3月中国商办运营商TOP20报告

　　观点指数 3月，全国商办市场各项数据稳步回升，基本恢复到疫情前状态。其中，办公楼销售指标上升较快，累计增长环比增加10%。

　　月内，大部分商办运营商企业发布2020年财报，去年疫情冲击下的表现直观地体现在业绩上。从中可以窥见，虽然去年商办运营商出租率整体有所下滑，但得益于积极的运营，出租率后续有所回升。

　　轻资产运营在商办运营商业务中也日益突出，去年至今，中海商业、华润万象生活等头部企业的轻资产输出有较为明显的增长，有望成为未来收入增长的重要助力。

　　大宗交易方面，月内深圳和上海有交易释出，分别为自用型买家和险资。无论是自用亦或投资，商办资产依然是商业地产投资者的。

　　中海商业华润万象领衔，年内轻资产外拓活跃

　　无论在管规模还是收益，中海商业和华润万象生活都是行业内的佼佼者，因此继续拿下“3月中国商办运营商发展指数TOP20”第一、第二位。

　　以观点指数观察下的7个样本企业为例，最新公布的2020年数据中，在管项目数量和面积最多的是华润万象生活和中海商业。这类企业除本身有大量的自持商办项目外，还对外进行轻资产输出，资产规模在商办运营商队伍里名列前茅。

　　凭借着规模优势和较好的运营能力，中海商业2020年 写字楼业务的收入达31.7亿元。在疫情冲击下，年内依然有4个新项目入市，分别位于北京、深圳和兰州。轻资产管理方面，近年来的发展步伐也在加快，目前轻资产管理输出项目7个，管理面积38万平方米。

　　数据来源：企业2020数据，观点指数整理

　　而陆家嘴商业、嘉里建设排名靠前，分别为第四和第九名，这类以管理自持项目为主的商办企业，年内新开业项目数量较少，规模增长相对而言并不明显。

　　虽然上述企业的规模不如中海商业、华润万象生活等，但项目大多占据一二线城市核心地段，具备较强竞争力，抗风险能力在疫情下凸显，从中获得的租金收益也具备长期稳定性，投资价值较高，是的优质商办资产。

　　整体出租率方面，在企业披露的项目数据中，大部分企业的出租率均在80%以上。去年的疫情使部分企业出租率有所下降，但通过后续的恢复，目前整体出租率维持在正常水平。

　　数据来源：企业财报，观点指数整理

　　保持运营方面的稳定外，疫情下商办物业新趋势也对行业的发展方向有不小影响，主要表现在租赁需求结构方面。

　　据观点指数了解，自去年疫情以来，租户结构发生改变，主要表现为除金融、TMT、医疗等受于经济结构调整的行业维持较强需求的同时，在线教育、线上直播等新兴风口行业的租赁需求也较为旺盛。

　　其中，以基石类租户的稳定性最强，该类别由风险度低、知名度高的企业租户组成，主要包括央企、国企、跨国公司、私企巨头以及世界500强企业等。一般而言，商办物业中这类型租户越多，项目的抗风险能力和租金持续性更强。如中海商业的基石租户占比为43.9%，占比接近五成，因此写字楼租金收入一直以来较为稳定可观。

　　月内，商办运营商们继续外拓发展，招商引进新租户。华润万象生活签约进驻淄博鼎成大厦、淄博科创大厦项目，此外还中标贵州电力设计院德福中心科研生产大楼项目。

　　世茂股份旗下长沙世茂环球金融中心也签约了多家重要租户，其中包括中国太平洋人寿保险、东亚银行等企业。值得一提的是，该项目在去年疫情冲击下，租金和出租率也跑赢了当地片区。

　　商办市场活力持续提升，深圳上海现大宗交易

　　延续上月的趋势，本月全国商办市场继续实现稳定的数据增长，主要表现在项目开发和投资销售上。办公楼新开工面积和竣工面积持续稳步增长，月内录得办公楼新开工面积累计值863万平方米，累计增长为7%，远超去年疫情下的同期水平。

　　竣工面积方面，月内累计增长值为641.39万平方米，累计增长为4.6%，相比上月增速有所放缓，但仍在稳定区间。

　　数据来源：国家统计局，观点指数整理

　　开发投资和销售端也继续保持增长，虽然增长幅度有所波动，但整体的上升趋势不改。

　　其中，办公楼开发投资额上，月内录得1190.31亿元，累计增长为14.9%，相比上月有所下降，但下降幅度不大;而办公楼销售则录得874.15亿元，累计增长为44%，环比上升接近10%，反映当下商办交易较为活跃的状态。

　　数据来源：国家统计局，观点指数整理

　　主要的一二线城市，据相关研究机构数据，一季度一线城市甲级办公楼净吸纳量为89万平方米，达到了去年全年总值的60%以上。

　　月租金方面，主要一二线城市月内租金环比有升有降。其中，以北京、上海为代表的一线城市出现轻微下降趋势，但下降幅度不大。

　　大部分二线城市则以上升趋势为主，杭州、重庆为代表的二线城市均有所上升，其中杭州的租金上升幅度最大，超过4%。

　　数据来源： 中国房价行情网，观点指数整理

　　月内，全国两会报告中提出对企业的诸多帮扶政策，也在一定程度上有利于维持写字楼租户的稳定，避免市场竞争的进一步激化，提升相关行业租户的市场表现。

　　商办交易方面，深国际以约15.59亿元的价格向罗兰斯宝公司购买汉京金融中心35-48层办公物业，总面积约为2.38万平方米，用途为办公。

　　此外，中泰证券也拟27亿收购上海绿地外滩中心写字楼，成为商办资产交易中的又一险资买家，保险证券类金融企业正成为上海写字楼成交主力之一。

　　以上案例说明，商办市场的活跃玩家不仅是投资机构，金融、保险类公司也在不断入局，其中自用型买家占一定比例。与专业的投资机构不同，相较于长期全面的资产运营，这类自用型买家更多是基于公司战略发展需要，如提高办公效率、优化资源配置等。