这个城市领涨全国，棚改货币化是如何推高房价的？_

棚改货币化安置是如何推高三四线城市房价的？5月份房价领涨全国的安徽地级市蚌埠就是一个鲜活的案例。

在上周被和谐的文章中（看和谐版点我），云豹指出今年以来三四线楼市“量价齐升”背后的原因——棚改货币化安置，即国家通过提高货币化安置比例，让拆迁户拿到赔偿款直接去买房，帮助这些高库存楼市去库存。与过去实物安置为主或者实物货币并重不同，大幅提高货币化安置比例实际上是一种“透支需求、延迟供给”的做法。

通过进一步研究，我们发现棚改货币化安置的主要资金投放工具——补充抵押贷款（PSL）——与三四线楼市的销量呈现显著的相关性，前者对后者有大约2（+-1）个月的领先性。简而言之，从央行通过国开行等开发性金融机构发放PSL资金，到拆迁赔偿款发放，然后拆迁户拿着钱去买房，大约1-3个月左右的时滞：

三四线成交包含了截止今年5月仍在公布成交数据的十九个城市的总销售面积（万平方米），除连云港只公布了商品房（包括办公楼）外，其余城市都是商品住宅数据。十九个城市包括：温州、蚌埠、扬州、惠州、连云港、汕头、安庆、泉州、湛江、韶关、偏莆田、舟山、淮安、威海、绍兴、肇庆、宿州、南平、三明。新增PSL为中国人民银行当月的投放金额，但央妈并未披露具体的投放城市与额度，3个月左右的领先已经经过调整（平移过了）。

（月度新增PSL为3个月平衡数据，领先性未经过调整）

城市数量众多，云豹无暇一一单独去分析，仅深入挖掘了那些成交自去年底以来出现持续放量（同比增长超过100%甚至200%）的城市，例如汕头、蚌埠、连云港、肇庆、北海、温州等。通过进一步分拆和拟合，可以发现蚌埠、汕头、温州、肇庆、泉州的商品住宅成交面积与央行的月度PSL投放额度呈现高度相关性。

（月度新增PSL的领先性已经过调整，PSL投放额度回落预示着蚌埠成交势头在未来1-2月内将会回落）

其中，契合度最高的就是蚌埠，而它也正是今年以来房价表现最为耀眼的三四线城市。国家统计局数据显示，5月份蚌埠房价环比上涨3.4%，不仅位列全国七十个大中城市之首，也是该市自2006年有记录以来的最大环比涨幅。从同比上看，14.7%的涨幅亦是2008年夏以来最大，并遥遥领先同类城市。

查阅蚌埠市政府文件可以发现，该市棚改货币化安置率在2014-2017年间实现了“大跃进”：从2014年的未做要求，到2015年的不低于20%，到2016年的“50%以上，力争70%”，乃至2017年的70%以上。

货币化安置比例的大幅提高，很快显示在蚌埠商品住宅的成交上。2016年初蚌埠成交开始爆发式增长，而此时能有如此火爆成交的基本上都是北上广深南京合肥等最为热门的城市。在前一年同比已经上涨50%的基础上，2016年3月蚌埠商品住宅成交面积又上涨了50%，从8月开始更是连续六个月同比成交翻倍（仅12月略低于100%）。