[摘要] 项目在回贤村寨现已建成旅游设施基础上挖掘芒市旅游新业态、推广乡村旅游新亮点，利用回贤村独特的地理环境，以“野外＋奢华”的理念为主，因地制宜选择合适的建筑风格，建设野奢酒店，通过产业上下游联动发展，打造成为城市中高端消费群体短途休闲旅游目的地
一、项目综述
1.1 项目概述
项目名称：德宏州芒市回贤村野奢酒店建设项目
产业类别：文化旅游产业
建设地点：芒市回贤村
建设性质：新建 投资金额：1.5亿元
占地面积：根据投资企业实际需求提供项目用地
建设内容：项目在回贤村寨现已建成旅游设施基础上挖掘芒市旅游新业态、推广乡村旅游新亮点，利用回贤村独特的地理环境，以“野外＋奢华”的理念为主，因地制宜选择合适的建筑风格，建设野奢酒店，通过产业上下游联动发展，打造成为城市中高端消费群体短途休闲旅游目的地
1.2 项目可投性分析
项目可投性分析立足于投资商重点关注的项目维度，通过对项目前期准备、用地条件、市场空间、生产运营成本、产业发展政策、营商环境、项目布局业态等进行可投性综合评判
二、项目背景
2.1 产业政策
《德宏州旅游业 高质量发展三年行动计划（2020－2022年）》
发展目标：到2022年，全州旅游总收入达到821亿元，增长率达到14.99%
空间布局：建设大滇西旅游环线芒市、瑞丽一体化发展枢纽经济带；建设瑞丽江、大盈江国家风景名胜区两条沿江风景旅游廊；建设三大核心功能旅游片区，即瑞丽边境旅游试验区和跨境旅游合作区、芒市—梁河—陇川山水田园康养旅游片区、大盈江生态文化旅游区
重点任务：着力推进旅游交通基础设施建设，全面融入和推动“大滇西”旅游环线建设发展；着力推进旅游要素供给侧改革，系统提升德宏旅游品质；着力培育旅游新产品新业态，推进“旅游+”融合发展；着力推进“德宏康养旅居度假胜地”建设，提升全州旅游业核心竞争力；着力推进旅游与城镇化融合发展，提升旅游公共服务能力；着力巩固旅游市场秩序整治成效，提升优化旅游发展环境
2.2 产业规划
芒市镇回贤村在《德宏州芒市全域旅游发展规划》中旅游发展定位为生态田园休闲度假区，芒市生态田园旅游集散中心
发展模式：品质为本，高效服务并重，按照国家休闲旅游城市标准，高起点进行城市规划和建设,提升城市旅游服务功能和形象品牌。“目的地型+集散中心+综合服务”的发展模式。
重点产品：旅游服务中心保障产品体系、包括交通保障体系、服务设施体系、基础设施体系产品营销体系。
三、建设内容
3.1 建设思路
项目定位：上下游的联动发展，打造一个顾客价值生态圈，成为城市高端消费群体短途休闲旅游目的地
建设思路：抢抓旅游新业态发展契机，依托回贤村优美自然生态环境、极具“轻奢漫步”基底，以“野奢+精品”的思路进行建设
野奢酒店建筑设计：野奢酒店在其酒店建筑本身的空间布局上注重大尺度、敞开式空间，与自然融合呼应
野奢酒店在其酒店建筑本身的空间分配上为游客提供大阳台、大泳池、大挑台、大spa台等更多空间，将休闲、享受、思考、创作等融为一体
野奢生态度假酒店突出 个性风格设计及奢华体验感，强调与室外空间的高 强度融合
野奢生态度假酒店融入生态的设计理念，考虑与环境融合的关系，与原生态相呼应，与当地风格相结合，突出文化主题，强调高品质；注重软 装饰设计，注重室内外过渡空间 、突出个性
3.2 项目承载
回贤村隶属芒市镇，地处芒市镇东边，距芒市镇政府所在地21公里，交通便捷。东与龙陵县接壤，南与风平镇接壤，西与风平镇接壤，北与松树寨、国有林接界
回贤村依傍山谷坪地而建，喀斯特地貌风貌独特，茶马古道遗迹等留下丰富的人文历史资源
3.3 项目选址
回贤村隶属芒市镇，地处芒市镇东边，距芒市镇政府所在地21公里，交通便捷。东与龙陵县接壤，南与风平镇接壤，西与风平镇接壤，北与松树寨、国有林接界
回贤村依傍山谷坪地而建，喀斯特地貌风貌独特，茶马古道遗迹等留下丰富的人文历史资源
3.3 项目选址
野奢酒店客房：原乡生态野奢酒店的设计通过IP与当地文化的植入，注重与本地乡土文化融合，同时借鉴本土原乡的建筑形态，采用近乎原生态的建筑材料，如茅草、树干、毛石、竹竿、土胚、夯土等
配套服务设施：为游客提供多样化、多类型休闲及文娱服务，为旅游者创造全方位休闲生活体验
休闲娱乐设施：建设特色休闲娱乐设施，以满足游客的野期、农事体验、农业观光、浪漫婚礼、高端会议、团体活动、户外活动等个性化需求，提升吸引力
森林康养设施：利用周边森林资源，以森林保健型为主要模式，发展森林康养业态，建设森林步道、休憩亭等 配套设施
四、要素保障
4.1 产业基础
芒市旅游产业发展现状：芒市丰富的自然资源、优美的自然风光、浓郁的民族风情孕育出奇特的旅游资源，周边有树包塔、仙佛洞、勐焕大金塔等旅游景区11个可对游客进行连片吸引
2019年芒市接待国内外游客突破1000万人次，实现旅游业总收入211.9亿元
2016年，回贤村响应党中央生态文明建设号召关闭了“财源广进”的回贤石场，传统产业转型及生产经营方式调整步伐正在加快
芒市镇党委政府和芒市文旅局驻村扶贫工作队盯住芒市打造宜居宜业生态田园城市总目标，带领村组干部以“党建+合作社+农户+ 建档立卡户”模式，围绕生态观光、古寨文化和特色旅游，成立了德宏州家乡村旅游合作社——芒市回贤五加峰乡村旅游专业合作社
4.2 投资优势
回贤村旅游设施条件较好：回贤乡村旅游景区依托优越的地理环境，将传统村寨资源、茶马古道、报恩泉、观音寺等历史人文景观以及好望角观景区、乾坤花海、 水生植物景观区、网红小火车体验区、网红七彩 滑道区、高空溜索、9D动感空间、太极湖水上休闲区等相互结合，以传统村落为核心，以体验项目为特色，以观光旅游为前提，增强游客观光游玩的趣味性和娱乐性
回贤村自然、人文优势明显：回贤村气候温和湿润，年均温度22℃，百年古井“报恩泉”声名远播，一直有“长寿村”“芒市后花园”“避暑胜地”等美誉，有着发展康养产业的绝佳优势。回贤村四周环山，居民聚落依山势而建，呈复合式聚落，民风淳朴，村民多为明朝洪武年间戍边后裔，是目前德宏境内保存比较完整的汉族传统村落
4.3 产业 配套
芒市文化和旅游局结合回贤旅游资源、区位优势精心编制了《回贤乡村旅游发展规划》
“七彩 滑道”和“高空溜索”相继投入运营，百亩乾坤花海即将开放，多家乡村农家乐生意红火，民宿、健康养生、户外拓展等乡村旅游新业态给回贤村带来了更多发展机遇
建档立卡贫困户发展生态鸡、小土猪、茶叶、姬松茸、坚果、四季菠萝蜜等绿色种养殖产业，通过旅游产业带动脱贫成效巩固的脚步日渐稳健
自2019年4月回贤村全域旅游开放运营以来，“芒市好望角”“高空溜索”“七彩 滑道”“乾坤花海”“2000亩生态茶园景观”“回贤一号鸟类观测点”等关键词使回贤古寨旅游品牌急速蹿红
4.4 区位优势
芒市是德宏的经济、文化、政治中心，承载着区域发展的核心功能，芒市边境口岸是“人字型”中缅经济走廊的出入口岸通道。
芒市位于云南省西部，隶属于德宏傣族景颇族自治州，是中国，南亚和东南亚的区位交汇中心，芒市东连保山、北接梁河、西临陇川、瑞丽、南与缅甸山水相连，村寨相望
在德宏州“一核两翼，一廊一轴”的发展格局中，芒市承接着区域发展的核心功能，与瑞丽一同构成德宏州区域发展的脊梁
4.5 交通优势
芒市有望成为中国西南经济圈、南亚经济圈和东盟经济圈交汇的重要旅游目的地，是云南滇西南边贸经济、旅游的枢纽点和中转站
航空：拥有国际口岸机场—芒市机场，通航缅甸仰光、曼德勒及北京、上海、广州、重庆、西安、昆明等14个国内外城市，未来将通航泰国、新加坡、菲律宾、柬埔寨、老挝、印度尼西亚等国家和地区
公路：杭瑞高速、芒瑞大道、320国道
铁路：泛亚铁路西线（大瑞段）预计2023年通车
五、投资
5.1 市场分析
2019年，旅游经济继续保持高于GDP增速的较快增长
国内旅游市场和出境旅游市场稳步增长，入境旅游市场基础更加稳固。全年，国内旅游人数60.06亿人次，比上年同期增长8.4%；入出境旅游总人数3.0亿人次，同比增长3.1%；全年实现旅游总收入6.63万亿元，同比增长11%
根据预测，由于疫情影响，到2020年底，预计游客人数下降至50.74亿人次，旅游收入降至4.55万亿元。随着疫情形势缓和，旅游业中长期的复苏时期将迅速回笼
野奢酒店已经成为80后、90后等新中产游客的追求
野奢酒店的目标市场主要为都市中高端消费阶层，其特点为：消费能力强，追求高品质生活，私密性要求高，符合80、90后等新中产游客的旅游需求
5.2 投资
投资金额：项目投资约1.5亿元，主要用于酒店基础设施建设、周边环境改造提升等
筹措方式：企业自筹、银行贷款、融资等方式
估算：项目以提供住宿、餐饮、休闲娱乐等服务主要，预计年接待游客约10万人次，按照平均消费800元/人计算，年主营业务收入约1.2亿元，净利润0.43亿元
六、优惠政策
6.1 优惠政策
德宏州支持文旅产业应对新冠肺炎疫情加快转型发展若干措施（节选）
一、降低企业运营成本
（五）减免税收。对2020年1月1日—2022年12月31日期间新建的宾馆、酒店、景点景区项目，项目建成投入运营后3年内产生的主营税收缴入州县留用部分予以全额奖补。
三、支持文旅产品提质升级
（九）支持重大文旅项目建设。按照“国际化、高端化、特色化、智慧化”要求，引进一流国际品牌，建设文旅综合体。
（十）支持文旅产品提质升级。重点支持高A级旅游景区、高星级酒店、半山酒店、精品饭店、汽车营地、民宿客栈、农家乐等品牌提质升级。（十一）出台差别化用地政策。将文旅项目用地纳入全州国土空间规划。文旅项目用地中，基本农田以外的农用地转建设用地指标，优先安排，加快用地报批。支持采用点状供地方式建设文旅项目。鼓励以长期租赁、先租后让、租让结合方式供应文旅项目建设用地
《关于进一步促进招商引资工作的实施意见》（芒办发﹝2018﹞44号）明确提出：
降低用地成本。新引进的总投资5000万元以上的高原特色农业、旅游产业及其他现代服务业项目，按土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和确定土地出让底价
资金 配套支持。对新引进的获得国家、省、州在文化旅游、现代物流、金融服务等方面发展扶持资金的项目，分别按照国家、省、州引导金额的70%、50%、30%给予一次性资金 配套支持，分别不超过70万元、50万元、30万元
“一事一议”。对世界500强企业、国内500强企业、境内外上市公司投资项目以及重大投资项目，还可按照“一事一议”的方式给予更多优惠扶持
6.2 营商环境
近年来，德宏州重视营商环境打造，聚焦企业关切问题，制定《德宏州营商环境提升十大行动》，深入推进“放管服”改革，全面优化营商环境。《2020年德宏州政府工作报告》提出，大力优化营商环境，持续深化“放管服”改革，提高政务服务效率，完善服务功能，加快建设“办事不求人、审批不见面、跑一次”的市场化法治化国际化营商环境
《2020年芒市政府工作报告》提出，芒市将持续推进营商环境改善。认真贯彻落实《优化营商环境条例》 持续开展营商环境提升“十大行动”
实施营商环境“红黑榜”制度
深入推进“一颗印章管审批”“一网通办”“一部手机办事通”，着力打造“办事不求人、审批不见面、跑一次”的政务服务环境
完善各类行政许可事项清单，压减企业开办时间，力争不动产一般登记、抵押登记办理时间分别压至5个、2个工作日，工程建设项目审批时间再压减一半
严格落实减税降费政策，深入清理各类涉企收费，加大金融服务支持三农和小微企业力度
七、招商合作
7.1 招商方向
■ 酒店建设类 ■ 文旅开发类 ■ 森林康养类 ■ 商业开发类
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