

  3月底出台政策后，4月的成交量很有可能会下降50%左右。

二手房销售签约走势

  新房的价格被抑制，但不受政策影响的二手房价格一直在上涨。

  去年9月二手房价格到达顶峰开始回落后，经过短期调整，开始回升，直至今年3月重回天花板。

  因为二手房不在调控范围内，所以，它的价格才是市场行为的真正体现。