金融界10月21日消息  中证鹏元在研报中提到，城投公司参与房地产业务的三种模式，目前主流的模式为自主开发和合作开发，和剩余尾房的市场化销售。城投公司通常综合采用上述一种或多种模式开展房地产业务。具体总结如下：

　　1、自主开发模式

　　自主开发模式指城投公司对房地产项目完全自主经营，并以市场价出售。其运营模式与专业的房地产公司基本一致，即通过招拍挂获得土地，而后经过规划设计、施工建设、开盘预售、竣工交付等一系列流程，完成投资的闭环及资金的自平衡。

　　城投公司对项目具有完全的控制力且能获得全部收益，要求城投公司具备高效项目操盘能力，包括房地产开发资质、成熟的项目管理经验及专业的人才队伍等。此外，该模式资金投入大、项目周期长，会占用大量运营资金，对城投公司的资金周转能力也提出较高的要求。

　　该模式多见于经济发达城市，且开发主体以高等级的大型城投平台为主。

　　2、合作开发模式

　　合作开发模式指城投公司与专业的房地产公司进行合作，目前市场上主流的合作形式包括股权合作和代建合作。

　　（1）股权合作或明股实债

　　股权合作为此前城投与房企常规的合作模式，即双方以资金或土地作价出资，共同成立项目公司，由项目公司作为房地产开发及建设的主体，双方按照出资比例分享收益。值得注意的是，在项目公司不并表的情况下，需辨别城投出资是否存在明股实债的可能。

　　合作开发也是采用市场化运营模式，不过城投公司多以土地出资，占款规模相对较小。但该模式下，房地产项目的开发销售通常由房地产公司操盘，城投公司对项目的控制力相对偏弱，且非控股情况下项目资金监测难度加大，或带来一定的经营管理风险。

　　该模式常见于房地产业务规模较大且区域布局广泛的大型城投平台，比如苏州苏高新集团有限公司、南京安居建设集团有限责任公司，其商品房销售收入占比均达65％以上，且项目分布于省内多个城市。

　　（2）代建合作

　　即由城投公司主导项目开发，房地产公司接受城投平台委托，提供项目代建、运营及销售管理等服务。在该模式下，房地产公司不实际出资，仅收取固定比例的管理费，具有轻资产特征，而城投公司仍需承担全部资金风险敞口。

　　3、保障房市场化销售模式

　　城投作为安置房项目实施主体，部分区域允许城投在补缴相应的土地出让金后，以市场化的方式向公众出售超过安置需求部分的房产。在该模式下，土地成本低于普通商品房，利润空间往往较为可观。但我们观察到，一般当区域拆迁进程接近尾声时，才会将剩余住宅按市场价格售出，因此该业务持续性一般，难以形成大规模收入。

　　该业务模式对城投公司的资质要求不高，因此在各能级城市和不同等级城投平台中均有广泛运用。