中国内地楼市投资的黄金时代已逝去，白银时代悄然降临？
瑞银中国内地/香港房地产行业研究主管李智颖（Eva Lee）今日在上海的一场演讲中指出，内地楼市投资的金银时代已过去，现在处于白银时代，这背后有五大投资逻辑：
政府对房地产行业的依赖程度没变行业集中度比以前提高土地价格上涨、行业进入壁垒提高中长期利润率被压缩高周转的运营模式受到挑战
李智颖还特别指出，房地产投资信托（REITs）将是未来五年内地房地产行业的一大动力。这有助于房企盘活资金，还可为市场提供高透明度、回报确定的投资工具，也是金融改革的重要一步。
困难与挑战：政策推出时间表不明确，税务优惠的处理是挑战回报好的商业地产比较稀缺如何监管资金去向以及资产质量
演讲后，瑞银中国内地/香港房地产行业研究主管李智颖（Eva Lee）和瑞银中国内地/香港房地产联席主管张知予（Eugene Cheung）接受华尔街见闻独家对话，他们认为，中国楼市并未到全面泡沫的阶段，因为中央政府能够控制资本流动，并有着足够货币政策空间调控楼市。
以下是对话实录：
华尔街见闻：每年投资者都在问，中国楼市距离全面泡沫有多远。您如何看这个问题？
李智颖：中国内地一线二线城市房产投资热背后，主要是因为大家没有其他资产配置的地方，所以配置在房地产里面。到目前为止，从回报率和租金价格看，楼市发展并不健康。
但大家需要留意一点，在全球其他城市楼市出现泡沫的时候，通常都会伴随着一场金融危机，政府基本上无法控制市场，泡沫就会爆破。但是，中国政府跟其他政府有一点最大的不同：能够控制资本的流进流出。
此外，中国货币政策仍有很大的利率空间和调控手段，中央政府对经济的管控能力比想象中大。因此，我并不认同所谓的楼市泡沫爆破说法。
华尔街见闻：中国内地楼市的大拐点已经出现了吗？
李智颖：到目前为止，楼市拐点并没有出现。
但当中国慢慢放开资本管制，大量外围资金流动就会影响到中国市场，这将产生一定风险，这也是最值得担心的。中央政府看到2008年和2011年外围市场巨大波动后，他们也就更加关注如何处理外围的影响。
华尔街见闻：大量房产作为银行抵押物，中国楼市症结本质是否应理解为“债务问题”，并非“供求问题”？
张知予：这个问题要从两方面看。第一，要从抵押品价值来观察。2016年内地新增按揭贷款额对比新房销售额是60%的水平，这个比例在国际上是一个平均水平。如果房价下跌20%的话，这个比例就会上升至80%，也就会出现风险。但我们并未见到内地楼市出现大幅下调的情况。
对于贷款的偿付能力，房价下调周期中最大问题就是每个月没办法支付，银行则会遇到一个收入风险。比如1997年香港楼市大幅下调时，很多贷款人的收入与按揭支付比例甚至达到90-100%，个人收入已经无法偿付。
但反观内地市场，居民的收入增速虽然放缓，但仍保持增长，也就不存在过大的债务风险。
第二，内地房贷利率相对较高，金融市场对外围环境较为封闭的情况下，中央政府仍有一些工具调整市场。比如当房价大幅下跌，中央有空间再降低贷款利率。
另外，近期内地新增贷款增长前所未有，不排除会有一些小规模的楼市债务风险爆发，但总体上我们有能力去化解这些短暂影响。
华尔街见闻：中国一二线城市房价几乎到了顶点位置，而三四线遭遇到了很大的去库存压力，这个差距非常大。如何有效解决这个鸿沟？
李智颖：弥补这个鸿沟难度非常大。三四线城市去库存压力大背后供应量比较大，而且本身需求没有一二线城市多。很多人此前搬到了三四线城市，但最终选择离开。主要原因是很多配套设施没有到位，比如学校、医院并未建立起来。一些有能力的人就会迁移到二三线城市居住。
还有一部分人从农村搬到了三四线城市，但迁居后的生活并没有想象中好，最后又搬回到农村，总之，三四线城市房地产问题并非房价本身的问题。
因此，三四线城市供应已经到顶，但需求并没有跟上来。简单来说，我住在一个地方，最主要的就是要找到工作，并有能力赚更多的钱，一线城市资金和配套设施早已到位，但要与底部城市缩小差距无法用一两年的时间做到。
笔者认为：投资如战场，炒房或现货投资都是一样！但在现货市场个人感觉比楼市稳定的多，现货市场就是有经验的人获得更多金钱，有金钱的人获得更多经验的地方。
本文由东亚纵财（微ID：hnys0600）供稿，主要对油银等大#宗商品行情分析和指导，讲真话，是财经爱好者不可多得的良师益友！非诚勿扰！
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