4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。通知中提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。
“新国十条”实施1月有余，这一轮被称为房产市场“有史以来最严厉的调控政策”，是否给长沙楼市带来了冲击？楼市火爆局面是否急转直下？买不起房的市民能否在政府调控房价的决心中看到希望之光？近日，记者通过多方采访，从数据对比、政府解读、专家及业内人士分析等方面，勾勒房产新政和市场博弈下长沙楼市现状和未来走势。
长沙楼市涨跌如何
同比上涨，环比微幅下调
也许不是每一位长沙市民都了解“新国十条”内容，但新一轮楼市调控消息传来，他们最关注的是同一个问题：长沙房价降了吗？
作为一名在地产界“摸爬滚打”了8年的专业人士，朱总在接受采访时认为，目前，长沙楼市价格与2009年同期相比，仍呈上涨态势；但环比有所下降，成交量也明显萎缩。他说，去年上半年，开发商主要通过“一口价”、打折等促销方式跑量，有的甚至是以略高于成本的价格大量抛售。去年上半年，长沙的商品住宅成交均价保持在每平方米4000元左右。随着全球经济的复苏，去年底至今，长沙房价上涨明显。统计显示，今年4月4日至10日，长沙市的住宅销售均价已达每平方米4926元。“新国十条”实施1个多月以来，不管是刚性需求群体，还是投资型购房者，都在等待更多的政策“靴子”落地，这样的观望心理必然影响成交量，也在一定程度上影响成交价格。
根据省住房和城乡建设厅的统计数据显示，长沙市楼市环比已微幅下调：4月份，长沙完成房地产投资较前3月回落了12.9个百分点。4月上旬，长沙房价上涨较快，同时拉动了全省均价上涨；而到4月下旬，长沙市的成交量萎缩，房价下跌，均价为4783元每平方米，比中上旬下跌了4.2%。
来自长沙市房产研究中心的数据显示，新政效应还在进一步显现。5月份以来，长沙的商品房每日成交量在300套左右，与前几个月每日600套至800套的成交量相比，下降明显。5月9日至15日，长沙市的住宅成交套数为2713套，环比下跌9%；成交均价为每平方米4834元，环比下降0.4%；成交面积29.6万平方米，环比下降9.5%。紧接着的5月16日至22日这一周，住宅成交面积、成交价格及成交套数仍在继续下滑。
当然，5月的长沙楼市，不同楼盘的表情各异。
有的开发商抓紧时间以相对平稳的价格入市。利海米兰春天位于麓南大学城，4月30日开盘推出的200多套房源，销售比较火爆，80至120平方米户型的均价在每平方米4100元左右。有麓南板块的业内销售人员告诉记者，如果没有新政的出台，米兰春天中小户型的开盘价应该在每平方米4300元至4500元之间。而且这次几乎是在拿到预售证之后随即就开盘，并未像业内常见的留出充分的时间进行市场规划和客源积累。
当然也有一些定位一向比较准确的开发商，面对楼市“感冒”并没有打喷嚏。同样是本月新开盘的万科城，精装洋房的价格在每平方米8700元左右。业内人士告知，有限的几十套房源一经推出，都在短时间内销售一空。
长沙楼市走势如何
上涨？下行？多方博弈
长沙楼市的走势，是“涨声”继续，还是就此稳住，各方看法有所不同。
专家认为，要谈论长沙房价的走势，首先应该搞清楚长沙现在的房价到底高不高。将长沙房价与同类型其他城市做一做比较，就可以得出一个比较客观答案。
首先，与经济发展水平相当的城市比较。长沙市统计局的数据显示，2009年，长沙国民生产总值突破3700亿元，与其经济总量相当的城市有唐山市、东莞市、烟台市。在人均GDP方面，去年长沙、东莞、唐山3市的人均GDP都突破了50000元，其中东莞比长沙略高，唐山比长沙略低，差别都不大。4月份，唐山市商品住房成交均价为每平方米6010元。东莞市在5月第二周的一手住宅签约均价为每平方米6498元。而最近一周长沙市新建商品房成交均价为每平方米5083元，住宅成交均价为每平方米4830元。
其次，与中部地区省份的省会城市比较。长沙市去年的城乡居民收入位居中部地区6个省会城市首位。通过各市统计数据可见，5月11日武汉的商品房均价为每平方米6845元；一季度南昌新建商品房销售均价为每平方米5776元；合肥市2月份的商品住宅均价达到每平方米5344.71元；一季度郑州市区商品住房的均价是每平方米5514元；太原市前3个月的商品房销售均价为每平方米5514元，均比目前长沙商品房5000元左右的成交均价高出一截。
第三，与其他城市的房价涨幅比较。据长沙市房产局信息中心主任陈敦旭介绍，今年前4个月，长沙市5区的商品房的销售均价涨幅为11%，尚属稳步增长，不像其他很多城市以50%至60%的幅度暴涨。
第四，从购房者的人员结构来看。来自长沙市房产局信息中心的数据显示，以户口所在地为标准，长沙本地购房者占购房总人数的44%。本省人是长沙住宅的购买主力。在外地购房者中，外省购房者只占12%。这一构成比例与2007年、2008年的差别不大，说明炒房、投机型购房对长沙楼市并不构成很大冲击。
湖南师范大学的朱翔教授认为，长沙及全省的房地产行业的总体发展趋势是健康的，且房价并不算高。新政主要针对“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”，一线城市的房价挤出一些泡沫是应该的，但像长沙这样房价处于中等偏低水平的二线城市，房价若大起大落并不是好事，既让老百姓无所适从，让市场陷于混乱，同时也对整个产业的发展产生较大影响。不可否认，在社会转型时期，房地产业的发展对于我省城市化的推进功不可没。朱翔很看好我省房地产行业的发展前景。他认为，目前我省的城市化水平和工业化水平均低于全国平均水平，以全省6900万人口来计算，我省城市化水平一年若提高1.3个百分点，就有90万农村人口要进城，就会产生新的住房需求。随着我省城市化、新型工业化及新农村建设的推进，刚性购房需求还将进一步释放。
而在开发商看来，长沙房价要有大的下降，短期内可能性不大。朱总认为，经过上一轮的资金积累，即便在销售停滞的情况下，大部分开发商也能撑上3个月到半年。此外，随着近年来地价连连攀升，人工、报建等费用翻倍，这几年里，长沙的楼面地价至少翻了一番，开发商的利润增幅并不能与房价的涨幅相提并论。因此，在地价及各项费用不下调的基础上，开发成本必将转嫁到房价中，房价下降也就缺乏可能性。
在依旧迷茫的长沙楼市中，开发商与购房者、房地产业与政府之间都潜伏着一场博弈。房地产协会副理事长、华盛集团董事长罗劲松则认为，新政之后，房地产行业必将由高速增长期进入平稳运行期，从成长逐渐变为成熟，这是一个拐点，一旦来到便不可逆转。
除房价之外更应关注什么
加强保障性住房建设“这条腿”的力量
虽然房价高低是老百姓对楼市最直观的感受，但每个消费者对房价的承受能力并不在同一层面上。那么，围绕住宅消费这个核心问题，除了房价，我们更应该关注的是什么？
“如果长沙的房价从现在的5000元降到3000元，是否真的就所有人都买得起房了呢？”罗劲松通过提出这样一个假设，来说明房地产市场目前存在的一种尴尬局面。而这种尴尬局面正是来自于我国住房制度设计从一开始就存在的某些缺陷。
罗劲松认为，当我国从1997年把商品房作为新的经济增长点开始，保障性住房建设并未同时起步。直到近几年才开始关注房价过快增长与住房保障滞后之间的矛盾，并着手解决这一矛盾。住房商品化之后，一味抑制其价格并不符合市场经济的基本规律。只有加强保障性住房建设“这条腿”的力量，“让两条腿同时走路”，才能真正解决弱势群体的住房困难。同时，对于目前一些将房地产作为唯一投资渠道的社会散资，国家是否应该提供更多其他的增值渠道。
协调住房保障和住宅市场化之间的关系，建立一套完善的住房保障体系，是住宅产业健康发展的重点。面对这一高难度命题，我省相关主管部门已经在加快解决问题的步伐。
5月26日，省住房与城乡建设厅表示，我省将认真贯彻中央的决策部署，保障市场供应，抑制不合理需求，控制开发成本，切实降低房价涨幅。
一是建立考核问责机制，各市州政府应当承担稳定房价和住房保障工作的责任，密切跟踪各市州房价变化趋势。
二是推进保障性住房建设，加大公共财政投入，确保2010年完成建设廉租住房9.9万套，新增廉租住房补贴2.5万户，新建经济适用房1.72万，改造各类棚户区9.8万户。
三是从供应和需求两个方面实行房地产市场的双向调节，供应方面要增加土地供应量，特别是增加普通商品住宅用地的供应，提高土地利用率，改善土地招拍挂方式，抑制地价非理性上涨；需求方面：实行有保有压的住房政策，执行差别化的利率和税收政策，既要保护刚性住房需求，鼓励改善型住房需求，又要抑制投资投机需求，遏制投机炒作。
四是不断强化市场监管，开展房地产市场清理，查处土地闲置及超低行为，加快房地产行业信用制度建设，建立房地产信息系统，加强房地产市场信息披露。
五是加快转变方式，实行长株潭房地产市场一体化，鼓励开发建设绿色建筑、低碳社区，积极开展全装修房试点，推进住宅产业化，提高住宅工业化水平等。
