2018，二七新区将是刚需的下一个归宿？

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上海房地产 “活化石”、地产圈的金牌经理人宋家泰说过这样一段话：

一个项目的成败，有一个“4321”原则。即拿地研判占40%，规划占30%，销售占20%，市场机会占10%。

如果地拿错了，或者在错误的时间拿了地，就算是规划、销售、策划做的再好，市场机会每一次都能捕捉到，一个项目做完勉勉强强算是及格，赚钱就不用想了，不赔钱就算不错了。

如果地拿对了，或者在正确的时间拿了地，哪怕是设计的中规中矩，哪怕是后期销售、策划完全不给力，各中小阳春、各种小反弹没有捕捉到，这个项目还是可以打70多分，赚钱是一点问题都没有。

宋家泰这一段话说的一针见血，对于一个房地产开发商来说，选对一座城市，拿对一宗土地，可以说已经是赢在起跑线上了。如果产品再给力一些，想不挣钱都难。

冉冉升起的郑州房地产市场

郑州的房地产市场究竟有多么活力？举两个简单的例子你就明白了。

1、2017年12月22日，泰禾集团的董事长黄其森搞了一个特大新闻，滔滔不绝的讲了三个多小时，其中关于郑州说到这样一句话“除北京外，二线城市当中，郑州与南昌将是泰禾的爆款城市。2018年，郑州泰禾的目标是300亿元，南昌泰禾的目标是150-200亿元”。

300亿元是什么概念？2017年北京泰禾销售额突破300亿元，且销售额排名前三的项目全部是泰禾的；如果一家房企能卖300亿元，在2017年房地产销售榜单中排名65位左右。

2、一个郑州支撑起了正商、永威、康桥、万科、融创等房企过百亿，这在以前真的是难以想象。根据江湖传闻，2017年卖的如此凶残的融创也才完成了一半任务。

可想而知融创的野心有多大，郑州的房地产市场有多么好。郑州的房地产市场如早上七八点钟的太阳冉冉升起！

城市发展的底层逻辑

房价的本质是城市经营在住宅上的集中反映。

你摊开郑州市的地图，无论是郑州的东区还是北区亦或是西区发展速度都是要大于郑州南区，最终的结果导致南区的房价一直低于其他区域，特别是二七新区。

南区由两个板块组成，一个是管南，另一个是二七新区。管南由于地铁二号线通车加上几大开发商的通力运营，于是就变成了很多刚需的首选之地，2017年该区域的几个项目销量一直很好；二七新区一直是不温不火，几家开发商卖的不紧也不慢。

2017年12月份各区域价位▼

我们不妨升维思考一下几个问题：

➤郑州人口流入

从人口的基数、城市化的进程、人才政策、城市的吸金能力等各个方面判断，未来郑州还会有更多的人口流入，只有这样才可以保证城市的活力以及竞争力。

举一个简单的例子2012-2016年，郑州人口净流入185万，平均每年37万人；人口净流入只比深圳少1万，全国各大城市当中排名地七。（数据来源：河南商报2016年10月19日）

➤土地供应

根据2017年郑州市国有建设用地计划显示：

2017年供应量约为1885.13公顷，与2016年的4416公顷相比，下降了约57%。

普通商品住宅用地供应量比去年减少了1387公顷，同比下降62%。

保障性住房用地供应量较去年减少104.73公顷，同比下降48%。

商服用地较去年同比下降56%、工矿仓储用地及公建用地供应量同比分别下降32%及62%，较去年均有大幅降低。

2017年土地实际供应与成交数据时间为1-11月▼（数据来源：郑州国土资源局、克尔瑞）

自然规律告诉我们：一个城市的人口持续增多，而土地供应减少，房价自然要涨。如果你想要在这个城市立足，三环买不起，你会去四环买，这是城市的发展必然规律！

举一个简单的例子：

笔者2011年在大北区工作，当时过了连霍之后基本上都是城中村，显得是比较偏远。在花园路和英才街交汇处有一个项目叫天地湾，算是北区比较早的一个项目了，售价六七千块钱，因为偏远，所以卖的便宜，吸引了很多刚需。

时间到了2014年，笔者跳槽到附近的了另一家房企，当时有一个项目叫永威迎宾府，单价不到一万，还有一个纯洋房社区保利海上五月花，比永威稍微贵一点，两家的卖的一般还要偏下，以2014年的眼光去看，北区的位置真偏，谁会在哪买？

时间转眼到2015年，前后有正弘、和昌、康桥、建业、锦艺进驻北区后，北区一下子就火了，目前北区依旧是非常火的区域。

如果你用2017年的眼光去审视2014年的区域，那个位置真心是不偏，而且随着时间的推移配套也慢慢齐全了。

想明白这个逻辑之后，你就懂了若干年你看不上的区域，现在一下子火了的原因。

闲话二七区新区

➤区域政策

动力源：从中原城市群及大郑州整体框架区域分工的高度上明确发展功能定位，整合区域资源条件，优化资源配置，合理进行产业分工，促进城乡区域协调发展。通过打造现代服务业，使其成为区域发展的重要动力源。

增长极：紧扣中央宏观政策和中部崛起战略对河南省的发展要求，树立郑州在国家发展战略中“三基地一枢纽”的地位，以《郑州市城市总体规划（2008-2020）》为指导，突出体现规划的科学性、实施性、系统性、前瞻性、适应性，构筑郑州市南部具有强劲集聚效应和辐射带动作用的核心增长极。

新城区：注重产业规划，打造具有现代化气息、功能完善、环境优美的滨水新城区、现代生活服务业聚集区，注重提升城市功能，使区域成为具备商务、居住、旅游、文化、行政等综合功能，创造富有生态特色、水岸特色、宜居、宜业、宜游的城市新区。

➤区域占位

二七新区位于郑州城市西南部，北距二七商业中心约6公里，距碧沙岗商业中心约4公里，东距国家郑州经济技术开发区约7公里，既是二七区南部有城市发展的重要拓展空间，也是郑州南部发展新的增长极。

二七新区有南北向城市干道嵩山路、大学路和京广路，东西向干道有南三环、南四环和绕城高速，三横三纵的道路网结构为二七新区的发展创造了有利的道路交通条件。

区域交通图▼

➤区域总结

从规划上来看：二七滨河新区是由区政府提出，由政府主导整合社会资源提升区域形象和区域品牌。

区位利好：与周边区域联动，统筹周边各类资源，引领周边区域共同发展。

自身以现代服务业为根本，形成以商务金融、总部经济、现代物流、创意研发、技术咨询服务等为主导的生产力服务业集群，快速提升区域产业。

➤区域土地

二七新区规划范围用地约27.53平方公里，建设用地较为零散，主要集中在南三环、大学路和嵩山路沿线，规划范围有两个规划即侯寨乡规控、王胡寨控规。

目前郑州除了北龙湖、滨河国际新城之外，二七新区是为数不多可以拍到净地的区域，所以土地市场也非常火热，更是吸引了康桥、招商、融侨、旭辉、盛润等入驻。

土地价格也是一路高涨，从2015年年初430万/亩，到2017年970万/亩，涨了两倍多，楼面价从两千多直接蹦到了将近六千，涨了快三倍。

总而言之土地热度前所未有！

二七新区土地价格一览表▼

➤个案分析

主要在售项目分布图▼

1） 旭辉正荣首府

2017年2月13日，旭辉拿下郑政出〔2016〕225号（网），使用面积约104亩，容积率大于1小于2.5，成交总价98888万元，单价950万元/亩，楼面价5696元/㎡。

旭辉正荣首府的先天条件非常好，地块面积大、容积率仅为2.5，可以说是傲视二七新区，规划了16栋16-19层的小高层，户型的面积区间包括89-115㎡的三房、134㎡的四房。

主力户型配比▼

旭辉正荣首府效果图▼

2017年10月28日，旭辉正荣首府开盘，推出155套，去化104套，去化率为67%，成交均价13000-13500元/平方米。

这个去化率对于旭辉来说不算是很好，有品牌、有户型、有精装，但是依旧卖的不是很好，最重要的原因还是它的位置——北侧是南四环、西临嵩山路、西北是一个十字路口（未来规划有互通式立交），同时四处可见大型的物流园、专业市场、客运车站，后天环境不足。

附旭辉正荣首府装修标准▼

2）康桥康城九号院

康桥康城位于嵩山路南三环南约2000米，总共占地面积为97亩，容积率为2.99，总建筑面积28万㎡，项目为精装修，入市时间为2016年11月份。

康桥康城九号院户型配比方面，89㎡的小三室占比为50%，121㎡的三室占比28%，131㎡三房占比22%，主打刚需。

主力户型配比▼

康桥康城九号院效果图▼

再看一下最近监控的康桥康城九号院的开盘数据：

2017年9月17日开盘，推出1#2#共计268套，去化183套，去化率为68%。

2017年10月15日平推，推出5#6#共计312套，去化85套，去化率27%。

2017年11月24日开盘，推出3#共计104套，去化52套，去化率50%。

康桥康城九号院高层均价14000-14300元/㎡。

附康桥康城九号院精装修标准▼

总体来说最近三次开盘情况一般，康桥的价格也飙到区域的最高了，销量也不是很好。

3）东原晴天见

东原晴天见是东原集团进驻郑州的第一个项目，项目总共占地是21亩，容积率2.99，总规划面积是5.4万方，一共是345户，规划了3栋住宅以及一个12班的幼儿园，小区内部有一个领先行业的“童梦童享”的配套。

东原晴天见效果图▼

东原晴天见户型配比当中，89㎡的小三室占比17%、107㎡三室占比33%、118㎡三室占比33%、120㎡三室占比17%，非常典型的一个刚需盘。

主力户型配比▼

再看一下最近一次东原晴天见的开盘情况：

2017年12月18日，推出1-3#的部分房源，共计266套，成交167套，去化率62%，成交均价12500元/㎡（毛坯）。

东原晴天见的价格在二七新区算是比较便宜的，但是开盘效果也是一般。

4）融侨悦澜庭

融侨悦澜庭总共占地是124亩，容积率是2.99，总建筑面积是32万㎡，项目一共是分为三期开发，一二期是住宅、三期是商业（约10万㎡）。

融侨悦澜庭的总效果图▼

其中一期总共占地28亩，容积率2.99，建筑面积约7万㎡，一共规划了5栋27层的住宅，主力户型为89㎡的三室（一期占比47%）、106㎡的三室（一期占比27%）、126㎡的四室（一期占比26%）。

主力户型配比▼

融侨悦澜庭一期效果图▼

2017年10月22日，融侨悦澜庭推出2#、5#共计209套房子，去化147套，去化率70%，均价12700元/㎡（毛坯）。

通过上面四个楼盘的个案分析，结论如下：

1、二七新区是以刚需为主打的区域，小户型的面积段占比较多。

2、毛坯项目和精装修项目之间的差价在1000-1500元/㎡。

3、区域内中高低项目去化效果不是很理想，证明购房客户对此区域的位置存在较大抗性，经某项目透露，一星期也卖不了几套。

4、对于刚需来说，买房子首先考虑的是价位，其次是配套，再其次是通勤半径，这样的价位相对应的配套和位置相对于购房者来说是偏高的。

结束

➤对于投资者

二七新区是一个不太适合投资的区域，归根结底是因为二七新区供应量大、库存量大、去化周期高（郑州各区域排名第一），房价想要有较高的涨幅比较困难。

➤对于自住者

对于刚需，我依然是建议优先选择那些成熟的区域，但对于资金不足的刚需来说，二七新区还是一个不错的选择，基于城市发展的底层逻辑，这里房价便宜、众多开发商入驻，必将会吸引大批的刚需过来，但是需要忍耐几年配套的不成熟。

如果确定在二七新区买房：

改善可关注：昌建翡翠苑、旭辉正荣首府

昌建翡翠苑定位高端，起步户型120㎡，全部是两梯两户，小区舒适程度高，项目虽然是区域里最改善的，但是开发商实力偏弱。旭辉精装修，小高层加2.5的容积率，但位置不理想。

品质刚需可关注：康桥康城、旭辉正荣首府

其一两个项目都是精装修，其二康桥的品牌、旭辉小高层加2.5的容积率是加分项，不足之处康桥的价格最高，旭辉的位置不理想。

刚需可关注：融侨悦澜庭、万科大都会、招商天地华府

大品牌，配套齐全，价格相差不多，性价比可以。

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