任泽平：对当前房地产形势的看法和建议

当前房地产是争议最大、最难决策、影响最广泛的行业，一方面要坚持房住不炒、不能前功尽弃，另一方面确实形势十分复杂严峻、要把稳增长放在更加突出位置。

由于才疏学浅，智识有限，野人献曝。浅见，共酌。

一、当前房地产形势的基本现状

基本判断：当前房地产形势的不景气程度超过2008年，为过去20年之最。

自2021年5月以来，房地产市场迅速进入“寒冬”，至今已接近一年，很多房企和上下游企业已没有余粮。

今年的“小阳春”不仅没有来，而且大幅下滑。

无需多言，直接上数据：

3月30大中城市商品房销售套数和面积同比均为-48.5%，腰斩式下滑。

3月房地产商务活动指数38.2%，比上月大降7.9个百分点；订单35.6%，比上月回落4.6个百分点。

1-2月土地购置面积和土地成交价款同比分别为-42.3%和-26.7%，分别较2021年全年下滑26.8和29.5个百分点；1-2月百强房企拿地金额较去年同比下降62.7%。

1-2月份，房地产开发企业到位资金25143亿元，同比下降17.7%。其中，国内贷款4105亿元，同比下降21.1%；利用外资7亿元，下降27.4%；自筹资金7757亿元，下降6.2%；定金及预收款8027亿元，下降27.0%；个人按揭贷款4124亿元，下降16.9%。

根据统计，排名前50的民营房企有六成以上出现严重现金流紧张，甚至公开市场债务违约，上下游供应商开始仅接受现金交易。根据与大型中介机构交流，再过3个月，估计民营房企不会债务违约的将所剩无几。即使国企房地产公司，面对销售大幅下滑，销售回款也是大幅下降，主要靠借新还旧债务滚动维持现金流。

可见，这不是个别企业出现了问题，而是整个行业出现了问题，问题带有一定普遍现象。

二、当前房地产形势的八大原因分析

我们曾提出 “房地产是最坚硬的泡沫，要软着陆，避免硬着陆，用时间换空间”。经济转型既要下定决心，也要考虑有个过程。冰冻三尺非一日之寒。

当前房地产形势的九大原因：

01.中国房地产市场从增量时代步入存量时代，供求已基本平衡，大部分中西部和东北地区已经出现过剩。

02.中国正在迎来房地产置业人群需求的长周期峰值，这是跟过去20年的最大不同，也是这一轮房地产市场调整更为剧烈的深层次原因。

03.人口老龄化少子化加速到来，导致未来购房需求大幅萎缩。

04.中国房价收入比和一二线城市房价在国际上偏高，挤压了居民消费和实体经济投资，我们要吸收日本、中国香港的教训。

05.城镇化步入尾声，人均住房面积已接近发达国家水平。

06.部分房企过度举债、高杠杆扩张，存在冲规模饥渴症，没有认识到房地产市场正在发生的历史性拐点变化，战略误判，未能及时调整，导致在长短期因素叠加之下，遭遇现金流危机。

06.在短时间内，百年疫情和多项收紧政策叠加，市场主体应接不暇、难以应对。

07.在短时间内，三道红线、贷款集中度管理、预售资金监管收严、限购限贷限价等政策密集出台，各部门、各地方集中出台收紧措施，房地产市场进入“冰河期”。

建议：长短结合促进房地产市场平稳健康发展

当前并不是简单传统意义上的救房市，而是在稳房市的同时，要发挥其实体经济属性，避免其金融属性死灰复燃；实现既能通过短期措施促进房地产市场稳定，又能通过长期制度建设促进房地产市场健康发展。

短期稳房市措施

2008年国际金融危机爆发之初，美国也面临要不要救市的争议。当时次级抵押贷款及其证券化衍生品在整个金融体系都积累了“干燥的火种”和“火药桶”，如果处置不当将造成全球性金融灾难。

当前在坚持“房住不炒”前提下，各城市应因城施策对前期偏紧的调控政策进行适度松绑，促进软着陆。

1）适当降低人口流入地区限购门槛，增强市场信心。比如，近期楼市交易低迷、库存压力大的福州解除了限购政策，外地户籍无需社保或个税记录可直接购买福州五城区。

2）适度松绑二手房限价政策。当前大部分热点城市实行二手房贷款限价政策，比如上海，首套房首付35%，二套房首付达70%，在二手房限价政策下，银行按照相关部门规定的参考价给购房者贷款，而参考价仅是市场价的7-8折，居民合理的贷款额度明显受限。

3）下调首套首付比和改善型二套首付比，减少刚需人群和改善型购房人群的首付压力，实现居民“住有所居”“住有宜居”。

4）下调房贷利率，加快贷款审批。近期北上广深跟随LPR利率下调了贷款利率，武汉首套、二套房贷利率下调了40个基点左右，通过降低购房成本，可提振刚需群体的购房需求。需要指出的是，由于大部分热点城市二手房贷款限价政策未松绑，居民贷款额度仍受限，单纯降低房贷利率对提振居民购买二手房的热情作用不大，因此需要政策组合拳。

5）提高公积金贷款限额或允许提取未纳入贷款额度计算的公积金余额付首付。比如，成都公积金新政规定从2021年10月8日起，可提取未纳入贷款额度计算的公积金余额付首付，并适当放松信贷政策。

6）北上广深等应适当降低落户和购房门槛，充分尊重人口和产业向都市圈城市群集聚的客观规律。