新年开工后，多组二手房数据曝光。

　　1、根据冰山指数，合肥1月第一周二手房均价为14737元/㎡，月环比上涨2.1%，仅次于上海、泉州。

　　2、根据链家网数据，合肥12月份挂牌均价为17135元/㎡，环比上涨2.4%。

　　3、热门区域成交价表现突出。比如滨湖区，学区房代表文华阁成交价突破5.4万/㎡，成交周期2天；次新房代表招商雍华府、信达公园里高层成交价突破3万/㎡，均未满两年。

　　不同平台统计样本不同，房价数据不一致，但我们却能从中找出房价趋势。目前合肥九区三县二手房真实房价多少？哪些二手房在涨，哪些在跌？还有哪些二手房可以买？接下来我和大家一起梳理。 

　　截图来源：冰山指数

　　NO. 1|壹

　　合肥二手房房价地图曝光

　　根据冰山指数数据，合肥1月第一周二手房均价为14737元/㎡，月环比上涨2.1%，仅次于上海、泉州。

　　截图来源：冰山指数

　　而从趋势来看，2020年合肥二手房经历了稳定期（1-10月份）、增长期（10-12月份），这与当下的二手房市场基本吻合。

　　我也整理了一份合肥楼市最新的二手房地图。

　　先看几组数据，根据链家网的统计，合肥最新二手房均价17135元/㎡，环比上涨2.4%；相对于2020年1月均价（16332元/㎡），涨幅4.9%。

　　各区域的价格分布为：

　　政务区：31250元/㎡

　　滨湖区：22159元/㎡

　　高新区：18771元/㎡

　　庐阳区：18745元/㎡

　　蜀山区：18429元/㎡

　　经开区：18547元/㎡

　　包河区：16831元/㎡

　　瑶海区：13152元/㎡

　　新站区：12732元/㎡

　　肥东县：10747元/㎡

　　肥西县：15017元/㎡

　　长丰县：11135元/㎡

　　目前合肥九区三县二手房可以分为4个阶梯：

　　1、3万+：政务区，二手房价格一骑绝尘；

　　2、1.8-2.5万/㎡：滨湖区、高新区、庐阳区、蜀山区、经开区，当下的热门区域；

　　3、1.4-1.8万/㎡：包河区，肥西县，近期承接滨湖区、政务区等外溢需求，热度有所上升；

　　4、1-1.4万/㎡：瑶海区、新站区、长丰县、肥东县，房价洼地、刚需重地。

　　带看次数方面，2020年12月份带看次数56230次，连续4个月上涨；需要注意的是，相对于2019年12月（25345次），数据直接翻倍，上涨121.8%，这也是市场热度的表现之一。

　　截图来源：链家网

　　NO. 2|贰

　　哪些在涨，哪些在跌？

　　接下来，我找了一些典型的二手房小区，看看过去半年它们的价格变化如何，试图找出一些涨跌的逻辑。

　　1、滨湖环湖CBD板块--信达公园里:

　　约105㎡中间户，最近一次成交单价30651元/㎡；而年中成交单价为22191元/㎡，都是低楼层房源，均未满两年，单价涨幅超8000元/㎡。

　　2、滨湖金融后台基地板块--滨湖万科城：

　　约90㎡户型，最近一次成交单价为25740元/㎡；而年中成交单价为21945/㎡，均为高楼层精装，单价涨幅约3700元/㎡。

　　3、政务区环天鹅湖板块--华润凯旋门：

　　114㎡户型最新成交单价36232元/㎡；而年中成交单价为27764元/㎡，均为高楼层，单价涨幅8400元/㎡。剔除装修成本，实际涨幅也有6000元+/㎡。

　　4、高新区蜀西湖板块--祥源城：

　　约83㎡两房户型，最新成交单价为29883元/㎡；而年中为21113元/㎡，均为中高楼层，单价涨幅超8000元/㎡。

　　5、经开区融创城：

　　约110㎡户型，最新成交单价23206元/㎡；年中成交单价为19589元/㎡，均为低楼层，涨幅约3600元/㎡。

　　6、包河区高铁板块--信达天御：

　　99㎡户型最新成交单价23447元/㎡（低楼层）；年中成交单价21898元/㎡（中楼层），均为精装。如果是同楼层，涨幅约2000+元/㎡。

　　7、瑶海区--恒大城：

　　约100㎡户型，最新成交单价为12616元/㎡；而年中成交单位为12199元/㎡，均为高楼层，半年涨幅417元/㎡。

　　8、新站区--家天下：

　　约77㎡两房户型，最新成交单价为16518元/㎡；而年中成交单位为15832元/㎡，均为中高楼层，半年涨幅686元/㎡。

　　通过列举的几个小区，我们不难得出一些结论：

　　1、过去半年，合肥二手房价格整体呈现上涨趋势。

　　2、但是不同的区域、同一区域不同板块，涨幅不尽相同。

　　背后的逻辑，主要是受市场预期、配套完善度、小区品质影响，有不同的表现。重点板块的品牌房源，依然有持久的上升动力；而冷门片区，比如瑶海区和新站区，涨幅有限。

　　3、面积段方面，90㎡-110㎡的三房价格优势明显，成交也更多。80㎡以下和130㎡以上，要想加快交易周期，需要在价格上做出让步。

　　4、两类极端房源，一类是“优质双本学区房”，另一类是不带学区的老破小和回迁房没有统计在内，前者价值异常稳固；后者房价不涨反跌。

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　　2021年合肥楼市关键词

　　已经到来的2021年买房，需要注意什么？一个词：市场分化。我们可以从两组数据中找到答案。

　　1、2020年，合肥总出让面积8020亩，涉宅用地约6289亩，平均地价为697万/亩。

　　2019年这三组数据是多少呢？我们不妨来对比下。

　　2019年，合肥总出让面积超1.3万亩，涉宅用地约1.13万亩，平均地价为630万/亩。

　　对比发现，相对于2019年，2020年土地出让面积缩减，地价上涨。

　　同时，我们还能看到，一些热门区域供地更是紧张。比如政务区依然是“0”供应，滨湖区2宗地块，总面积229亩；高新区仅3宗地块，总面积约511亩（住宅部分仅228亩）。

　　可以预见，2021年区域分化会进一步加剧。政务、滨湖、高新新房门槛可能进一步拔高，二手房价格继续坚挺；而包河区、新站区、长丰县、肥东县新房供应较大，价格也不会有太大波动。

　　2、限地价、限房价政策之下，合肥新房格局不会发生太大变化，但是冰山之下早已暗流涌动。

　　看下目前合肥九区三县新房价格格局：

　　政务区：无新房供应，二手房是主流；

　　滨湖区：装修2.2万+，核心板块全款优先；

　　包河区：装修2.17万/㎡，同质化比较严重；

　　庐阳区：1.5-2.2万/㎡，分化明显；

　　蜀山区：外围小庙板块是焦点，楼面价突破8000+；

　　高新区：装修高层1.92万/㎡、洋房2.4万/㎡；

　　经开区：装修高层1.87万/㎡，目前在售以洋房为主，2.1万+

　　瑶海区：装修高层1.87万/㎡、洋房2.08万/㎡已是最新备案价；

　　新站区：毛坯1.3万/㎡、装修1.4万+；

　　肥西县：高层1.4万+、洋房1.6万+是主流价格；

　　肥东县：1.25万/㎡是主流价格；

　　长丰县：1.1-1.48万/㎡，板块分化明显。

　　从价格来看，2021年合肥各区房价体系不会发生大的变化。但是各区会呈现出不同的“画风”：

　　1、一些热门区域、库存紧张的板块，比如滨湖省府板块、高新区蜀西湖板块、经开区南艳湖板块等，对首付有一定的要求，甚至全款优先；

　　2、而一些冷门区域，比如新站区、瑶海区、肥东县、长丰县等，虽然最近热度较之前有所提高，但改变不了“打折促销才能走量”的现状。

　　当下的楼市，“普涨”早已成为历史。即使楼市上行，也并不是什么房子都能成为风口上的猪。一旦市场进入下行通道，真正有价值的房子才能脱颖而出。

　　那么，什么样的房子，才是真正有价值的房子呢？

　　1、学区房依然是硬通货。

　　这个已经不需要赘述，目前合肥市场上最贵的房子不是豪宅合肥壹号院、葛洲坝中国府，而是小户型优质学区房，5万+、6万+比比皆是。

　　2、热门区域的房子依然坚挺。

　　最典型的案例，就是政务区、滨湖区和高新区，市场预期更高、政策倾斜更明显、配套更完善、品牌房企更扎堆，更保值抗跌。

　　3、品质次新房表现比较突出。

　　相对于房龄较大的小区，品质次新房在户型设计、园林景观、物业服务、业主圈层等方面更有优势，即使没有满两年，成交量依然可观。在二手房市场溢价率更高，涨幅也更大。

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　　结语

　　最后，关于买二手房的建议：

　　1、选择方向上，即使是自住，也要抱着投资的心态尽量去热点区域；如果预算允许，学区、品质都要兼顾。

　　2、当下市场热度较高，是比较好的出手时机。建议手头劣质资产，包含老破小、顶底楼等赶紧出手，置换优质资产。

　　一旦市场下行，劣质资产与优质资产争抢赛道，势必会造成价格的踩踏。

　　3、当然，如果遇到有价值的新房，包含热门板块新房降低首付门槛，一定值得买；而稍冷门区域非常低的折扣房，也可以考虑。

　　最后，机会都是给有准备的人，一定要准备好购房资格、准备好钱、准备好买房需要的知识，就有机会抄底捡漏。（广告）