我是广叔谈房，资深 房产投资专家。你相见恨晚的 买房导师，目前为提供买房解决方案。广叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
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提问：新人首问：广叔您好，我跟老公目前在东莞长安上班，预算300+，自住加投资。
1、年前很多房东惜售心理，诚心出售的少，大部分等年后涨价才卖，所以可 选房源非常少。请问是现在入手质量一般的房子先上车，还是等下半年后 房源都释放出来以后再选房？
2、如果年前买，现有两套房中选一，建议入手哪套？（1）长安花园，在 顶层18层，三房，95平，333万。（顾虑：顶层，北向，有些人忌讳18层，10年 楼龄）（2）长安万达广场，在5层，两房，81平，315万。（顾虑：听说万达涨势不如长安花园，离滨海湾新区也有点远）
回答：你好。1、300预算，建议尽快上车，这种低总价只会越来越高。
2、长安花园，自住其实没多大关系，出手有又不少键盘侠忌讳 18楼。长安万达广场，也可考虑，但2房挂盘量不小，没有很强的竞争力。具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！
提问：广叔，你好。想在东莞投资一套小房产，二手新的都可以。预算200万左右，请问可以投资哪里呢？有没有好的推荐，谢谢
回答：你好。可看下：东莞投资高的板块，详见知识星球内部！
提问：【新人首问】您好，广叔：目标一东莞万江富通圣 堤雅180平以上 大户型；目标二东莞莞城碧桂园城央一品143平户型；首套首贷名额，子弹200W，以投资为主；
考虑到富通圣 堤雅 大户型为稀缺户型， 小区内环境舒服；但小区学区一般，目前生活 配套暂缺，且位于港口大道旁有噪音。碧桂园城央一品莞城学区，初中为市属可园中学和东莞中学初中部摇号，生活配套相对较好。问题：
1、目前富通圣 堤雅单价3万+，碧桂园城央一品4万+，若持有5年，哪个更值得投资？5年后分别预估会涨到什么价位？；
2、 大户型未来哪个更好转手？
3、买毛坯好还是带 装修的可出租回笼部分 月供为好？
4、广叔是否有其它更值得投资的 楼盘推荐一下。
回答：你好。
1、万江富通圣 堤雅不建议买，周围 配套欠缺，大面积流动性弱。建议考虑后者。只能说还有潜力。
2、不好转手
3、如果是出租的话，有简装
4、还可看下：具体价值高的板块及 楼盘分析，详见知识星球内部。
提问：广叔你好，东莞户口，子弹有限，因为没有贷款名额又找不到DC，只能找 小户型，1，樟木头的帝豪花园一期小两房，帝豪花园站就在门口，一万多点点一平米， 南北通透五楼顶楼，两个阳台，一号线支线如果通了养老也可以的，与深圳22号线。一号支线有没有一号线方便？2，大朗财富公馆小复式一房或者小两房，财富和美好家园已经分别有一个小复式。3，鸿福路口昌盛大厦小单间，阳光一小学区，这个学区的房子已经有一个单间一个一房一厅和一个两房了。
回答：你好。
1、帝豪花园一般。1号线都需要3年后才能开通，1号线支线从规划到落地还要更长时间，而且不确定性很大。
2、大朗财富公馆可以考虑。可考虑了出手一个小单间，凑资金入个大一点的。
3、昌盛大厦一般。
提问：你好广叔，感觉现在根本把握不了楼市走势，房价涨跌规律，我们刚需现在到底要不要 买房？
回答：你好，如果楼市一直只涨不跌，那肯定没有人问这个问题。所以，这个问题我们可以反向来推演，假如房价真跌了，你能不能承受的住，能不能保障生活和经济条件不受波动。房产不仅是资产也是杠杆，你用了七成的杠杆。未来涨了杠杆就是缩水的，但跌了杠杆反而是放大的。
但当前很现实的情况是，大部分的城市房价想要跌，很难，而微涨，其实是的状态。如果真的出现了跌幅，差不多也是3年左右的阵痛 周期，这就是为什么我们反复强调告诉大家贷款的时候一定要留足3年的现金流，为的就是应对比较差的周期条件。
提问：你好广叔，请教一下，主要是为了增值和居住：我住新塘，广州户口，爱人在新塘上班，有一套房3房在住，TOD1公里圈内的，手上有80票，现在考虑是再买一套房子投资还是 把手上这套卖了，去凤凰城买一套160平左右的 别墅。1. 按现状住着，再买一套房子，250万左右，投资的话买哪里好？金碧世纪60多平的，或者凤馨苑100平的，您还有其他地方推荐吗？2. 把现在住的这套卖了，然后去凤凰城买一套小别墅，好处就是小孩以后上学的时候比较近凤凰城中英文学校，方便。不过160多平应该挺小的别墅，常住的话应该不会有平层舒服，而且流通性不好，以后要卖是不是也不好买？请广叔指导！给一些建议！
回答：你好，有广州 房票，一定要买 限购区的，一定，千万不要再买新塘了另外，我建议按照现状住着，手里的钱和房票用起来去投资，尽量不要去买 别墅，无论是管理还是投资，别墅基本上都是一个“坑”，金融属性极弱，如果想 改善，那样应该买 大平层啊
提问：你好广叔，目前花好园一套两房（打算继续持有），还有一张 房票。为了减少摩擦成本，工作地点的因素和更好的体现居住属性，我选择以下几个目标盘，望老师给予点评，坂田的第五园和万科城，龙中的翰林城和学府道，吉祥的万科天誉，考虑总价在500-600，望广叔给予点评。
回答：你好， 这几个板块对比，坂田优于龙中和吉祥。 万科第五园和万科城共同的特点： 1.大社区、高低配，动辄数十栋； 2.建成年份从2006-2010不等，绿化率高但人车不分流； 3. 配套相对不够完善，缺乏医院、地铁、商业和好的学校。 4.周围环境相对较差，农民房扎堆短期内难以改造。 我的看法是： 1. 未来坂雪岗科技城和十号线对区域有一定的推动作用； 2. 大社区居住舒适，但绝不适合投资，因为同一时间内放盘量太高，卖家没有优势，类似社区还有桃源村、桃源居。 考虑自住第五园和万科城都可以关注，重点看价格。 如果是考虑未来涨幅， 能接受投住分离，房子买在宝安，公司附近租房是更好的选择。
提问：你好广叔，福田 学位房，深高的学区和实验的学区。都有一些 产权性质是单身 公寓的 小户型，然后实际被打造成了 办公楼。比如说实验片区的群星广场和深高片区的财富广场。像这种物业，广叔怎么看呢？因为毕竟是总价的，可是问题就是，虽然说他是 住宅性质的产权可是它的实际用途已经被打造成那个办公楼了。当然从历史的成交，历史的申请来看，确实也是一类的学位，也是80分的基础分。 可是不知道未来的话，风险大不大？不知道广叔怎么看这个问题呢？
回答：你好，如果只是普通的 住宅，沦落成 办公楼是应该避而远之的，但是 学位房的 买房逻辑和普通房子逻辑不一样，不管品质如何，成绩才是决定房价的生死线。所以，只要能正常上学，是否用来办公无伤大雅。百花的房子多破多老，众人照样前仆后继，还屡破新高。其他分析推荐参考会员内部分享！
提问：您好广叔，我想在龙华上塘，或者龙胜片区，投资小两房，金地上塘道二期，潜龙曼海宁。目前看来，上塘的规划非常牛，周边很多旧改。但就学区来说，金地上塘道二期带的学问是龙华实验学校（目前中考成绩未上榜），而潜龙曼海宁带的 高峰学校（2019年中考排名全市前十）。我打算持有5年左右，整体考虑的是学区+规划来。另外，听说金地上塘道对面是超大的华润旧改。请问哪个 楼盘潜力大？
回答：你好，这两个都是在这个片区的推荐 楼盘。学校对比： 高峰优于龙华实验，短期曼海宁>金地上塘道，长远金地上塘道>曼海宁，更多推荐参考会员内部分享。
提问：您好，广叔，在人才 购房政策下，南沙、番禺、黄埔要怎么选择？
回答：你好， 首先是南沙，目前金洲和蕉门板块板块比较看好。，因为这一带的二手市场交易相对比较成熟，现在买入不太存在踏空的风险的。第二这个片区的流动性还可以，房子还是可以卖出去的没有套牢风险。第三，这个片区 配套比较完善，教育资源拥有外国语附属小学，算是比较热门的源。其次是番禺，重点是此区域3号线东延线可以考虑。最后是黄埔，黄埔当然是值得选择的，并且应该尽快选择，如果人才 购房政策不取消的话，后续还会有很多人把目光投向黄埔。
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广叔谈房2021-03-17 23:46:35
