上海公有住房动迁纠纷中“同住人”如何认定

上海公有住房动迁纠纷中“同住人”如何认定

上海公有住房动迁纠纷中最多的法律争议点是“同住人”的认定问题。结合司法实践及上海的政策文件等，对于同住人的认定进行梳理如下：

一、同住人认定需要满足三个条件

2004 年，上海市高级人民法院颁布了《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》（简称“沪高法民一〔2004〕3号”），其中对于“同住人”的定义为：是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

根据以上定义可知，公有住房拆迁中“同住人”的认定必须满足三个条件：1、在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口；2、已经在被拆迁房屋内实际居住一年以上；3、在上海市无其他住房，或者虽有住房但居住困难的人。

其他两个条件都很容易理解，对于“他处有房”如何认定，也往往是公有住房拆迁纠纷是案件当中的争议焦点之一。根据“沪高法民一〔2004〕3号”）“他处有房”所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有房屋、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。“居住困难”是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。

二、同住人认定的特殊情况

    （一）视为同住人的情形。

如果不完全符合上述“同住人”的条件，但是符合以下四种情形的，可以被视为“同住人”：

1、具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年也视为同住人。

2、一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款。。

3、在拆迁公有住房处，有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因，在外借房屋居住，他处也未取得福利性质房屋的。

4、房屋拆迁的应在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆迁公有住房的，且在本市他处也没有福利性质房屋的。

（二）不能作为“同住人”的三种情形。

1、将本来享有的他处公有住房权利予以处分，居住在被拆迁公有居住房屋内的；注意如果是外省市获得福利分房并处分不受影响。

2、获得单位购房补贴款后，已有能力购房而不购房，居住在被拆迁公有居住房屋的共同居住人；

3、已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。注意如果是私房动拆迁不受影响，但是在他人所有的私房拆迁过程中，被明确为被安置对象享受了住房福利，则应认定其享受过相应的拆迁安置，因此该户内人员不能再次参与本次征收补偿利益的分配。

这是实务操作中，对于公有住房“同住人”认定的规则，但是不同的案件还是需要具体分析。