NEW年楼市观察⑤｜成都：首套房贷利率全国最高 购房成本居高不下

2月23日,国家统计局发布了2021年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,数据显示,2021年1月,成都新建商品房价格环比上涨0.8%,同比上涨6.9%;二手房价格环比上涨1.0%,同比上涨9.3%。虽然在2020年，成都市出台了一系列房产调控政策，但显然这都没有限制住成都房价上涨的趋势。

越发收紧的购房政策 万人摇号难再现

成都最新的调控政策在2021年1月27日出台，当天成都市住建局官微称按照市政府办公厅《关于保持我市 房地产市场平稳健康发展的通知》（成办发〔2020〕83号）相关要求，就严厉打击房地产市场交易违规行为相关事项发布通告。

通告强调坚决贯彻落实中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”精神，切实维护群众合法权益，对恶意扰乱房地产市场平稳健康发展的行为“零容忍”。

通告称，近期，成都个别小区业主成立房价沟通群扬言抱团涨价，涉嫌恶意炒作二手房价格，对当地房地产市场平稳健康发展带来不良社会影响。1月25日，市住建局、市网信办对涉嫌组建微信群鼓动集体涨价、恶意炒作房价的当事人进行约谈并要求及时整改。而在该通告不发后，有二手房销售中介网站房源应声下降61万。

这是成都市近期首次对二手房市场出手调控，这也反映了政府对房地产市场的规范已经不再仅仅限于新房市场。

在这之前，成都在2020年也多次对新房市场推出调控政策。其中以11月24日，出台购房新政最受关注。根据当天成都市住建局、市司法局联合出台的《关于完善商品住房公证摇号排序选房有关规定的补充通知》内容显示，将实行资格预审，对人房比3倍及以上的项目，其全部房源仅向已报名登记的无房居民家庭及棚改货币化安置住户销售，12个月内2次放弃已选购房源的，一年不得再参与购买商品住房的报名登记。

业内人士认为，符合新政条件“报名人数超过房源3倍及以上”的基本是常说的“网红盘”，新政保障无房家庭能够优先入手，资格预审及后期复核也让其他报名的家庭无法进入摇号程序，市场将再无“万人摇”。之前在2020年，成都楼市一共出现了8次万人摇号的情况。业内普遍认为，该政策的出台，将让万人摇号成为过去，对于楼市降温将有积极作用。

除去销售端，在土地出让端成都也推出了双限地，在土拍过程中，不仅限制了最高低价，也限制了房子清水价。不过由于并未对精装修部分价格进行限制，因此该类双限地在进入市场后，究竟会引起什么样的反应还不得而知。

房贷利率上涨?成都人购房成本高

在越来越紧的限购政策外，对于成都购房者来说，居高不下的贷款利率是另一个问题。2月20日，贝壳研究院发布2月份重点52城主流房贷利率简报。报告称，房贷利率上升趋势延续。2021年2月监测的52城主流首套房贷利率5.32%，二套利率5.60%，环比均提升3个基点，且增幅较此前两月扩大。报告认为，房贷利率的继续上浮主要是受到地方政府为抑制房地产市场过热的调控影响。

这份简报显示，根据报告提供数据，2月52城中，成都首套房利率为6.13%排名第一，二套房利率6.27%排名第二。这个利率远远高于52城平均水平。其中，6.13%的首套房利率也让成都成为了52城中唯二的破6城市。

除去贷款利率上涨外，同时在放款周期上也略有延长。从恢复经济和防范风险的角度看，房地产信贷环境有继续收紧、房贷利率仍有进一步上调的可能。

圈层差异明显?天府新区楼盘销售火爆

延续2020年的情况，在2021年成都楼市将继续延续区域冷热不均。根据2020年数据显示，2020年大成都新房预售价格为：12738.62/平方米，一圈层新房价格约为：18530.83/平方米；二圈层新房预售价格为11934.2/平方米；三圈层新房预售价格为7750.83/平方米，价格差距明显。

若纵向来看，2020年，成都一圈层房价涨幅（21%）高于二圈层（17%），二圈层又明显高于三圈层（6%）。但从成交占比上看，一圈层反而是少的，现在成都新建商品房市场基本是由二圈层和三圈层挑大梁。

具体而言，天府新区、高新南区、传统五城区热度一直不错。但近郊和远郊区域光景就不一样了，新都、郫都、温江等区域，没有价格优势的项目，去化困难。2021年，楼市“马太效应”将持续，东面、南面等优质区域、板块持续被看好。

这种趋势在2021年开年就已经露出端倪，在2月20日，春节后的第一个休息日，在天府新区某楼盘，就接待了接近200组看房客户。

成都基本面仍将处于上涨通道？

就长远看，成都楼市调控出拳相对温和，即便限购也是因区域而异，这也是开启调控以来，成都楼市成交量仍能保持相对稳定的原因。从宏观基本面看，成都楼市依然值得被看好。

从人口规模上看，成都无论是常住人口还是户籍人口都上了1500万大关，位居全国前列。对中高端人才的吸引力，成都仅次于北上深广杭，足见其魅力。

从GDP体量上看，成都正在逼近2万亿大关，占全省GDP比重约40%。庞大的人口和经济体量，不仅意味着，成都在西南，尤其是四川省内属于“超强”，也意味着其对周边有着强大的吸虹效应。

除了体量的绝对优势，成都的相对优势也十分明显。其中，居民存款余额增速几乎不受疫情冲击。由此亦可见，成都的财富聚合能力。同时房地产投资首位度排名（第十五），明显大幅低于GDP（第五）和资金总量（第八）首位度排名。这说明，成都对房地产有着比周围省会城市更高的容忍性和风险韧性。

所以，从基本面看，成都楼市仍然将处于上涨的通道之中。