2012年温州二手房市场在忐忑中起伏

　　对于楼市来说，二手房与一手商品房是最重要的两部分，它们的走向，决定着楼市的繁华或衰败。在即将过去的2012年，二手房市场的经历大概可以用“忐忑”一词归纳。市场在忐忑中起伏，从业经济体在忐忑地维持生计，消费者在忐忑中观望……

　　今年前11个月，以温州主城区鹿城区为例，二手住房交易量8246件，较去年同期二手住房交易量增加2534件，幅度达44.36%。

　　统计数据显示，今年前11个月鹿城区二手住房交易量中，90平方米以下成交4221件，占总交易量的51%。比去年同期增加了1.5个百分点；90~144平方米成交2596件，占总交易量的31.5%，比去年同期增加了0.5个百分点；144平方米以上的成交1429件，占比17.5%，比去年同期下降2个百分点。

　　在2012年里，二手房市场出现了与以往有所不同的变化，它们反映出市场今年的特点。

　　图文无关

　　以上图表由温州天浩置业有限公司提供，数据仅供参考

　　销售

　　看着一手房脸色过日子

　　在与业内人士的交流中，常会聊到一二手市场的相互关系。他们称，今年以来，一手商品房与二手房的关系，由原来的互相促进，转变为二手房要看一手房的脸色。

　　据业内人士介绍，在楼市调控政策出台之前的那些年里，一手商品房与二手房是处于蜜月期。由于楼市火爆，房源供不应求，一旦一手新房出来，很快就会被一抢而空，不少房子很快就进入到二手市场，从而推动二手交易，无论是价格还是成交量都出现大幅上涨。而二手楼市的火爆，又会推动周边新的一手商品房的价格和人气。

　　然而，在调控政策出来后，尤其是今年，一手商品房与二手房的蜜月期便结束了。二手房除了今年六七月份曾有过一阵销售旺期外，基本都处于较冷淡的行情。从今年7月份开始，一手商品房成交量在放大，而二手房成交量却是一路向下，每个月基本上都有10%以上的减少。业内人士分析称，除楼市调控大背景外，一手新盘的扎堆推出是最主要的原因。

　　由于购房人群受到限制，楼市投资客被迫离场，楼市进入冷冬。一手商品房开发商为了生存，开始大幅降价以保销售量，其优惠的价格比二手房更具吸引力。今年下半年以来，我市大量一手商品房开盘，使有限的购房群体或是等待新盘，或是直接买了一手房，导致二手房成交萎缩。一些中介公司工作人员调侃称，“现在只希望房开能给我们留下点残羹冷炙。”

　　房源

　　年底挂牌扎堆

　　每年年底都是二手房源较充足的时候，但今年底，我市二手房销售挂牌量增长得有些迅猛。从市区几大中介公司获悉，今年10月份开始，二手房挂牌增长迅猛，每月挂牌房源增速均达到20%以上，远高于以往5%~10%左右的增长率。

　　业内人士分析称，随着年终各类抵押贷款的到期，不少企业及个人都需要资金流转，为了缓解资金压力，他们往往会处置固定资产来融资，而今年我市由于受之前的经济形势影响，对于年底资金的需要会更大，所以需要处置的固定资产如房产就更多更迫切了。

　　同时，今年年初以来，不少卖家因为楼市的不景气，达不到自己心仪的价位，所以选择先将房子出租等候回暖。但随着年终的临近，市场没明显回暖迹象，于是选择出卖房子。投资客出售房源是促使年底这波二手房挂牌量激增的另一重要动力，这部分人之前大多选择观望，目前市场价格也相对稳定，于是决定出售。

　　学区房

　　冬天里的一丝温暖

　　“今年以来，90平方米以下的刚需房型在二手房市场成交算是最突出的，而这些房子中，不少都是具有学区概念。”市区一房产中介工作人员称。

　　今年，浙江省教育厅宣布，2012年起，浙江公办中小学的择校率将控制在5%以下，浙江要实现“公办不择校、择校到民办”。

　　此政策一出台，立即引发了学区房热。因为随着该政策的实施，以后择校的余地将日渐减小甚至取消，要想上好的学校，最硬的就是户口、学区房。

　　虽然调控政策让楼市比较冷淡，但学区房这一有着特殊卖点的房子，无论价格或成交都相对比较稳定。

　　中介

　　多重变化求生存

　　说起二手房市场，自然就不能不谈谈二手中介公司。作为楼市中的经济主体，市场的好坏与否，直接关系到他们的生死存亡。为此，二手中介公司想方设法拓展渠道开发业务。

　　首先就是下力气捕捉市场上销售相对稳定的特殊房源，如学区房。由于这类房源有着特殊卖点，所以受楼市调控政策的影响相对较小，为此，中介公司往往都会加大这类房源的收集及市场推销。

　　其次，去年年底至今年年初，我市不少大型房产中介公司走出以往写字楼电话营销的模式，增加门店，以便能更好招徕并服务刚需客户。同时，今年以来，一些中小中介并入或加盟大中介，中介的品牌化专业化更明显。

　　再次，房产中介公司加大了一二手联动，使一手商品房代理在中介公司业绩中所占的比例不断攀升。如21世纪不动产温州区域公司便与杭州绿城房地产经纪公司合作，长期代理销售绿城房开在全国范围内的楼盘项目。