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参考观研天下发布《2018年中国连锁酒店市场分析报告-行业运营态势与投资前景研究》
从最近五年星级酒店RevPAR季度同比增速表现来看,一线城市明显强于二三线城市。一线城市及杭州南京的RevPAR同比增速最近五年大部分时间位于坐标轴上方,上海11年出现大幅负增长的原因来源于举办10年的上海世博会的高基数。二线城市RevPAR同比增速大部分时间都位于坐标轴下方,最近两年趋势更明显。
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从RevPAR长期变化趋势来看,核心一线城市星酒店RevPAR以每年3-5%的速度递增(考虑到星级酒店的样本偏差,连锁酒店增速情况会更好)。为了平滑季节性影响,更好的反应不同城市RevPAR的变化,我们对数据采取了如下的处理:第一,计算一年移动平均RevPAR。第二,以11年的平均RevPAR为基数计算近5年来RevPAR的变化。可以看到北上深杭宁五个城市RevPAR明显存在上升趋势,最近一年较11年分别上涨20%、37%、20%、10%、13%;广州基本与10年持平;大连、秦皇岛、南昌三个二三线城市RevPAR明显存在下降趋势,最近一年较11年底分别下跌9%、35%、15%。
核心城市(这里指北上深杭宁,下同)的RevPAR与其他二三线城市的分化从2013年左右开始。13年以前,核心城市与其他城市的RevPAR基本上在原位小幅波动,未有明显的变动趋势;13年后,核心城市RevPAR开始走强,其他城市RevPAR不断走低,城市间RevPAR开始明显分化。参考我们前文的分析,酒店业供给在11年前不足,11年后供需增速基本匹配,供给开始成为核心城市影响RevPAR的重要因素。考虑到需求端仍在平稳增长,供给端变化是13年RevPAR分化的根本原因。
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核心城市酒店物业供给不足是RevPAR上涨的根本原因。北京、上海、深圳、杭州、南京的住宿业固定资产投资完成额分别在13、09、12、14、13年达到顶峰,随后趋势开始向下,考虑到其RevPAR的背离,基本可以判定核心城市的供给扩张已经受限,供给增速与需求间开始出现“剪刀差”,带动酒店经营效益的提升,即卡位红利现象。二三线城市住宿与餐饮业固定资产完成额持续上涨,而RevPAR出现下滑,表现在二三线城市中未出现供小于需的“剪刀差现象”,因此未能产生卡位红利。
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