数据显示，去年深圳甲级办公楼的净吸纳量约为83万㎡，整体去化仅为上一年的六成左右。 南都拍客 刘梓磊 摄
在刚刚过去的2022年中，深圳写字楼市场表现如何？1月10日，在仲量联行举办的“2022年深圳房地产市场回顾与2023年展望媒体发布会”中，仲量联行深圳商业地产部总监李文杰指出，2022年全深甲级办公楼净吸纳量约83万㎡，整体租金同比下降6.5%。
李文杰称，2023年经济的复苏以及高质量发展，将有效支撑深圳办公楼市场长期向好，保持稳健复苏。2023年深圳甲级写字楼净吸纳量预计超100万㎡。下半年预计租金降幅收窄，或有望企稳。
2023年写字楼净吸纳量预计超百万㎡
李文杰指出，2022全年深圳甲级办公楼的净吸纳量约为83万㎡，整体去化仅为2021年的六成左右，其中超50%为总部自用需求。而2022年写字楼需求疲软，主要由于年内深圳经济发展受内外多种不确定性因素的影响。
数据显示，虽然2022年1-9月深圳GDP同比增长仍达3.3%，超过全省和全国平均水平，但从外部来看，美联储加息、供应链混乱等因素使得国际经济前景不明朗，外部需求减弱，深圳外向型经济受到一定影响；内部来看，国内多点散发的局部疫情影响人员流动和企业经营活动的开展，企业收入预期有所降低。
在此背景下，部分企业经营效益减弱，经营策略上更加注重降本增效。一方面，部分企业取消原有的扩租计划，使得新增需求减少；另一方面，出现企业搬回自有物业、精简业务导致缩租、退租的现象，削弱了存量办公楼的需求。
不过李文杰指出，新兴子市场中前海成绩较为突出。逆周期下，前海的进出口额，特别是前海跨境电商关区进出口额同比增长迅猛。截至2022年12月5日，前海已吸引了80家风投创投、私募证券投资、国际资管等机构进驻。前海全年净吸纳量近23万㎡，在深圳新兴子市场中遥遥领先。
展望未来，李文杰认为，“企业租赁需求将有效释放，助力办公楼市场恢复活力，净吸纳量有望较2022年上升，预计超过100万㎡”。
预计今年将有超过200万㎡新增供应入市
据李文杰介绍，2022年深圳共录得新增供应约145万㎡，其中约七成供应来自南山区，近两成位于福田区。单看第四季度，共三栋楼宇约41万㎡入市，分别是位于南山区的时间广场和华海金融创新中心以及位于福田区的中洲湾。
空置率方面，2022年供需失衡加剧，四季度空置率较三季度上升1.4个百分点，全年空置率录得23.1%，同比上涨约2.8个百分点。
租金方面，2022全年深圳甲级办公楼整体租金同比下降6.5%，相比上半年，下半年租金降幅有所加大。一是面对缩租退租，业主的空置压力加大，尤其是部分体量较大的标杆性核心项目面临大面积退租的情况；二是，在业务不景气的情况下，租户承租能力有所下降。
“为了维持租户稳定，业主向客户提供提前续租等多种优惠方案。多种因素作用下，相当部分业主降租以价换量和挽留租户”，李文杰称。
未来，李文杰表示，据仲量联行的数据，2023年将有超过200万平方米的新增供应入市，创有记录以来历史新高。其中约70%为可租赁型项目，供大于求的现象将持续。
“预计全年整体空置率将上升超过3个百分点”。李文杰称，需求回暖无法立刻消化大量新增供应，且预计受一季度疫情波动影响，需求端恢复相对滞后。
“2023年全市空置压力增大导致租金持续处于下行区间，但随着需求逐步修复，预计下半年跌幅逐步收窄，或有望企稳。但新入市楼宇面临较大空置压力和竞争压力，租金上涨难度大”，李文杰指出。
采写：南都·湾财社记者 陈镜安
