概 述：
2022年，为促进 房地产市场平稳健康发展， 房地产金融政策支持力度逐渐加大，行政调控措施陆续放松。但国内疫情多点散发的 频率和影响程度显著增大，房地产链条的下行态势愈发严峻。全年全省 商品房销售面积1.06亿平方米、销售金额1.59万亿元，同比下降24.4%和 28.9%;其中 商品住宅销售面积8568.72 万平方米、销售金额1.34万亿元，同比下降27.5%和31.0%。 房地产开发企业到位资金1.88万亿元，同比下降33.2%; 房地产开发投资1.50万亿元，下降14.3%;商品房新开工面积8535.40万平方米，下降47.0%;竣工面积8161.12万平方米，增长 1.5%。2022年12月以来，中央多次肯定 房地产业在国民经济中的支 柱产业地位，多部委接连表态支持房地产平稳健康发展;广东省 高质量发展大会明确2023年将大力促进住房消费，引导 房地产企业转变过去“三高”发展模式。随着我国本轮疫情已近尾声，当前经济持续恢复、呈回升态势，市场信心得到大幅提振，房地产发展环境趋于改善。房地产业将在多项政策引导和业界共同努力下，加快向高质量发展蝶变。
一、房地产政策回顾
自2020年下半年起，国家实施了新一轮房地产紧缩调控。随着 房地产企业融资“三线四档”管理规则和银行业金融机构 房地产贷款集中度管理制度等新政的实施， 房地产金融环境日渐收紧， 房地产市场自2021年第三季度起楼市急转直下，部分房企的债务风险逐渐暴露。2021年第四季度开始， 调控政策有所纠偏微调，但房地产行业降杠杆仍是主基调。
2022年，国外局势复杂多变，国内疫情多点散发的 频率和影响程度显著增大，经济发展面临更大的下行压力，房地产链条的下行态势愈发严峻。部分企业的债务危机进一步演化为项目烂尾风险，引起 购房者、金融机构、施工单位、供应链上下游等利益相关方的恐慌。
为促进 房地产市场平稳健康发展，切实保交楼、保民生、保稳定，房地产政策在坚持“ 房住不炒”的定位下，总体以定向宽松为主——国家部委实施积极的 房地产金融政策和住房 信贷政策，满足 房地产企业合理融资需求、支持刚性和 改善性住房需求；促进 保障性租赁住房供给，推动 房地产业向新发展模式平稳过渡。广东各地政府 因城施策、 多措并举支持合理住房消费，多数城市优化 限购限贷政策、下调 首付比例和贷款利率下限、放宽 二套房认定标准等，降低居民 购房门槛和成本。
2022年12月，全国103个重点城市 首套房贷和 二套房贷利率平均为4.09%和4.91%，同比分别下降155个基点和100个基点，降幅达27.5% 和16.9%。若按贷款100万元、 贷款期限30年、 等额本息偿还，首套房和二套房的 月供分别可节省约940元和625元，偿还 利息总额则可节省33.83万元和22.48万元。
2021—2022年全国重点城市首套及二套住房平均 房贷利率走势
数据来源：贝壳研究院
公积金贷款方面，自2022年10月1日起，下调首套个人 住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%，贷款利率创下历史新低。
2002—2022年全国 住房公积金贷款利率走势
数据来源： 住房公积金中心
针对 房地产市场供给端，主要通过支持收并购、优化“三线四档”相关指标、“三箭齐发”支持房企融资、优化 预售 资金监管等措施，化解房企流动性风险，切实保交楼、稳民生。
二、市场运行概况
1.疫情反复冲击市场，楼市恢复几经波折
2022年，随着对刚性和改善性 购房需求支持力度不断加大，加上房企让利促销，购房门槛和成本明显下降。但面对疫情的反复冲击和复杂严峻的国内外环境，居民实际收入水平及预期收入明显下降，购房者观望情绪浓厚，商品房交易市场恢复过程几经波折。
2022年第一季度，房地产政策延续2021年末的定向宽松，楼市呈降中趋稳走势。4月，疫情多点散发，市场恢复趋势遭受阻滞。随着疫情得到有效控制， 叠加各市因地制宜完善政策，5、6月商品房销售量明显回升。6月底7月初部分地区出现延期交付 楼盘的 业主强制停贷 断供事件并持续发酵，再次加重市场观望情绪，7月销售面积同环比再次下降。随着保交楼、稳民生等政策力度加大，8、9月销售面积同比降幅持续小幅收窄。
2019—2022年各月广东 商品房销售面积走势
数据来源：广东省统计局注
2月为1—2月合计数，其他月份为当月数;2021年销售面积同比为2019年和2020年两年的平均增速。
10—11月，疫情快速蔓延，对经济活动的冲击日益严重，11月销售面积再创新低。12月，随着防疫政策全面优化及各地疫情稳步下降，楼市活跃度有所回升。当月商品房和 商品住宅销售面积分别为1184.73万平方米和883.03万平方米，环比分别大幅增长55.9% 和65.4%。但由于上中旬为防疫政策过渡衔接期和感染者集中爆发期，当月商品房和商品住宅销售面积同比仍然下降20.6% 和22.8%，仍为2009年以来同期的次低和最低水平。
2009—2022年各年12月广东商品房、 商品住宅销售面积比较
数据来源：广东省统计局
2.销量降至8年最低， 待售面积创下新高
2022年全省 商品房销售面积1.06亿平方米，销售金额1.59万 亿元，同比下降24.4%和 28.9%，降幅比年初分别收窄8个百分点和3.5个百分点。其中， 商品住宅销售面积8568.72 万平方米，销售金额1.34万亿元，同比下降27.5%和31.0%，降幅比年初收窄3.5个和9.2个百分点。
2022年广东 商品房销售面积、销售金额走势
数据来源：广东省统计局
与过去20年销售量比较，2022年全省商品房和 商品住宅销售面积均创下2015年以来同期最低水平。
2003—2022年广东商品房、 商品住宅销售面积走势
数据来源：广东省统计局
从 待售面积看，截至2022年末，全省商品房待售面积1.64亿平方米，同比增长 22.3%。其中， 商品住宅7314.68万平方米，非住宅商品房 9063.45万平方米，同比分别增长26.4%和 19.2%，均创下历史最高水平。
2006-2022年广东商品房 待售面积走势
数据来源：广东省统计局
数据反映，虽然2022年各地 因城施策优化 房地产调控措施，但具有风向标意义的广州、深圳两个 一线城市，仍然延续较为严厉的调控措施，政策放宽主要集中在低能级城市，其市场需求相对热点城市偏弱，且在总体市场低迷、预期不稳的环境下， 购房者观望情绪较浓，政策效应较为有限。
3.金融政策持续发力，缓解市场避险情绪
从全省银行机构房地产贷款情况看，在监管层强调要满足房企合理融资需求和个人合理住房贷款需求下，一季度新增房地产贷款余额1100.70亿元，其中新增 房地产开发贷款579.20亿元、 个人住房贷款614.15亿元。
第二季度起，金融机构风险偏好普遍下降，多数月份的贷款余额处于缩减状态。随着人民银行配合住建等有关部门和地方政府做好出险企业风险化解，及时校正金融机构的过度避险行为，6月新增房地产贷款相对4、5月份明显改善;但7、8月受“停贷 断供”事件影响，贷款余额再次缩减。
在“保交楼、稳民生”政策的有力推进下，9月房地产贷款余额净增271.17亿元;10月、11月受疫情冲击，贷款余额再度缩减，但随着11月“三支箭”融资政策和“金融16条”先后落地，11月和12月的开发贷款余额增量逐月增加、 个人住房贷款余额的缩减量逐月收窄。
2022年各月广东新增房地产贷款走势
数据来源：中国人民银行广州分行
2022年，全省 房地产开发贷款余额增加1047.40亿元，同比下降4.3%; 个人住房贷款余额仅增加514.38亿元，同比大幅下降89.5%;房地产贷款余额合计增加1178.87亿元，同比少增4794.59亿元，同比降幅达80.3%。
2020—2022年各季度广东新增房地产贷款情况比较
数据来源：中国人民银行广州分行
值得关注的是，2022年全省新建 商品住宅销售额同比下降31.0%，向个人购买新建 商品住房发放的贷款余额增量则大幅下降70.6%;房贷余额增量占 新房销售额的比重仅为8.9%，同比下降11.9个百分点，显著低于2014—2021年平均占比23.7%的水平，这与 购房者更多选择了 提前还贷有关。
2014—2022年新建房贷余额增量占新建 商品住宅销售额比重走势
数据来源：中国人民银行广州分行
4.融资渠道仍然不畅，行业资金持续紧张
从 房地产开发企业到位资金看，2022年全省房地产开发企业到位资金1.88万亿元，同比下降33.2%。其中， 国内贷款 、利用外资、 自筹资金、 定金及 预收款、个人按 揭贷款和其他资金分别为2781.86亿元、 13.07 亿元、7091.42亿元、 5799.01亿元、 2677.94亿元和 435.73亿元，同比分别下降36.5%、13.9 %、22.8 %、39.5%、36.7%和42.5%，各类来源资金同比均呈较大降幅。
2022年广东房地产开发到位资金及主要来源资金同比增速走势
数据来源：广东省统计局
从资金来源结构看，2022年 国内贷款占本年到位资金14.8% ，为2006年以来次低;利用外资占0.1%，维持在低位水平; 自筹资金占 37.7% ，为有数据以来最高水平; 定金及 预收款和个人按 揭贷款合计占45.1%，为2015年以来最低水平;其他资金占 2.3%，同样为有数据以来最低。国内贷款、销售回笼资金比重明显下降，自筹资金占比显著上升，意味着行业总体融资成本提高。
2006—2022年广东 房地产开发企业到位资金结构比较
数据来源：广东省统计局
数据反映，虽然2022年 房地产金融政策支持力度不断加大，推进信用保护工具发债、 政策性银行专项借款纾困、中债增进担保发债等工具。但由于示范性房企较少，主要是国企央企和头部民企等优质房企，且发债规模较小，融资支持效果有限。而在市场预期转弱、楼市持续低迷和 预售款监管加强等背景之下，销售回笼资金同样受阻。总体而言，房企的融资渠道仍然不畅，其融资性现金流和经营性现金流普遍大幅下降，行业资金压力持续紧张。
5. 土地市场持续低迷，多由国资企业兜底
2022年，全省纳入统计的 房地产开发企业购置 土地面积738.18万平方米，土地 成交价款 1353.54亿元，同比下降54.9%和38.5%。其中，土地购置面积创近20年最低。
2006—2022年广东 房地产企业购置 土地面积和土地 成交价款走势
数据来源：广东省统计局
据广东省房协监测，2022年全省经营性用地挂牌面积11900.16公顷，同比下降18.4%;成交 土地面积 10069.70公顷，成交金额 4473.50亿元，同比下降17.2%和37.1%。其中，居住用地挂牌面积2485.39公顷，同比下降50.3%;成交面积 1789.24公顷，成交金额 3370.92亿元，下降47.2% 和41.6%。数据反映， 土地市场供求两端均明显下降，居住用地市场的降幅更为显著。
2019—2022年各年广东经营性用地供求比较
数据来源：广东省房协土地与产业研究中心
从居住用地成交溢价率看，2022年全年平均溢价率为3.5%，为4月以来低位，显著低于之前3年的总体水平，反映出本年居住用地公开出让市场热度持续走低。
2019—2022年各月广东居住用地成交溢价率走势
数据来源：广东省房协土地与产业研究中心
6.投资延续下行趋势，新开工量降幅近半
房地产开发投资延续上一年的下行趋势，年初同比小幅下降1.5%，3—5月降幅小幅扩大，6月加速下行，降幅自7月达到两位数并持续扩大至11月。全年全省房地产开发投资1.50万亿元，同比下降14.3%，降幅比上月收窄0.8个百分点，比年初扩大12.8个百分点。
2021—2022年广东 房地产开发投资额走势
数据来源：广东省统计局
从月度走势看，前5个月投资额略低于上年同期，仍明显高于之前年份同期水平;6月起，投资额降至2018年以来同期最低。其中，12月投资额1348.58亿元，环比增长12.4%;同比下降5.1%，降幅比11月大幅收窄18.8个百分点。数据反映，在销售低迷、流动性紧张、预期不稳等因素影响下， 房地产开发投资自6月明显下台阶。随着11月金融政策的明显改善，12月投资额有所回升。
2017—2022年各月广东 房地产开发投资走势
数据来源：广东省统计局
截至2022年末，全省商品房施工面积约8.87亿平方米，同比下降5.9%。其中，本年新开工面积8535.40万平方米，同比下降47.0%。随着保交楼政策的有力实施，全年竣工面积8161.12万平方米，增长 1.5%。
2022年广东商品房建设指标同比走势
数据来源：广东省统计局
三、总结与展望
2022年，国外局势复杂多变，国内疫情多点散发的 频率和影响程度显著提高，经济发展面临更大的下行压力。在此背景下，2022年各级政府房地产政策从供求两端加大支持力度，全力保交楼、保民生、保稳定。
但受内外部诸多因素影响， 房地产市场各方主体信心不足，消费者 购房行为更趋谨慎，商品房交易市场复苏步履蹒跚;房企资金状况持续紧张，房地产供给端呈现同步下行态势，房地产市场整体进入深度调整期。
房地产业房地产业规模大、链条长、牵涉面广， 房地产市场的平稳发展对扩大内需、促进就业、稳定全局等方面均有着相当重要的作用。
2022年12月以来，中央多次肯定 房地产业在国民经济中的支 柱产业地位，多部委接连表态支持房地产平稳健康发展，从供需两端不断加强政策支持力度。其中，人民银行表示将新增多项措施支持 房地产市场平稳运行。
与此同时，广东各地普遍进一步下调首套房 首付比例及 房贷利率或取消利率下限，个别城市优化对首套房的认定标准。1月9日，东莞对无房屋登记信息且无 购房贷款记录的，最低首付款比例降至20%，利率下限为LPR-20BP(即4.1%);肇庆、韶关、湛江、惠州、云浮、江门等6个城市自1月18日起阶段性取消 首套房贷利率下限，已降至3.7%—3.9%;中山、珠海部分银行首套房贷利率已下调至3.7%……
随着助力民营房企增信融资的政策工具不断更新，有望对当前房企的融资困境起到更有效的纾解作用。而随着首套房 首付比例和贷款利率的进一步下降，将释放更多的刚性 购房需求，2023年楼市有望实现恢复性增长。
从房地产政策导向看，2022年10月，备受瞩目的中共二十大谋划了未来五年乃至更长时期党和国家事业发展的目标任务和大政方针，其工作重心的转移将对 房地产业的发展带来结构性转变。其中，二十大报告在“增进民生福祉，提高人民生活品质”体系下重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”这充分表明，今后我国的房地产将更加侧重增进民生福祉和提高发展质量，住房制度将沿着“ 房住不炒”、租购并举的方向不断完善。
2023年1月17日，全国住房和城乡建设工作会议上，指出房地产工作要融入党和国家事业大棋局，并提出三个方面的工作部署，值得业界高度重视。
其一，要牢牢坚持 房住不炒的定位，增强政策的精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和 改善性住房需求，提升市场信心，努力保持供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，同经济社会发展相协调、同住宅产业发展相协调，严控投机炒房。
其二，要“抓两头、带中间”，以“慢撒气”的方式，防范化解风险。“一头”抓出险房企，一方面帮助企业自救，另一方面依法依规处置，该破产的破产，该追责的追责，不让违法违规者“金蝉脱壳”，不让损害群众利益的行为蒙混过关。切实维护 购房人合法权益，做好保交楼工作。“一头”抓优质房企，一视同仁支持优质国企、民企改善资产负债状况。
其三，有条件的可以进行现房销售，继续实行 预售的，必须把 资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。
另外，兔年首个工作日(1月28日)，广东省委、省政府即召开全省 高质量发展大会，全力以赴、集中精力推动高质量发展。其中，广东省住建厅在广东全省高质量发展大会上表示，今年将大力促进住房消费， 因城施策实施好差别化住房 信贷政策，积极支持刚性和 改善性住房需求;引导房企转变过去“三高”发展模式;优化商品房 预售 资金监管，支持商业银行出具保函置换商品房预售资金。广东省自然资源厅表示，已组织各地编制2023年度国有建设用地供应计划，拟出让房地产用地约7万亩，比2022年实际出让面积增加近1倍，与过去五年年均供应面积相当;已指导21个地市在年度住宅用地供应计划中单列 保障性租赁住房用地，做到应保尽保。
新时代，我国房地产发展逻辑发生了质的变化，深度调整看似偶然实则必然。一方面，随着我国本轮疫情已近尾声，人口流动和经贸活动正回归常态，经济活动有望迎来全面快速的恢复， 房地产市场信心得到大幅提振，供求两端的发展环境趋于改善。另一方面，受人口总量减少、老龄化加速、城市化进程放缓等中长期因素影响，住宅地产将由总量扩张转为存量上的提质改造和增量上的结构优化相结合，产业地产和工业地产将围绕产城融合助推传统产业升级， 房地产业须向 高质量发展蝶变，未来房地产业市场将属于信用好、产品好、服务好的“三好学生”。
综上分析，2023年房地产政策将围绕“ 房住不炒”和“租购并举”持续加大政策支持力度。首先，“保交楼、保民生、保稳定”仍是当务之急和重中之重;其次，将进一步支持优质房企合理发展的融资需求，有效防范化解行业流动性风险；再次，将加大力度支持刚性和 改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题;此外，将大力推动 保障性租赁住房建设和长租房市场发展，加快推进 房地产业向新发展模式转型。
为促进 房地产市场健康发展，推动 房地产业向新发展模式平稳过度，建议从供求两端进一步优化房地产政策。
需求端方面，建议 因城施策实施好差别化住房 信贷政策，按政策要求降低首套刚需房的 首付比例和利率下限;鉴于广州、深圳等核心热点城市 二套房的首付比例及 房贷利率明显偏高，建议对拥有一套住房且已结清住房贷款的家庭，再次申请贷款购买住房的，执行首套住房贷款政策;同步下调存量住房贷款利率，缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差，引导私人部门的储蓄转化为消费和扩大投资，而非 提前还贷。此外，建议及时取消限购、限售、限价、限贷等不合时宜的行政限制措施，促进合理住房需求释放，提振市场信心。
供给端方面，建议切实落实“金融16条”措施，满足房地产行业合理融资需求，推动行业并购重组，有效防范化解优质头部房企风险;一视同仁支持优质国企、民企，同等标准评其信用状况和还款能力，加大力度满足其开发贷款、流动性贷款、固定资产贷款、经营性物业贷款等正常融资需求。
鉴于当前房企竞买土地能力和意愿较低的现状，建议完善重点城市的居住用地两集中出让制度，增强市场供应节奏灵活性。建议各地适当降低土地出让底价，促进稳地价、稳房价、稳预期;适当降低竞买保证金比例和土地价款的首期缴纳比例，适当放宽土地款的分期支付节点，提高 土地市场活跃度;对于采取全装修交付、装配式建筑等“绿色建造”的地块，给予一定比例的容积率奖励、出让金返还等政策扶持，促进 房地产业 高质量发展。
此外，建议加大对房地产新发展模式的研究，建立健全房地产新业态的政策体系，鼓励、支持和规范新业态健康发展。
建议 房地产企业要深刻认识我国 房地产市场发展的新形势，积极转变发展模式，积极参与租赁住房、城市更新、老旧小区改造、产业园区和乡村振兴等领域的发展;要积极履行主体责任，切实建设提供高质量、高品质的建筑产品和配套服务，全力做好“保交楼、保民生、保稳定”工作。
四、机构观点
【克而瑞广佛区域】受疫情冲击、行业洗牌以及宏观大环境的影响，2022年粤港澳大湾区内地9城 房地产市场下行明显。房企拿地意愿谨慎， 土地市场供求量创近五年来新低，全年共成交419宗经营性用地，合计建面4405万㎡，同比下降36%。 商品住宅市场需求疲弱，房企以销定供，全年商品住宅供应4035万㎡，同比下降43%，成交4205万㎡，同比下降34%。
展望2023年，随着疫情防控转变后各行各业恢复经营常态，“拼经济、促增长”成为社会共识，居民收入预期和消费信心有望得到修复。同时，在高层对 房地产业的国民经济支 柱产业地位予以强调之后，围绕市场供需主体的各项支持政策也将逐渐落位，房企最为关心的资金面迎来“金融十六条”和“三支箭”等关键利好，而大力促进住房消费、支持刚性和 改善性住房需求也将成为各地新一年 因城施策的发力点，房企投资信心和居民 购房信心都有望复苏提升。在此情况下，粤港澳大湾区作为国内最为热门的城市经济圈，其 房地产市场也将迈入有序复苏的新阶段，预计在度过春节低谷之后，从3、4月份开始，以广深为代表的核心城市在需求政策优化的助力下，市场供求有望率先回温，去库存、追求更有质量的发展将是全年湾区市场的基调。
【世联行】2022年广东 房地产开发投资同比下降14.3%。分区域看，珠三角核心区开发投资下降9.9%，沿海经济带下降29.9%，北部生态发展区下降39.6%，广东省的 房地产市场将会进一步分化，优质资源更集中于高能级的城市和区域。
湾区的广州、深圳、佛山、东莞、惠州、珠海、中山七城在2022年四季度销售面积同比下降25.8%。回顾2022年的湾区市场，出现了改善产品的独立市场行情，结合“租购并举”举措的逐步落地以及政策上对改善产品的倾斜(多场合多次提及“要 因城施策，支持刚性和 改善性住房需求”)。
“二十大”定调地产方向后，在金融16条的政策指导之下，湾区7城的销售数据在四季度艰难翘尾，尤其是在12月疫情影响严重的情况下，取得这样的成绩，令人充满希望。虽然仍在低位，但是佛山、东莞的全面的解限给2023年的湾区市场带来了更多的想象空间。
展望2023年，在供需两端的政策支持下，结合疫情的有效控制，湾区市场有望快速修复。“刚需品质化、改善豪宅化”的特征会愈发明显，供需两端改善类产品都将受到更多追捧。
【合富研究院】2022年广州市场受到多重压力考验，市场走势前高后低，成交规模为近5年新低。预计2023年广州政策环境继续改善，并往“降 购房成本、促企业开发、引导信心恢复”三个方向发展。近年土地成交较大程度制约2023年新货供应，预计全市新货同比降2—3成。在新货供应缓减的情况下，余货消化将会加速。2023年广州全市 商品住宅成交有望同比回升10%—15%，至900万㎡上下。分区域看，中心城区在限制条件减少情况下，有望先行回暖;近郊区明显复苏机会或更多发生在下半年;远郊区延续底部特征，但价格降势将趋缓。
2022年佛山政策持续释放积极信号，从试探性松绑到应放尽放，年底全市解限。但市场对政策敏感度降低，全年供需规模显著萎缩， 商品住宅新增供应减少45%、成交量下降31%，创5年新低，以价换量成为市场常态。预计2023年佛山的房地产政策仍将保持宽松。同时，佛山中心城区扩容，加速融入广佛经济圈的发展战略(如加快地铁等基础设施建设，及推动广佛户籍互认等重要举措)，有望为佛山楼市注入新的发展动能。预计全市成交量将触底回升20—30%，中心城区及一线临广镇街虹吸效应加大，板块热度差距或进一步拉大。
2022年东莞房地产政策“自上而下，应出尽出”，至年底基本实现全面宽松和优化。但 购房者信心不足，市场全面回归理性。全年供需规模齐跌，新建住宅供应面积同比减37%，成交面积减33%，而库存上升约1成。预计2023年东莞政策环境将维持稳中偏松态势。东莞产业发展韧劲较足，城市前景仍被积极看好，预计2023年的市场信心将逐步恢复和巩固;近2年积压的购房需求有望加速释放，带动全市总体成交规模回升。区域看，供货稀缺的主城区，及规划利好加持的滨海、松山湖片区可看高一线。
2022年珠海利好政策层出不穷，供需两端协同发力。但外市客进入珠海受阻，本市居民 购房意愿低迷，总体供需规模缩水过半，“以价换量”成为市场主基调。2023年随着防疫措施不断优化调整，港澳及内地客户可自由通行，加之“港澳车北上”等一系列利好措施的推进，珠海作为优先承接港澳资源的桥头堡，客户有望逐步回流，预计2023年成交量大概率触底反弹。价格方面，随着市场回暖，居民对房地产的信心将逐步恢复，价格以稳中略升为主。
2022年中山 房地产市场虽然利好频出，包括政策持续放宽(首次放开限购、出台“ 购房优惠券”等)、各类城市规划出台及深中通道建设加快等，但仍难改市场下行态势。全年新建住宅成交同比下降28%;新增供应下降51%，供需创5年新低。2023年随着疫情影响减弱、经济逐步复苏及政策环境持续宽松，客户的购房信心将增强，预计2023年的供需将底部回升。分区域看，深中通道利好即将兑现，预计对“临深板块”的带动效应扩大，价格有望稳中有升。而以地缘客为主的镇街，复苏速度将相对缓慢。
【广东经纬房产咨询有限公司市场研究中心】近一年多房企爆雷频发、致楼市信心不足，同时国内经济下行压力以及疫情多点频发背景下，多重因素 叠加导致现金为王，令 购房者放缓入市步伐。2022年楼市政策由紧转松，金融支持合理需求，降息扩规模，放宽贷款审查，下半年着重开始强调“保交楼”问题，中央明确从 因城施策、保交楼两个方面力促行业修复。
2022年大湾区除深圳、广州外，其他城市政策有不同程度放宽，特别是东莞、佛山全面取消限购，将对广州临界区域带来客户流失的压力。广州2022年楼市政策以边际调整为主，需求端仍有调整空间，随着人才落户政策的持续宽松，未来楼市因区施策或是主流。全年一手住宅供求量同比均下降三成左右，置业回归理性，成交回归中心区域，中心区多个新盘加快入市，助涨全市均价。
在保大局的基础上，预计2023年中央政策将继续托底，且着重推进“三保”工作，地方上将实质性推进“保交楼”各项举措;央行或将继续实施宽松金融政策，以促进居民消费，共同推进市场环境的预期回暖。广州过去两年的集中出让宅地，外围区域特别是增城、白云、南沙，囤积了大量未上市项目，在预计2023年政策宽松以及国家大力促内需的推动下，各项目有望加快入市步伐，春节后的小阳春是否如期而至，是楼市转向的关键，让我们拭目以待。
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