好地网7月6日讯（研究员 周吉羊、顾磊） 明天（7.7），南通首批集中供地开始出让，出让时间为7.7-7.9、7.12-7.13，为期五天。
本次集中出让共有住宅（含商住地）26宗，总出让面积206.46万方，总建筑面积481.39万方，总起价394亿元。分布于崇川区（11宗）、通州区（6宗）、通州湾示范区（2宗）、海门区（7宗）。
其中，20宗地块将采用“限地价+摇号”方式出让，剩余6宗按价高者得确定竞得人。此外，共有21宗地块设置了房屋最高备案价。
首次尝试集中供地，市场热度如何？好地网结合周边市场情况，对地块热度进行预测分析。
【总述】
目前，南通的整体市场梯度分化明显，热度主要集中于核心区域，而较为偏远板块的市场关注较低。
在这20宗“限地价+摇号”出让的地块中，位于通州湾示范区的2宗宅地，区位相对较为偏远，大概率保持以往底价或低溢价成交的态势。
而其他位于热门核心区的地块，崇川新城5宗、海门高新区2宗因存在较高的竞拍门槛，预计勾地成交；通州金沙湾具有较高的外资要求，摇号几率较小；其余地块经好地网测算后，平均房地差保持在9570元/㎡左右，或将摇号。
截至发稿时，26宗地块已有14宗产生报价。川姜镇地块报价已有94轮，溢价率达到11.31%，接近上限价格。
当前各地块报价情况
【市北新城（1宗）】
①幸余路北、通生路东R21013地块
出让面积47143.07㎡，容积率1.36，建筑面积561100㎡，为住宅用地。
起价483450万元，起始楼面价8616元/㎡，上限价格531800万元，上限楼面价9478元/㎡。设房屋最高备案价22500元/㎡。
本地块若以上限楼面价成交，新房备案均价22500元/㎡，房地差11145元/㎡。
地块位置图（来源：好地大数据）
周边市场：2020年11月，世茂竞得R20027住宅地块，成交楼面价为10723元/㎡，溢价率为17.7%；
远创湖悦云镜新房在售，精装高层21100元/㎡。
【中创区（2宗）】
①胜利路西、观阳路南、洪江东路北侧R21020地块
出让面积81689.1㎡，容积率2.41，建筑面积196615㎡，为住宅用地。
起价293690万元，起始楼面价14937元/㎡，上限价格345530万元，上限楼面价17574元/㎡。设房屋最高备案价29800元/㎡。
本地块若以上限楼面价成交，新房毛坯均价29800元/㎡，房地差12226元/㎡。
②观阳路南、崇州大道西、洪江东路北、八一小学东侧R21018地块
出让面积56231.05㎡，容积率2.1，建筑面积117900㎡，为住宅用地。
起价178139.97万元，起始楼面价15109元/㎡，上限价格209573万元，上限楼面价17776元/㎡。设房屋最高备案价30000元/㎡。
本地块若以上限楼面价成交，新房毛坯均价30000元/㎡，房地差12224元/㎡。
地块位置图（来源：好地大数据）
周边市场：2020年11月，万科&南通天一竞得R20030住宅地块，成交楼面价为17327元/㎡，溢价率为17.64%。
万科方圆新房在售，精装高层32000元/㎡。
【川姜镇（1宗）】
①川姜镇金浩公路西侧、世纪云辰北侧R2021-010宗地
出让面积74269㎡，容积率1.8，建筑面积133684.2㎡，为住宅用地。
起价82224.16万元，起始楼面价6151元/㎡，上限价格94572万元，上限楼面价7074元/㎡。设房屋最高备案价15600元/㎡。
本地块若以上限楼面价成交，新房毛坯均价15600元/㎡，房地差8526元/㎡。
地块位置图（来源：好地大数据）
周边市场：2020年7月中南竞得R2020-016号住宅地块，楼面价为7056元/㎡，溢价率69.33% ；2020年4月中南竞得R2020-005号住宅地块，楼面价为4489元/㎡，溢价率60%。
中南世纪云辰毛坯高层均价约15000元/㎡。
【平潮镇（1宗）】
①平潮镇栖凤路南侧、安泰路东侧R2021-019宗地
出让面积20949㎡，容积率1.9，建筑面积39803.1㎡，为住宅用地。
起价36032.28万元，起始楼面价9053元/㎡，上限价格41437万元，上限楼面价10411元/㎡。设房屋最高备案价18800元/㎡。
本地块若以上限楼面价成交，新房毛坯均价18800元/㎡，房地差8389元/㎡。
地块位置图（来源：好地大数据）
周边市场：2021年2月盛和&融创竞得R2021-001号住宅地块，楼面价为10770元/㎡，溢价率17.65% ；2020年11月龙湖竞得R2020-021号住宅地块，楼面价为10005元/㎡，溢价率20.78%。
中南世纪云辰毛坯高层均价约15000元/㎡。
【世纪大道板块（2宗）】
①希望路西侧、杏园路南侧R2021-008宗地
出让面积29622㎡，容积率1.7，建筑面积50357.4㎡，为住宅用地。
起价46358.43万元，起始楼面价9206元/㎡，上限价格53320万元，上限楼面价10588元/㎡。设房屋最高备案价19000元/㎡。
本地块若以上限楼面价成交，新房毛坯均价19000元/㎡，房地差8412元/㎡。
②希望路西侧、颐和苑南侧R2021-007宗地
出让面积11665㎡，容积率1.2，建筑面积13998㎡，为住宅用地。
起价13123.13万元，起始楼面价9375元/㎡，上限价格15095万元，上限楼面价10783元/㎡。设房屋最高备案价19000元/㎡。
本地块若以上限楼面价成交，新房毛坯均价19000元/㎡，房地差8217元/㎡。
地块位置图（来源：好地大数据）
周边市场：2020年4月大唐竞得R2020-004号住宅地块，楼面价为9235元/㎡，溢价率31% ；2020年12月南通房产开发&吉浩置业联合竞得R2020-025号住宅地块，楼面价为14047元/㎡，溢价率40.47%；2020年7月南通军盛置业竞得R2020-017号住宅，楼面积为12022元/㎡，溢价率60.3%。
万科·官山望精装洋房均价约为23835元/㎡。
【银河新区（1宗）】
①银河路北侧、金富路西侧R2021-020宗地
出让面积99177㎡，容积率1.7，建筑面积168600.9㎡，为住宅用地。
起价129624.34万元，起始楼面价7688元/㎡，上限价格148964万元，上限楼面价8835元/㎡。设房屋最高备案价17000元/㎡（毛坯）、18600元/㎡（精装）。
本地块若以上限楼面价成交，新房精装均价18600元/㎡，房地差9765元/㎡。
地块位置图（来源：好地大数据）
周边市场：2020年12月金辉竞得R2020-026号住宅地块，楼面价为7430元/㎡，溢价率17.65% ；2020年11月富高&中奥竞得R2020-023号住宅地块，楼面价为8874元/㎡，溢价率40.5%。
卓越华宸世纪毛坯高层均价约13800元/㎡。
【三星镇（2宗）】
①三星镇纺都大道北、震蒙大道东侧CR21028地块
出让面积63905㎡，容积率2，建筑面积127810㎡，为商住用地。
起价114517.76万元，起始楼面价8690元/㎡，上限价格131644万元，上限楼面价10300元/㎡。设房屋最高备案价18700元/㎡。
本地块若以上限楼面价成交，新房毛坯均价18700元/㎡，房地差8400元/㎡。
②三星镇纺都大道北、秀竹路东侧CR21027地块
出让面积61933㎡，容积率1.8，建筑面积111479.4㎡，为商住用地。
起价99885.54万元，起始楼面价8690元/㎡，上限价格114824万元，上限楼面价10300元/㎡。设房屋最高备案价18700元/㎡。
本地块若以上限楼面价成交，新房毛坯均价18700元/㎡，房地差8400元/㎡。
地块位置图（来源：好地大数据）
周边市场：地块周边近期无成交，2020年7月，中南竞得川姜镇R2020-016号住宅地块，成交楼面价为7056元/㎡，溢价率为69.33%。
周边无项目在售，附近板块川姜镇中南世纪云辰毛坯高层均价为15000元/㎡。
附：南通26宗集中供地指标
