转自：中国经营报
本报记者黄永旭西安报道
进入12月，随着“金融16条”、房企融资“三支箭”等政策陆续落地，全国多个热点城市相继优化“四限”（限购、限外、限贷、限价），短期内楼市持续迎来利好消息，刺激需求端信心成为趋势。
《中国经营报》记者注意到，在此轮楼市政策调整中，西安坚持“房住不炒”大基调，支持刚性和改善性住房需求，对比其他地市，西安实施的政策调整较为谨慎。最近的“11·19”新政解除了临潼等外围区域的限购条件，更重要的是侧重于优化二手房市场政策，盘活二手房市场，促进二手房流通。
西安房地产行业资深分析师朱郁表示，目前西安楼市产生的量价变化，仍是阶段性的、区域性的变化，政策影响力的传导还有待观察。预计2023年二季度，西安楼市将会形成复苏态势。
利好政策频出
只要落户西安，就可以在限购区购买一套二手房。经过认定的人才，购房也不再审核社保。
11月19日，西安市再次出台楼市新政，正式解除了临潼等外围区域的限购条件。同时，新政还放宽了新落户、外地置业者购买二手房的条件。新政一经发布，便引起西安楼市一片热议，被称为“11·19”新政。
贝壳找房从业人员告诉记者，今年以来，西安对房地产政策的调整都侧重于二手房市场，相较于此前政策，“11·19”新政最重要的是放宽限购城区的限购条件，降低了购房者在主城限购区的购房门槛。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“西安市房地产市场相对全国其他城市表现相对好，但由于二手房交易偏弱，所以需要盘活二手房。”。西安“11·19”新政有助于促进市区二手房的交易流通。
“11·19”新政明确，从西安市外迁入西安市，且在住房限购区域无住房的居民家庭，落户西安即可在住房限购区域购买首套二手住房；在住房限购区域无住房的非西安市户籍居民家庭，只要持有西安市《居住证》，且在购房之日前6个月在西安市连续缴纳社会保险或个人所得税的，可购买1套二手住房。
而调整之前，西安限购政策要求，新迁入西安市户籍者，须在购房前落户满1年；非西安市户籍购房前2年需在当地连续缴纳社会保险或个人所得税。
贝壳找房从业人员称，“只要落户西安，就可以在限购区购买一套二手房。经过认定的人才，购房也不再审核社保。”一时之间，在满足西安限购政策情况下，大部分人有了购房资格。
西安本土地产机构创典全程监测数据显示，11月份，西安二手房成交量小幅上涨，价格走势平稳。主城区二手住宅成交面积26.4万平方米，环比上涨9.3%，同比上涨24.9%；二手住宅成交均价15717元/平方米，环比下降0.5%，同比上张7.8%。
记者关注到，近期，房产中介纷纷在朋友圈“造势”，称西安二手房成交量暴增，带看量也在上涨，二手房交易中心人满为患等，一幅二手房市场繁荣火爆景象。西安二手房市场真的全面复苏了吗？
对此，朱郁表示，房产中介呈现的楼市并不全面，从目前西安整体二手房数据来看，同环比仍是小幅下降的状态，整体比较温和。二手房市场回暖要分区域和板块来看，“11·19”新政的影响下，主城区的个别优质区域和项目，短期内产生带看量和成交量的上涨属于正常的市场波动，不足以说整个二手房市场火爆。
IPG中国首席经济学家柏文喜分析称，在新房市场失去市场信心支撑的情况下，“11·19”新政降低了主城区二手房购买门槛，居住配套环境更为成熟的二手房市场受到真实需求的支撑是必然的，但中介描述之火爆肯定有宣传造势的成分在内。
11月份，西安市存量房（二手房）网签备案面积53.03万平方米，环比增长15.56%，同比增长13.48%；其中，住宅网签备案面积46.93万平方米（4758套），环比增长11.02%，同比增长15.73%。
除了短期内对优质项目产生正面的刺激，朱郁还说，“11·19”新政还要推动市场，形成在供需之间趋于平衡的一种状态，并促进了整个主城区、非主城区置业逻辑的变化。由于以前主城区价格高，购房者退而求其次，被挤压选择了主城区的临近板块和区域，现在因为价格的弹性控制，使得很多刚性需求，可以在主城置业，就解决了购买力和置业门槛的问题，在政策出发点上，围绕刚需做了很大努力，保障刚性群体能够置业。
进一步盘活存量房
进入12月，“四限”调整趋势仍在延续，厦门、武汉、南京、佛山等地接连放宽限购。
近期，一二线城市下场救市，楼市政策动作频频，“四限”调控政策在国内多个热点城市出台，放宽限购条件，降低购房成本各类措施层出不穷。
据克而瑞监测数据，2022年10月，100个重点城市成交2983万平方米，环比下降1%，前10月累计同比降幅仍达到了38%，创3年同期新低。
11月8日，北京市多部门联合发布《关于加强亦庄新城台马地区商品住房管理的通知》，明确即日起，划归北京经济技术开发区管理的通州区台湖、马驹桥地区（约78平方公里）商品住房（包括新建商品住房和二手住房）执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定。
调整后，台湖和马驹桥将不再执行通州区“双限购”（即同时符合北京现行限购政策和通州限购政策）政策，而是按照北京市其他区域普遍执行的限购政策，即京籍家庭可拥有两套住房，非京籍家庭连续5年社保或纳税可拥有一套住房。
此后，杭州、成都、西安等地纷纷跟进。杭州提出，从降低首付比、下调首套房贷利率等多个方面降低居民购房成本，并明确“认房不认贷”；成都限购政策更是“一放再放”，同时优化摇号新规等。
记者发现，进入12月，“四限”调整趋势仍在延续，厦门、武汉、南京、佛山等地接连放宽限购。
据报道，南京部分商业银行再度调整二套房贷政策。对于购房家庭来说，如果首套房贷已结清的，购买二套房按首套房贷政策执行三成首付；首套房贷未结清的，二套房首付按四成执行。
而尤其值得注意的是，在众多热点城市中，佛山在今年第三次房地产政策调整中，取消了施行6年之久的限购政策，率先回归全城开放政策，并用限售取代限购。
12月9日，佛山市住建局发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》，明确自2022年12月10日起，在佛山市禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道购买的新建商品住房，须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易。上述区域暂停实施住房限购政策。
对于优化调控政策的原因，佛山市住建局表示，为坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，支持刚性和改善性住房需求，因城施策用足用好政策工具箱，保交楼、稳民生，促进佛山市房地产业良性循环和健康发展。
记者梳理发现，今年以来，全国有近300个城市发布了近1000条房地产调整措施，而一二线热点城市都呈现出，政策发布频，调整幅度小，“四限”更宽松等几个显著特点。
“要促成楼市的回暖，新房市场和二手房市场形成联动”，朱郁说，要进一步放宽“四限”条件，以此释放存量二手房，盘活存量房，否则新房市场将会不断挤压二手房市场，流通不畅则各受其害。
严跃进认为，楼市的低迷状态是政策发力的核心，部分二线城市仍存在政策优化空间，应该继续加大政策力度，进一步取消限购限贷限价限售条件，同时要刺激购房者需求，给有刚性需求的购房者相关的优惠，激活房企积极性，继续减免相关税费。
