棚改货币化安置轻踩刹车 不搞一刀切

北京商报  作者：younghow  2018-07-14 10:53

[摘要] 未来，长期棚改专项债券将有效替代货币化安置的资金来源。相较于政策性银行专项贷款，专项债券有利于限制地方政府债务水平，防控风险。这对央行和地方政府都将更有益处。

      四年前，央行推出PSL（抵押补充贷款），当“去库存”和“棚改三年攻坚计划”撞在一起，棚改货币化被视为同时解决了这两大难题。四年后，伴随 棚改货币化安置而来的 房地产市场过热、地方债务压力增加等风险，屡屡引发市场担忧。对此，住建部自去年明确控制货币化安置比例后再度发声，要求各地因地制宜推进棚改货币化。

因地制宜

      7月12日，住建部再次明确，要进一步合理界定和把握棚改的范围和标准，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。

      住建部透露，今年上半年 棚户区改造已开工363万套，占目标任务的62．5％。在加大棚改 配套基础设施建设力度的同时，住建部还强调将依法依规控制棚改成本，严禁违规支出。2017年5月，国务院常务会议提出了新版“三年棚改攻坚计划”。按照计划，2018－2020年，我国将再改造各类棚户区1500万套。而在2018年政府工作报告中则进一步指出，“启动新的三年棚改攻坚计划，2018年开工580万套”。

       棚户区改造势头不减，而今年6月围绕棚改货币化政策走向的话题却走到风口浪尖。6月25日，市场流出“国开行将棚改贷款审批权收回总行，一刀切暂停棚改”的消息；6月26日地产股集体暴跌，当日晚间又有报道称，国开行相关领导在一个电话会议中表示，最近两周国开行才将审批权限收回；但6月27日，国开行新闻办澄清称，从未授权任何人员参加该电话会议并代表开发银行发表言论。

      尽管经历了几度反转，但棚改货币化政策收紧已经显露迹象。早在2017年8月，住建部等六部委曾印发的《关于申报2018年 棚户区改造计划任务的通知》指出， 商品住宅消化 周期在15个月以下的市县，应控制 棚改货币化安置比例，更多采取新建 安置房的方式。同年11月，住建部等再次印发通知明确，对 商品住房库存不足、 房价上涨压力较大的地方，仍主要采取货币化安置的2018年新开工棚改项目，开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。

      而此次，住建部也再次强调，在 商品住房库存不足、 房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改 安置房的方式；商品住房库 存量较大的地方，则可以继续推进 棚改货币化安置。

双刃剑

      近些年，我国的 棚户区改造取得突破性进展。数据显示，2015－2017年，新开工各类棚户区的改造分别为601万套、606万套和609万套，超额完成2015年初确立的“未来三年再改造1800万套棚户区”的任务。

      而在其中扮演关键性角色的便是棚改货币化政策。

      棚改安置方式主要分为实物化安置和货币化安置。所谓实物化安置就是政府给拆迁户置 换房子，货币化安置则是政府直接发放资金让拆迁户自己 购房。在2008年棚改全面启动之初，地方政府资金有限，货币化安置成本更高，因而实物化安置成为主流。

      但是，实物化安置在最初四年收效并不明显。2008－2012年间，累计改造各类棚户区1260万户， 存量仍有4200万套。因此，一系列促进政策密集出台。2014年，央行推出PSL，大大缓解地方政府货币化安置的资金压力，2015年，国务院推出棚改三年计划，要求积极推进 棚改货币化安置。

      统计显示，2013年、2014年 棚改货币化安置率分别为7．9％和9％，但2015年、2016年这一比率直接蹿升至29．9％和48．5％；2017年棚改货币化安置的比例约为53．9％左右；这一数字在2018年上半年很可能高达80％。

      而在棚改进程加速的过程中，棚改货币化同时也盘活了地方 房地产市场，帮助 房地产去库存化，并且产生巨大的财富效应，促进地方经济发展，带动三 四线城市GDP的快速增长。

      不过，随着大量资金的快速涌入，三 四线城市的 房价上涨泡沫也随之出现。同时，货币化安置还会增加地方政府的隐性债务。国家审计署2018年2号公告显示，内蒙古包头市4家融资平台公司通过贷款、融资租赁或设立基金等方式，借款81亿元用于市政道路建设、 棚户区改造项目等，包头市政府承诺上述借款本息或基金由财政资金偿还、回购。截至2017年底，债务余额52．36亿元形成政府隐性债务。

政策趋严

      作为货币化安置的主要资金来源，国开行在这一轮争议中成为焦点。截至2017年末，国开行累计发放 棚户区改造贷款3．4万亿元，过去三年间，政府在棚改上的总投入量累计超过4万亿元。

      国海证券研究所固定分析师张亮向北京商报记者分析，自2014年创设PSL后，国家开发银行受鼓励大力提升棚改专项贷款，年新增棚改专项贷款占国开行新增总贷款的比例快速走高。若三 四线城市销量下滑、 房价不涨甚至下滑，政府通过拍卖拆迁 土地来偿还贷款的方式面临挑战，货币化安置的资金链在偿还贷款这一环上可能面临断裂。

      近三年来，国开行年报中关于货币化安置的表述不断调整，从2015年的“积极推进”，到2016年的“有效衔接”，再到2017年“持续严控库存不足地区的货币化安置比例”，长期货币化安置的审批将越来越严格。央行7月2日公布的数据显示，6月央行对国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行三家银行净增加PSL共605亿元，这比5月的投放量少了近200亿元。

      对此，思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅对北京商报记者表示，棚改的收紧是未来的趋势，但棚改不可能一刀切而是一个渐进式的过程，特别是 棚改货币化安置对三 四线城市 商品住房库存起到了积极有效的作用。但随着一些区域库存消化进入尾声，继续采用大量的棚改资金进入市场，就会催生整个市场的投资需求。“根据市场商品住房库 存量来看，棚改已经进入逐渐踩刹车的 节点，此时政府采用渐进式的方式，也是延续 因城施策、因地调控的方针，这也是一项合理的 调控政策。”

      国海证券研究所固定首席分析师靳毅在一份报告中提出，未来，长期 棚改专项债券将有效替代货币化安置的资金来源。相较于 政策性银行专项贷款，专项债券有利于限制地方政府债务水平，防控风险。这对央行和地方政府都将更有益处。

房天下APP优惠多，速度快

买好房，就上房天下fang.com