大连楼市调查：库存量全国第二，房价连跌5个月 仍不见“小阳春”

“最近大连的新房价格在小幅下跌，二手房的价格是平稳的。”大连当地房地产经纪人刘全告诉《每日经济新闻》记者，大连市场行情不好主要受疫情影响比较大。

国家统计局数据显示，截至今年2月，大连的新房价格已经环比5个月下跌了。而与此对应的则是，据克而瑞统计，大连的商品住宅广义库存量库存维持了高位，在全国百城中高居第二位。在2月末商品住宅库存量去化周期TOP20城市榜上，大连亦高居第三位，去化周期超过50周。

大连市甘井子区建筑 图片来源：视觉中国-VCG111330407401

销售端低迷，库存去化超4年

大连位于辽东半岛南端，与山东半岛隔海相望，是我国重要的港口、工业和旅游城市。

国家统计局数据显示，大连新建商品房价格虽然在2月同比仍有3.6%的上涨，但环比仍下跌了0.4个百分点，为近5月新低。

据大连统计局数据，今年1-2月份，全市房地产开发投资同比增长56.4%；商品房销售面积43.4万平方米，同比下降24.4%；商品房销售额54亿元，同比下降29.9%。

2022年2月末商品住宅广义库存量TOP20城市情况（单位：万平方米） 来源：克而

市场的信心也在下降，从土地市场便可见一斑。

据中指院统计，2022年1-2月，大连市成交土地出让金14.56亿元，平均溢价率为0.0%。具体到2022年2月，大连市土地出让金为12.78亿元，同比下降44.5%，整体溢价率仍然为0.0%，较去年同期降低39.2个百分点。

诸葛找房数据表明，从销售价格上来看，大连商品房和商品住宅价格高位回落，2022年2月大连商品房和商品住宅价格分别为15205元/平方米和14478元/平方米，环比分别下降17.1%和28.7%。

据保顾研究院东北分院分析，受疫情影响，大连金开双区项目部分处于停摆状态，其余区域项目处于低位盘整状态，整体市场活力不佳。目前多数项目通过VR看房、线上直播等方式输出项目信息，打破因疫情防控带来的信息屏障，挖掘新客户和维护现有客户。

虽然销售端受阻，但大连市场供应端仍比较活跃。中指研究院统计显示，2022年1-2月大连商品房合计供应62万平方米，同比上涨77.7%，商品住宅合计供应11万平方米，同比下降27.7%。其中2月商品住宅供应2.1万平方米，环比下降76%，同比下降81%。另据克而瑞统计，3月以来，大连已有32万平方米新房入市，环比增加了1423%。

2021年1月-2022年2月大连市商品房和商品住宅供应情况 来源：中指研究院

截至今年2月末，在商品住宅库存量去化周期TOP20城市榜上，大连高居第三位，去化周期超过50个月，也即超过4年。

2022年2月末商品住宅库存量去化周期TOP20城市情况（单位：月） 来源：克而瑞

“拿出一些产品做特价”

“最近大连的新房价格在小幅下跌，二手房的价格是平稳的。”虽然刘全在大连从事房地产经纪的时间并不长，但对当地市场却十分了解，他告诉《每日经济新闻》记者，“疫情影响之下房子不好卖，开发商着急回款，有些楼盘项目就拿出一些户型产品做特价，所以现在很多二手房卖得比一些新房价格还要高。”

事实上，从当地房企的表现就能反映大连市场的实际状况。作为是大连最具代表性的房企，亿达其在2021半年报中表示，“深耕大连二十余载，主力销售项目多位于大连，占合约销售金额的77.7%”。不过，亿达今年2月份的合约销售金额约仅为1.08亿元，同比下降57.98%；权益合约销售金额约为1.03亿元，同比下降59.29%。

另据中指研究院统计，今年1-2月，大连销售金额TOP10企业合计销售金额为32.5亿元，销售面积TOP10企业合计销售面积20.4万平方米。从榜单上可以发现，头部房企的表现依然抢眼，保利、中海、万科以7.3亿元、5.8亿元和4.2亿元排在前三位，碧桂园、华润、万达、绿地和融创的销售额均超过2亿元。

诸葛找房统计显示，近期大连房地产市场似乎尚无回暖迹象。上周（3月21-27日）大连商品房成交下滑，商品房销售面积为3.02万平方米，环比下滑20.8%；成交297套，环比下滑18.63%。

分行政区看，上周大连甘井子区区商品住宅成交位居首位，成交面积为1.26万平方米，环比下滑7.6%，成交套数为130套；其次是中山区区，成交面积为0.55万平方米，环比上升419.8%，成交套数为46套。

出于对自己城市的热爱，刘全对大连楼市还是充满信心，他表示，“大连的底子在，这里房价这么多年来也只是小幅下跌，其实是在持续增长的。”

国家统计局数据显示，今年2月大连新房价格相比于2020年的定基数据上涨了6.1个百分点。

对于接下来大连楼市的走势，保顾研究院东北分院认为，疫情清零前，大连市场将持续“静默”状态。上半年也已过半，冲刺630节点时间所剩无多。待本轮疫情结束后，各房企将会加大营销手段，优化产品结构，通过热点项目作为引爆点，多盘联动，盘活楼市热度，或将迎来置业需求的集中释放。