合富研究院：安徽省2021年房地产市场总结暨2022年预测_

摘要：合富研究院分析指出，2022年安徽省城市规划、基建投资、产业布局等各方面将积极发力，房地产发展基本面将稳步向好。全省房地产市场将保持较大容量规模，行业发展的潜力仍较高。

2021年，“房住不炒”、“双集中”、“债务违约”、“市场分化”、“以价换量”……这一年，房地产行业在发展中，酝酿着一场变革，我们将通过一个个关键词，详细盘点总结楼市变化。

2022年，中国经济将以“稳中求进”为总目标，各项纾困政策将积极发力，经济面向好预期增强；中央再提房地产在经济中的支柱地位，行业边际宽松预期增强，市场信心有望逐步修复。2022年安徽省城市规划、基建投资、产业布局等各方面将积极发力，房地产发展基本面将稳步向好。全省房地产市场将保持较大容量规模，行业发展的潜力仍较高。合肥市场需求量较高，新房热度持续，大量纯新盘集中入市，个别区域供需矛盾逐步缓解，成交量价上涨预期仍较强；地市总量规模维稳，城市分化现象持续，热点城市仍具有较大进驻空间，个别存量压力大，市场量价支撑度低的城市进驻风险仍较大。

“房住不炒”已成为房地产调控的底线，房企应顺势调整发展模式，从重规模的“快周转”发展模式，转向重产品的“高质量”发展模式上来，加强市场研判、产品打造及管理效能，提升企业自身的抗风险能力，共同打造健康平稳的市场环境。

注：受篇幅限制，具体数据部分和完整案例分析均未放在本文中，如有需要，请联系合富研究院，谢谢！

一、

2021年安徽房地产市场总结

1、政策环境：

1）楼市调控日趋精细化：中央整体调控思路明确，房住不炒及保三稳是底线，年末释放保合理需求、促稳定信号

2）全面从紧走向适度纠偏：房住不炒基调不变，上半年全面从严，三季度以来部分政策定向纠偏，稳定市场预期

3）推行双集中政策稳定土地预期：热点城市土拍执行”双集中“，加强对土拍规则调整及资金约束，土地市场降温明显

4）安徽政策/整体宽松局部收紧：安徽政策环境宽松，仅合肥、芜湖、马鞍山等出台抑过热政策，其他地市政策无大变动

2、宏观市场：

1）经济发展速度下滑：受疫情、信贷、房地产投资等因素制约，经济增长难度加大，增速持续下滑

2）人口红利加速衰退：人口出生率和自然增长率快速下滑，老龄化形势日益严峻，人口对楼市的红利加速衰退

3）房地产投资开发降温：房地产投资增速稳步走低，土地购置及开发跌入负增长区间，行业发展降温明显

4）土地市场预期回落：二批次以来整体市场热度下滑，流拍率提升，溢价率走低，国央企拿地积极性较高

5）商品房销售先抑后扬：二线城市热度受抑，三四线城市发展压力大，市场回落明显

6）房企债务违约频发：行业资金严控，房企融资陷入困境，频繁违约导致信用危机，行业发展面临系统性风险

7）行业利润收窄：行业高增长停滞，行业利润率持续下滑，房企加速去杠杆降负债，效果逐步显现

8）国央企拿地及市场销售占比增加：TOP20拿地量下滑明显，销售额同比持稳，国央企资金压力小，拿地及销售份额均增加

3、安徽市场：

1）城市建设/加快融入长三角：沪苏浙帮扶皖北落地，芜湖轻轨通车，宁马、宁滁城际加速建设，安徽加速融入长三角

2）合肥/产业及基建加速建设：合肥加速导入先进制造业及服务业，基建道路及公建设施快速跟进，城市发展水平提升

3）开发投资/前高后低总量上涨：全省商品房销量同比微涨，上半年销量涨幅较大，三季度起市场热度明显回落

4）合肥土地市场：

（1）土地供应集中放量：市区占据主力，整体供求量价均大幅走高，包河、滨湖地价领先

（2）热度由高转低：土地市场由热转冷，二批次以来拍卖门槛有所降低，适度提振信心，国央企拿地为主

5）合肥住宅市场：

（1）县域供应积极：供应及成交量均小幅上扬，新站、肥东等外围区县为供求主力，市九区供货相对不足

（2）刚需产品占主：受外围区县供货占主影响，刚需项目为主导，中小面积户型和中低价格段产品占比提升

（3）区域分化加大：区域间产品面积及价格分化加大，滨湖、包河、高新改善化，外围县区相对偏刚需

（4）价格体系重塑：新拍地块入市限价普遍提高，价格体系迎来重塑，滨湖、高新等区域提升幅度较大

（5）改善产品增多：新政要求下，小高层产品渐成主力，改善区域面积扩大，改善产品属性更为明显

（6）区域竞争关系：热点区域土地补给加速，供需矛盾缓和，短期内仍保持较高热度，外围热度略有回落

（7）销售去化减缓：随着新拍地块的逐步入市，供货量渐趋充足，去化节奏有所减缓，区域及项目分化凸显

6）合肥二手房市场：新政对二手房成交影响大，成交量前高后低，年末预期逐步修复，成交量小幅翘尾

7）地市土地市场：

（1）供求量跌价涨：土地供求量同比下跌明显，芜湖热度领先，成交量价靠前，亳州、六安成交量较高

（2）“由热转冷”：上半年品牌房企高溢价进驻，下半年市场快速下行，土地溢价率下滑，本土房企为主

8）地市住宅市场：

（1）总量上涨阶段性分化：上半年市场高热，三季度以来热度下滑，区域分化加剧，芜湖、滁州等地成交占比大

（2）“以量换价”：地市整体均价同比持稳，下半年销售压力大，成交价普遍下调，亳州阜阳下调力度大

市场总结：

1）政策环境：2021年中央对楼市调控始终坚持”房住不炒“调控思路，持续从严监管，政策环境整体较严格。在金融监管力度加强的背景下，房地产行业平稳发展压力加大，三季度起政策环境略有调整，以稳定市场预期，防止房地产”大起大落“对经济发展造成冲击。

2）行业发展：2021年，房地产行业上下半年发展形势迥然不同，上半年整体市场热度过高，政策层面严监管、严融资，房企前端融资及销售回款双向资金通道被限制，下半年以来整体市场迅速遇冷，行业各项指标均持续下行，在中央提出适度纠偏等信号后，整体市场信心有所修复，预计后续将迎来适度回归，发展形势更加平稳有序。

3）安徽市场：2021年安徽省整体政策环境相对较为平稳，仅合肥、芜湖两大热点城市出台了相应的抑过热政策，其他城市政策环境相对平稳宽松。全省成交量呈现”前热后冷“趋势，上半年市场热度较高，土地和新房市场热度均创新高，下半年受行业预期下行影响，市场热度明显走低，尤其地级市发展压力加大。

二、

2022年安徽房地产市场预测

1，宏观层面预测：

1）经济政策：2022年经济目标稳重求进，货币和财政政策将更加积极灵活，注重协调和联动性

2）经济形势：经济发展形势仍较严峻，金融纾困政策发力预期较强，明年经济将保持稳中有升趋势

3）金融政策：行业监管仍从严，年末连续释放降准、降息信号，2022年金融环境宽松预期增强

4）行业定调：中央坚持“房住不炒“定位，未来将加强预期引导，积极探索行业新的发展模式

5）行业政策：政策基调维稳，热点城市监管仍从严，预期较低的三、四线城市结构性放松可能性大

6）行业走势：

（1）开发投资预期上调：2022年货币宽松利好影响，房企资金面将改善，房企开发投资积极性将稳步提升

（2）增量空间收窄：城镇化进程放缓，房地产市场需求收窄，销售面积增速下滑，整体规模仍处较高水平

（3）行业投资+资产整合：品牌房企持续放宽投资布局，进一步控支出促回款，加速降负债步伐，回归平稳发展

（4）深耕产品、创新发展模式：房地产将告别高周转模式，房企应回归打造产品本身，从城市运营层面寻求新增长点

宏观预测小结：

1）宏观政策：中央经济工作会议定调，2022年经济工作将稳中求进，各项纾困政策将积极发力，尤其是金融、财政政策将加大支出力度，经济面向好预期强；房地产层面，中央重提房地产在经济中的支柱地位，房地产行业政策适度宽松预期有所上扬，但中央坚持“房住不炒”和“三稳”的政策底线不变，政策大幅宽松的可能性不大，因城施策、稳定预期仍是主导思路。

2）行业预期：2022年在稳住经济发展大盘的目标下，中央财政和货币政策将更加积极适度，积极的财政和稳健的货币政策在助力实体经济发展的同时，也必将在一定程度上推动房地产市场稳步复苏。2022年房企融资压力将会适度缓解，房企投资积极性将稳步回升，行业信心逐步修复。从行业长期发展看，持续推动降负债、去杠杆仍是长期诉求，房企将逐步改变“高周转”发展模式，逐步回归产品本身，注重产品精细化和高质量发展。

2、安徽市场预测：

1）城市宏观：

（1）经济可成长空间足：三角为中国经济重要引擎，安徽作为长三角核心组成，房地产成长性空间较大