9月中国商办运营商TOP20报告

观点指数 9月，经济复苏继续顺利进行，市场发展信心也持续回升。月内办公楼开发规模稳步上升，开发投资额更是实现疫情以来的正增长。

作为主要市场的一线城市，除广州外均有新增供应入市，深圳的净吸纳量最多，租赁需求较为旺盛。空置率方面，上海和深圳整体较高，均超过20%。

资产交易上，商办资产依然是三季度一线城市大宗交易的主角，金额占比较大，深圳和上海更是分别达到91.9%和85%，占据绝对地位。

随着商办市场整体趋稳，月内部分商办运营商陆续有项目升级改造完成或发布新项目。个别企业则是丰富了现有的商办租赁模式，向着更多元化的方向发展。

中海商业蝉联榜首，招商蛇口首进榜眼

“9月中国商办运营商发展指数TOP20”中海商业继续蝉联第一，月内其与川报集团的成都轻资产项目正式发布，轻资产布局再进一步。据观点指数了解，中海商业目前在北京、上海、成都等地均有轻资产输出项目，且都打造成了当地的标杆。

位于成都的另一项目成都中海国际中心也表现良好，截止目前，该项目已吸引了全球跨境电商资源服务中心、微软、德勤等众多世界500强和全球商业领袖企业入驻。

招商蛇口进入前二，据最新半年报数据显示，招商目前在营商办项目数量为19个，面积为194万平方米，主要布局于深圳、上海、杭州、武汉的核心一二线城市。

华润置地商业月内则有一个改造项目完成，为上海的华润时代广场，改造后整体设施和环境有较大提升，对租户的吸引力加强。

此外，据最新披露的9月营运数据显示，华润置地9月份投资物业租金收入约12.2亿元，按年增长11.8%，继续保持稳定增长。而1-9月累计投资物业租金收入约86.7亿元，按年下降2.7%，跌幅收窄，疫情造成的的影响逐渐减小。

富力商业方面，月底位于中山岐江新城的首发项目中山富力中心启动，逾40家企业签约入驻。

据了解，该项目为一座17万平方米的地标综合体，集超甲级 写字楼、创意写字楼、花园式购物中心于一体，同时也是富力集团进军中山的首个项目和石岐总部经济区首个综合体项目，未来对于区域经济发展有一定带动作用。

商办市场进一步回温，核心城市相对稳定

随着社会经济的持续复苏，月内商办市场整体稳步回升。截至9月，办公楼新开工面积录得4825.9万平方米，累计增长-3.7%，而竣工面积则录得1415.84万平方米，累计增长为-18.6%。两者均比上月有所提升，市场整体恢复情况趋好。

 

数据来源：国家统计局，观点指数整理

开发投资上，9月办公楼开发投资累计值为4469.89万平方米，累计增长为0.5%，为今年以来   实现正增长，说明市场投资信心进一步增强。

销售方面，截至9月，办公楼销售额累计值为3164.42万平方米，累计增长为-15.7%，相比上月有所回升，买卖双方交易较为活跃。

 

数据来源：国家统计局，观点指数整理

聚焦一线城市的优质写字楼新增供应，据研究机构数据显示，三季度北京和上海依然稳居一线城市前列，分别为36.1万平方米和37.1万平方米，深圳紧随其后，新增17.4万平方米物业，而广州三季度则没有新增供应入市。

数据来源：世邦魏理仕，观点指数整理

虽然北京和上海的新增供应数量相当，但去化上却有较大差距，上海三季度的净吸纳量为21.6万平方米，而北京则仅有5.4万平方米。

广州三季度虽然没有新增供应入市，但录得1.4万平方米的净吸纳量，对于存量去化有一定帮助。深圳期内的净吸纳量为24.3万平方米，为一线城市中最高，也是唯一一个净吸纳量超过新增供应的城市，租赁需求较为旺盛。

 

 数据来源：世邦魏理仕，观点指数整理

平均租金水平方面，一线城市中北京依然最高，为416.1元/月/平方米，其次为上海、深圳、广州。广州租金水平虽然位居一线城市末位，但空置率也最低，商办市场整体压力较小，而深圳、上海的空置率则相对较高，均超20%。

整体而言，一线城市中，上海和深圳的写字楼租赁需求增长最为明显。随着三季度国内经济的恢复向好，此前因疫情延后的新租和扩租计划正在逐步落实，写字楼净吸纳量因而增长迅速，金融机构和TMT这两类企业是主要的租赁需求来源。

商办仍为大宗交易主角，项目升级与模式创新并行

三季度，一线城市商办资产交易较为活跃。其中，深圳和上海大宗交易金额中的商办资产占比分别高达91.9%和85%，北京和广州的占比也均超过40%。

商办资产依然是目前大宗交易的绝对主角。

同样要关注到，今年以来自用买家一直在商办资产交易中占据重要分量。这类企业自身发展到较大规模，持续的租赁成本支出巨大，相比租赁，长远来看购买更为合适。

 

数据来源：世邦魏理仕，观点指数整理

月内，观点指数监测下的部分商办运营商有新动作，主要还是以头部企业为主。主要分为新项目发布、旧项目改造以及租赁形式的创新。

 

数据来源：公开资料，观点指数整理

中海商业月内有一个资产管理项目输出，为此前与四川报业集团战略合作的西部文化产业中心写字楼项目。据了解，该项目位于成都市中心，同时也是中海商业在成都首个资产管理合作项目，总投资近7亿元，建筑面积近10万平方米。

轻资产输出方面，中海商业目前颇有成效。截止今年4月，共输出8个写字楼轻资产管理项目。

月内，华润置地商业位于上海的华润时代广场项目写字楼部分也全面完工。该项目为华润置地较为早期的项目，在设施环境上都较为陈旧，借由升级改造可以让其更为符合租客的需求。

实际上，今年疫情对写字楼标准提出了新要求，此外写字楼也在朝着更加人性化的方向发展。对于项目本身而言，这类升级改造不仅能够提升硬件水平，增强对租户的吸引力，也可以提升资产价值。

除了新项目发布和旧项目改造外，也有个别企业进行了一定创新。恒隆地产月内正式揭幕了其首个多功能及商务空间，即HANGOUT恒聚。第一个HANGOUT恒聚将落地于无锡恒隆广场写字楼，位于2座8层及9层。

据了解，HANGOUT恒聚可举办超过150人的活动，拥有多功能路演厅、培训室和会议室，搭配特色的休闲区域和精品咖啡厅，同时提供固定工位和独立办公室。

像恒隆这类创新租赁方式的商办运营商不在少数，如中海商业、华润置地商业等均有自己旗下的灵活办公品牌，这种模式虽然目前不占主流，但基于既有的商务租赁形式有所创新，于今后发展和多元化探索都有着积极的作用，同时也能提高项目的抗风险能力。