好地网11月20日消息（研究员 徐路加）今天（11.20）杭州第三批地块挂牌，共35宗（含1宗租赁用地），总出让面积2643亩，总建面416.1万方，总起价712.9亿元，将于12月21日集中出让。

在本次地块挂牌前，重新启动了预申请制度，相较预公告的51宗，实际少了16宗，可以认为所有挂牌地块大概率能够成功出让。

结合今年杭州出让金已经达到2369亿（不含工矿、仓储用地），若加上本次，今年杭州全市（合下辖县市）的出让金预计将突破3000亿，大幅超过2019年的峰值（2731亿）。

在第二批次土拍规则重大调整下，本次又有所修改，主要包括：

①上限溢价率下调：从15%下降至10%；

②报名资质要求降低：房地产开发资质要求中，取消了一年以上的时间限制；

③取消报名地块数量的限制。在第二批中非竞品质地块最多仅能参拍5宗，三批地取消。

④全面推行“定品质”要求，对配套建设用房面积少许增加。

⑤延迟土地款缴纳时间：以主城区为例，尾款由8个月延长至12个月。

值得注意的是，勾地单位补齐总地价款20%的勾地金部分，截止时间延迟到了2022年1月11日，为跨年；首期50%在2022年2月20日，也就是春节后；尾款截止时间2023年1月11日，再次跨年。也就是说，时间可长达12月，比之前延长了4月。

杭州三批地除了以上规则和时限调整，对房企报名要求和资金压力降低，从具体挂牌地块来看，也表明为稳定市场预期作出了积极调整。

一、14个板块新房限价上涨，平均涨幅4%

据好地研究院统计，本次挂牌地块涉及的26个板块中——

有14个板块新房限价上涨，最高限价上涨2000元/㎡；平均涨幅4%，涨幅最大的为江东新城板块（7.58%）。从限价上涨板块来看，目前普遍需要摇号，存在一二手倒挂。

有4个板块首次挂牌双限地块，分别为拱宸桥、小和山、老余杭和下沙元成。

二、5宗原撤销地块起价下调

本次挂牌的地块中，有6宗为二批次撤销地块，本次价格有了变化——

江东新城地块起始楼面价上涨678元/㎡，但同时新房限价上涨了1500元/㎡，且取消了现房要求。

而其他5宗地块起始楼面价均有所下调——

比如二批次竞品质的笕桥地块，本次除了取消现房销售要求外，公租房比例从13%下调至8%，同时起拍楼面价由25169元/㎡下降至23129元/㎡，降了2040元/㎡，降幅8.1%。

银湖60号地块，直接由商住地（商业商务不小于15%）改为纯宅地，并且起始楼面价由10319元/㎡下降至8880元/㎡。

6宗重新挂牌地块

三、利润空间显著加大

在二批次地块出让时，非竞品质地块起价利润率平均只有5%，而本次地块底价拿地利润率空间普遍超过15%，不过，一些项目房价提价之后是否能卖出去，还存在疑问，并且，由于处于亚运节点且大部分地块有限签压力，实际收益率或有下降。

好地研究院认为，在二批次地块大面积流拍的背景下，本次挂牌地块在土拍规则、起拍价、新房限价设置上做了全面调整。

无论是地块属性、利润空间、土地款缴纳节点等更为友好，尤其是杭州对比其他城市在新房市场更偏乐观的背景下，值得房企积极关注。

附：三批次挂牌地块情况

此次推出35宗地块总出让面积2643亩，总建筑面积416.1万方，总起价712.9亿元。

从推地量看，略低于二批次地块出让面积（2873.3亩），但起价则还要超出79.1亿元。（注，统计二批地此块挂牌时量价情况）

据好地大数据显示，杭州市区今年已经成交涉宅地（仅统计住宅商住，不含租赁安置）101宗，总出让面积7823亩，总建筑面积1260.9万方，总成交金额1951.8亿元。

若此批地块全部按照底价成交计算，2021年杭州市十区（不含下属县市）出让金将达到2664.7亿元，同比去年（2223.6亿元）增加441.1亿元，增幅19.84%。

出让面积增幅21.84%，总建筑面积增幅24.93%。

按区域看，拱墅区此次推出12宗地块，无论是起价（334.7亿元）还是建筑面积（168.7万方）都是各区中最高的；

其次是余杭区，2宗地块总起价103.9亿元，总体量68万方排第二；

上城区4宗地块总起价达到了72.6亿元排第三，总体量38..1万方。

各个区域推地量情况

不难看出，此次供地核心以主城区为主。若将拱墅、上城、滨江和西湖四区合计，推地建筑面积将达到244万方，占此次推地量的59%；总起价494.4亿元，占比更是接近7成。

地块指标