房企切入产业地产的五种模式

 近年来，房地产开发商陆续加入转型探索的阵营，谋求企业新的利润增长点。由于传统地产拿地空间的缩减和政策支持， 产业地产成为房地产开发商群雄逐鹿的新战场。然而，产业地产的具体运作绝非易事，我们认为，开发商切入产业地产核心问题有两个，其一是产业选择，开发商选择何种产业去做产业地产;其二就是路径探索，开发商该以何种渠道去做产业地产。

1、房企切入产业地产的五种模式

我们认为，房地产开发商有以下五种模式进行产业选择及路径探索来切入产业地产领域。

模式一：依托自身产业资源去做产业地产

以此种角度切入产业地产最典型的就是绿城与光明地产。

绿城本身就拥有优势的上下游配套产业，从房产、设计、教育、颐养、医疗、健康、物业、足球、农业到诸多专业公司，除此之外，绿城还组建了理想小镇研究院，将其打造成为整合全球小镇发展资源，集小镇理论研究与管理实践于一体的系统化平台，其丰富的自有产业资源皆可为小镇生长提供充沛的内驱力。

另外一个较为典型的案例就是光明地产，业务包括崇明东平特色小镇、和松江泗泾古镇 PPP项目等;反过来看，这些小镇项目未来将能盘活集团持有的农场等存量资产，形成良性循环。值得注意的是，光明地产当初进行上市资产置换时，将冷链 物流板块留在其上市平台内，这也为产业发展留下了想象空间。

模式二：有效利用母公司资源布局产业地产

这种模式下较为典型的企业有正大商业与步步高置业，正大商业依靠正大集团的资源和产业支持在产业地产展开了一系列动作。步步高置业充分利用母公司在电子信息、互联网高技术等方面的产业优势，并依托集团雄厚的品牌实力与较为强劲的资源整合力，打造了稻谷人工智能产业园。

但目前他们面临的最核心的问题在于其产城部门在集团中缺少决定性话语权，所以如何构建一个好的空间及平台将集团公司的产业导入，如何去设计一个架构，这是其中比较重要的问题。

模式三：民营企业与国有产业平台进行合作

民营企业可以寻求与国有产业平台进行合作共同打造产业地产，因为目前产业地产具体运作模式并不是所有企业都能够想明白，政府对于产业地产的理解程度也并不高，因此，在行业发展的过程中，难免会产生各种各样的问题，若带有国资的属性很可能就会更简单地去化解掉一些困难。

此种模式下较为典型的案例就是启迪和协信的合作。2015年6月,清华控股旗下的启迪控股股份有限公司与协信地产宣布成立启迪协信科技城集团，启迪与协信的持股比例分别为51%和49%，双方共同进军科技城投资开发与产业运营服务领域,全力拓展产业地产，在2017年启迪协信入主恒生科技园后，其规模和土地储备也得到明显提升。

同样值得一提的还有泰禾与京城国企北京科技园建设的合作。2017年6月，泰禾以人民币17.49亿元受让宁波科桥持有的北科建23.32%股权，至此泰禾成为北科建集团的第二大股东。作为科技地产、产业园区运营商，北科建较为重要的项目有：中加低碳生态示范区、中关村北辰产城融合示范区等，这家国企的资源优势、以及大规模的园区配套需求为其与泰禾提供了合作的空间。