核心提要：

一、交通助力，沪启不断靠近

二、互相靠近，启东和上海双向赋能

三、生态景观资源独树一帜，承接上海旅居置业

四、房地产市场稳步上扬，市场空间广阔

五、蝶湖畔拟推6宗宅地，有哪些看点？

好地网5月16日讯（研究员 周吉羊） 作为全国首屈一指的经济大市，又是房地产市场的龙头，今年来上海的土拍热度迅速升温。

但上海市场进入有门槛，竞争又激烈，拿地难度大。因此，不妨把关注的目光放到那些一线环沪城市。

比如有着“上海北大门”之称的启东。

启东区位图

启东地处“江之尾、海之头”，与上海崇明岛仅一江之隔，距浦东直线距离仅50多公里，是上海正北第一市，也是上海进入苏北的桥头堡。

如果说南通定位为北上海，启东就是北上海的前客厅，得天独厚的交通区位条件，赋予了启东独特的投资价值。

一、交通助力，沪启不断靠近

启东和上海的距离，因为各种交通利好的兑现，正在日益缩短。

沪启交通图

曾几何时，因长江天堑阻隔，启东与上海之间靠轮渡往返，单程就要4个多小时。

之后，虽然启东和上海的直线距离只有50公里，但绕道苏通大桥要走U字型，到上海市区的时间要超过2个半小时。

2011年12月24日，崇启大桥的通车将启东与上海浦东的车程距离，缩短到45分钟。

2022年9月，北沿江高铁在启东举行开工仪式，计划于2025年后建成。届时，启东人乘坐高铁到上海只需约25分钟，启东也将正式纳入上海半小时经济圈内。

未来，启东还预控沿江城际轨交过江，建设崇启城际铁路，以连接上海崇明线，目前已被写入江苏省十四五铁路发展规划。

规划崇启城际线路

地铁时代的来临，无疑将进一步缩短沪启的时间距离，同城化进程进一步加快。

二、互相靠近，启东和上海双向赋能

《启东市跨江融合对接上海工作实施方案》、《启东深入对接浦东三年行动计划》、《2022年启东对接上海工作实施方案》……

一直以来，南通市委市政府多次明确提出，支持“启东市建设沪苏一体融合发展窗口城市”，接轨上海是启东始终坚持的首位战略。

同时，作为北上海的重要门户城市，启东在上海的战略布局中，也日益占据更重要的地位。

启东聚焦以上海为重点的长三角高端创新资源，推行“研发、孵化、前窗在上海，生产、转化、后台在启东”的“科技飞地”模式，将启东打造成上海先进技术的优先承载区。

自2011年以来，累计承接来自上海的亿元以上产业转移项目563个，占全市落户产业项目的比重达65%，其中来自上海浦东地区的项目占比达70%。

近年来，落户启东园区近600家外来企业中，三分之一以上来自上海。

不仅如此，从近年来上海的一些规划文本看，上海在提升核心竞争力与综合服务功能的同时，也将推动非核心功能疏散，推进启东等周边城市协同发展。

上海周边各城市在新一轮面向2035年的城市总体规划编制过程中，纷纷提出相关区域发展设想，其中，南通提出建设上海“北翼门户城市”，为上海的“长江口战略协同区”。

而上海对接南通的第一站，就是启东。

《上海城市总体规划（2017-2035）》提出，要以城镇圈促进城乡统筹，在主城区以外，共划分了24个城镇圈，其中三个为跨省界城镇圈，其中一个即为崇明东平-海门海永-启东启隆城镇圈（涉及上海、南通）。

三、生态景观资源独树一帜，承接上海旅居置业

得益于绝佳的生态景观条件，启东已成为上海人最喜欢的旅游、休闲、养老旅居胜地。

启东三面环水，形似半岛，长江、黄海、东海在此交汇，大自然赋予了启东得天独厚的自然禀赋——108公里海岸线和70公里长江岸线成为启东的生态金边，将打造北纬32°最美江海岸线，也让它获得了“江海明珠”的美誉。

黄金海滩、碧海银沙、长泰海滨城、吕四千年古镇……这些旅游景点串珠成链，令人流连忘返。

作为全国著名的“海洋经济之乡”，拥有60多万亩滩涂，吕四渔场是全国四大渔场之一，海产捕捞量占江苏省的1/3，可尽情享受铁板文蛤、油焖带鱼、凉拌海蜇等特色美食。  

启东还拥有非常好的空气质量。天气晴朗的时候，在这里，肉眼可见陆家嘴标志性建筑“三件套”，这不仅得益于启东和浦东距离很近，也得益于启东的“好空气”。

闲暇之余，到启东看日出、赏海景、吃刚刚从海里打捞上来的海鲜，品位“舌尖上的启东”，似乎已经成为越来越多上海人的选择。

四、房地产市场稳步上扬，市场空间广阔

启东不限购、首套首付比例低，跟上海很多周边城市相比具有政策上的优势。

去年5月，启东市印发了《关于促进房地产业良性循环和平稳健康发展的若干措施（试行）》，涉及项目开发、住宅品质、市场安置、购地资金、资金监管、家庭购房、合作开发、购房补贴、人才购房等。

同时，启东中心城区的房价不到2万元/㎡，就算是跟上海一些乡镇板块相比，各类配套都具有比较大的优势，完全有作为第一居所的条件。

启东与上海浦东各板块新房价格对比

而跟昆山、太仓相比，启东的土地和商品房价格，还处于相对低位。

2023年，随着疫情防控不确定性的减少，政策利好的持续刺激，房地产市场在一季度迎来了适度回暖，主要表现是新房销售端交易量回升，土地市场的热度回升，房企投资拿地的积极性有所增强。

一季度，启东房地产市场也回暖明显。特别是月度成交数据触底反弹，逐月攀升，至3月份已经达到2022年以来的月度第二位，在南通各县区中的表现，仅次于崇川区。

二手房方面，暖意更为强烈。一季度成交2032套，同比增长56.8%；面积24.45万㎡，同比增长20.6%。其中住宅1980套，同比增长57.0%，面积19.81万㎡，同比增长55.0%。

这也说明启东的城市价值，已经在市场上得到了充分印证。

五、蝶湖畔拟推6宗宅地，有哪些看点？

为满足市场需求，今年启东拟推多宗优质地块，位于启东“生态绿心、城市新中芯”蝶湖新城，紧邻2100亩的蝶湖公园，未来可享受一线湖景宜居生活，并且坐拥启东最重磅级配套组合。

当前蝶湖周边项目，凭借自身优质的条件，已获得市场普遍认可，改善类产品市场接受度较高。

地块分布图

汇龙镇（蝶湖西侧）3宗

地块指标

地块航拍图

蝶湖中学东侧地块，位于世纪大道南侧、江海路西侧，面积95亩，性质为住宅；

原万帝来风机地块，位于黄浦江路北侧、江海路西侧，面积75亩，性质为住宅；

超高层西侧地块，位于黄浦江路南、江海路西，面积133亩，性质为住宅。

三宗地块体量适中，适合打造品质高层或高层+小高层，沿江海南路可设置瞰湖高层。

交通：紧邻江海南路、新世纪大道等城市主干道，出行便捷。

教育：邻近蝶湖中学（折桂中学新校区）和南苑小学（城南分校），教育资源优质。

休闲：239m超高双子楼暨银洲蝶湖中心、蝶湖公园、保利大剧院等环绕，5分钟车程可达吾悦广场。

地块周边配套

惠萍镇（蝶湖东侧）3宗

地块指标

地块航拍图

蝶湖东侧5号（蝶湖东侧片区1、2）地块，位于钱塘江路南、建设路东，面积92亩，性质为住宅；

蝶湖东侧3号地块，位于钱塘江路南、建设路西，面积108亩，容积率1.2，性质为商住；

蝶湖东侧2号（蝶湖侧东片区3）地块，位于钱塘江路北、建设路西，面积131亩，容积率1.2，性质为商住。

4号地块适合打造品质高层、小高层；5、6号地块容积率仅1.2，适合打造叠墅、洋房。纯低密项目在启东市场稀缺性高，在多重利好下，会有不俗的市场表现。

交通：紧邻钱塘江路、民胜路等城市主干道，出行便捷。

教育：周边有实验小学新城校区、少年宫新校区，文教资源优质。

休闲：西侧邻近蝶湖公园，沿建设路可直达吾悦广场。

地块周边配套